澳大利亚房地产暴跌 使5000亿澳元财富“损失殆尽”

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根据富达国际(Fidelity International)的估计，随着房地产价格的崩溃和股市的下跌，澳大利亚家庭财富去年暴跌了近5000亿澳元。

事实上，2018年是自2009年以来家庭财富下降最快的一年，2009年，有超过1万亿澳元的资产被抹去。

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房价大幅下跌，尤其是在悉尼和墨尔本的房地产市场，在很大程度上是造成家庭财富损失的重大原因。

但股市走弱也起到了一定作用：ASX200指数在过去12个月里下跌6.9%，即便在计入股息因素后，该指数仍为负值。

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事实上，在连续六年家庭财富增长之后，去年对澳大利亚家庭来说是一次粗暴的冲击；特别是对房地产投资者，要知道，对那些拥有房屋的人来说，买房并不是为了盈利而是为了避险，而现实反而因为买房而需要承担财富“蒸发”的后果。

PIMCO投资组合经理Aaditya Thakur说，毫无疑问，澳大利亚房价下跌的影响已经在整个经济中造成了巨大的影响。

由于澳大利亚房地产市场放缓，有关专家称过去一年悉尼延期和废弃的公寓项目多达4万至5万套，增幅达110%。

澳大利亚新南威尔士州城市发展研究所首席执行官史蒂夫·曼恩表示，市场对新开发的项目而言非常具有挑战性。尤其经历了近两年创纪录的价格下跌，给就业和新建筑供应方面带来了巨大的挑战。

澳大利亚统计局数据显示，截至2017年4月的12个月里，新南威尔士州共批准了约4.5万套住房，而当时该州正处于房地产繁荣期。相比之下，在截至2019年4月底的12个月内，新州共批准建设约2.9万套住宅，较此前下降约36%。

据报道，数家以住宅建设为重点的悉尼建筑商一直在裁员，企业被迫将业务重心转向该行业的其它领域，或专注于商业领域。

波特·乔治集团创始人、开发商菲利普·乔治有15个项目正在筹备中，价值约10亿澳元。五年前，该集团50% 的项目都是住宅项目，如今这一比例降到三分之一。他表示，澳大利亚皇家银行委员会对外国投资的限制以及悉尼住宅市场的饱和使他转变了经营思路。

悉尼当地居民巴斯卡两年前搬进了她位于悉尼西北区埃平的家，当时马路对面的一个房地产展示厅正在为附近的新公寓楼做广告，一些房屋被围起来准备拆除，为开发项目让路。然而两年过去，栅栏和房屋仍在原地，宣传展示厅已经不见了。

报道称，除了对住宅建筑业产生重大影响，开发放缓还会影响到新州预算。在2018年12月更新的年中预算中，新州政府透露已经削减了80亿澳元的预期印花税收入。

PIMCO投资组合经理Aaditya Thakur说：“自2012年以来，繁荣的房地产市场产生了财富效应，创造了就业机会，帮助抵消了矿业的损失。”

随着房产价格的攀升，澳大利亚人在经济景气时期增加了消费和借贷的勇气，但现在情况正好相反。

Thakur说，去年最后三个月，“家庭支出在很大程度上被抑制”。这可以从疲软的零售销售和消费数据看出。另外，从2018年年中开始，一直持续到今年初的整体经济增长大幅放缓也是一个有力的例证。

Thakur说：“这表示家庭开始对他们的借贷杠杆水平感到不安，并考虑增加他们的储蓄的征兆。”

如果他们以比工资增长更快的速度积累储蓄，那么支出和更广泛的经济活动就会受到影响。

尽管事实如此，但依然有许多人坚定的相信，另一个“奇迹”即将到来：房价将出现复苏。

前段时间，潜在的投资者大大松了一口气，因为工党提议的负扣税改革已经失败，在选举后的10天里，悉尼的房价出现了实实在在的走高。

拍卖清算率是衡量房地产价值的一个合理的领先指标，在5月18日的民调之后，悉尼和墨尔本的大型市场立即跃升，并在此后几周保持在更高的水平。

另外，澳洲联储已经降息一次，并可能在下周再次降息。

但即便经历了这一切，新出现的共识是，悉尼和墨尔本这两个最大城市的房价最多只能在今年年底开始攀升，更有可能在2020年初开始攀升。

这意味着2019年家庭也将难以增加财富。

今年迄今，股价上涨近20%，这将给家庭带来些许安慰，并提振我们的名义净资产，但我们中的大多数人通过养老金持有股票。

自始至终，房地产市场都主导着人们的对话。但在这里，前景比你想象的要糟糕，Thakur说。

事实上，太平洋投资管理公司(PIMCO)预计，未来12至18个月，澳大利亚主要城市的房价将进一步下跌5%至10%。

Thakur解释说，“住房市场的主要压力来自抵押贷款承销标准的结构性变化”，这迫使银行收紧贷款标准。

他说，这些变化“几乎是不可能解除的”。

至关重要的是，Thakur的研究表明，过去几年抑制房价的基本面“仍然完好且真实地存在”，房地产供求要到2021年才会恢复平衡。

更重要的是，大约四分之一的抵押贷款是付息不还本的贷款。其中大部分是在2014年和2015年完成借贷的，五年的合同窗口将在今年或明年结束。“大多数”将转向本金和利息同付，使还款增加20%。

最重要的一点是，澳大利亚家庭可能还需要一段时间才能从彻底失去“变得越来越富有”的甜蜜后恢复信心。