原创 | 最新统计，在澳洲房屋转卖，获利还是亏本?
本篇共4167字｜预计阅读时6分钟
CoreLogic近日发布了一份2016年第三季度住宅物业的亏损和收益分析报告；报告通过将房产转卖时候的最新售价与之前易手时的价格进行比对，来确定该房产是让物业拥有者亏损还是获利。
该报告的统计范围涵盖了澳大利亚各首府城市和州立地区，重点标注了亏损程度或者获利程度较大的区域房市；在很大程度上，该报告就是澳大利亚房产市场的“晴雨表”。
全国范围内，有9.4%的住宅在2016年第三季度转售时价格低于之前的购买价格；对比来看，此季度9.4%的亏损率只略高于2016年第二季度9.3%的水平。
但与去年同季度相比，亏损销售的比例增加了1.3％，按照现在的趋势，预计将会有更多的住宅亏损销售。在截止2016年11月的三个月里，住宅转售的比例达到近段时间的低点，只有7.9%的转售是亏损的，但自此之后，出现损失的房产交易的比例逐渐升高。
据统计，本季度房产转售交易中的总损失金额达4.779亿澳元，平均每笔交易的损失为7.1529万澳元。
另一方面，在2016年第三季度，每10套房子中就有9套超过了之前的购买价格。在本季度实现的转售利润达170亿澳元，这些转售交易平均每笔获得26.2672万澳元。
数据还强调了一个事实：不论是以投资还是自住为目的，房产都应被视为长期投资；在全国范围内，那些在损失的情况下转售的独栋屋，其拥有时长平均为6.1年、单元房为6.5年。而那些转售获利的独栋屋，其拥有时长平均为9.1年、单元房为7.6年。
全澳各首府城市的住房市场相比其他区域房产市场有更低的损失转售比例。数据趋势表明：沿海以及休闲生活方式城市的损失转售率持续下降，而与资源类产业相关的地区损失转售率还在不断攀升。
阅读导航
一、全澳概况
二、主要城市独栋屋与单元房
三、投资房与自住房转售指南
四、房产的最佳持有时长
五、各地完整转售数据图
一
全澳概况
在2016年7-9月，9.4％的转售住宅交易价格（即至少已售出一次的住宅）低于往常。亏损转售比率较一年前的8.1％和上一季度的9.3％均有所升高。产生亏损的转售正在变得越来越普遍，但大多数住宅转售仍保持盈利。
首府城市的住宅转售相较于其他地区更有可能获利。在2016年7-9月，7.1％的首府城市的住宅转售成交额低于上一次的购买价格；而在其他地区，这一比率则为13.3％。
第三季度首府城市的亏损转售比率有所增加，但在其他地区均有所下降。不论是首府城市还是其他地区，住房的亏损转售比率都远低于最近的高峰，但是首府城市房产市场亏损转手率自2015年末以来逐渐走高，而非首府城市房产市场亏损转售率自2013年初达到峰值以来一直呈下降趋势。
从历史上看，亏损转售的情况在首府城市以外的其他地区的更多。这是因为，其他地区的人口往往比首府城市小，而且其经济往往依赖于单一或少数几个行业，而首府城市通常拥有更多样化的经济体。
家庭持有房产的时间越短，转售时越有可能发生亏损，反之同理。在全国范围内，亏损转售的独栋屋的中位持有时间为6.1年，而亏损转售的单元房的中位持有时间为6.5年；盈利转售的独栋屋的中位持有时间为9.1年，单元房为7.6年。
独栋屋Vs单元房
在2016年7-9月期间，独栋屋转售的总亏损额为4.779亿澳元，而总利润为170亿澳元。平均亏损额为71,529澳元，平均利润为262,672澳元。
全国房市还显示出如下的广泛趋势：在与旅游和生活娱乐板块相关的大多数首府城市和沿海地区，发生亏损的转售比率均有所下降；另一方面，在与矿业相关的地区，遭受亏损的独栋屋转售比率仍在上升。
相较于单元房， 独栋屋的亏损转售比率几乎总是比单元房更低。这可能是因为，房产的价值主要来自土地及其位置。此外，独栋屋的增值速度普遍比单元房快。在2016年7-9月，全澳有8.0％的独栋屋转售发生亏损，而单元房转售则有12.7％发生亏损。
首府城市
2016年7-9月在所有首府城市，独栋屋转售发生亏损的比率几乎只有单元房的一半，分别为5.6％和10.2％。独栋屋和单元房在过去一年中的亏损转售比率较高，但是单元房比独栋屋在这一比率上增长得更快。数据显示，从1994年至今，单元房的亏损转售比率从未低于独栋屋。首府城市独栋屋和单元房转售发生的亏损总额分别达1.585亿澳元和7610万澳元。考虑到该季度首府城市独栋屋和单元房的转售分别实现了106亿澳元和30亿澳元的利润，这一亏损并非十分严重。
其他地区
2016年7-9月在除首府城市外的其他地区，独栋屋和单元房转售发生亏损的比率分别为11.7％和18.4％。虽然转售亏损的情况在首府城市一直攀升，但在其他地区，转售亏损比率稳步下滑。其他地区独栋屋和单元房转售发生的亏损总额分别达1.572亿澳元和7610万澳元，远低于二者28亿澳元和5.597亿澳元的转售利润额。
在包括悉尼、阿德莱德和霍巴特在内的个别首府城市，7-9月季度的独栋屋转售率有所下降，但在其他首府地区，该比率均有上升。虽然发生亏损的比率在该季度内有所上升，但在大多数城市中，独栋屋转售发生亏损的实例其实很少。达尔文和珀斯是两个例外。该季度珀斯每五个住宅转售中就有两个出现亏损，而达尔文的亏损转售住宅也大约占到三成。
2016年7-9月
各个首府城市，2016年7-9月的季度亏损转售比率分别为：悉尼2.3％，墨尔本4.9％，布里斯班8.5％，阿德莱德7.2％，珀斯19.6％，霍巴特8.4％，达尔文30.7％，堪培拉12.2％。将这些数字与一年前的数字进行比较，可以了解各地的房地产市场走势情况。
2015年7-9月
2015年7-9月的季度亏损转售比率分别为：悉尼1.7％，墨尔本4.9％，布里斯班7.3％，阿德莱德9.0％，珀斯10.8％，霍巴特12.0％，达尔文17.4％，堪培拉11.4％。在这一年中房市变化最剧烈的城市是珀斯和达尔文，其亏损比率几乎翻了一番，而霍巴特的亏损转售比率降低了很多。
二
主要城市独栋屋与单元房
（点击看大图）
数据显示，在全国最大的四个首府城市，有三个城市的独栋屋亏损转售比率与单元房存在显着差异。在墨尔本和布里斯班，该季度亏损转售的单元房比率是独栋屋的两倍多，珀斯的单元房亏损比率也接近独栋屋的两倍。
另一方面，悉尼的单元房的亏损转售比率低于独栋屋，并且该情况已维持了至少两年。
2016年7-9月份，这些主要首府城市的独栋屋亏损转售比率分别为：悉尼2.5％，墨尔本2.1％，布里斯班4.8％，珀斯17.3％。相比之下，该季度单元房的亏损转售比率分别为：悉尼1.9％，墨尔本10.5％，布里斯班4.8％，珀斯33.3％。
（点击看大图）
三
投资房与自住房转售指南
2016年第三季度，在全澳大部分地区9.2%的自住房亏损转售，9.8%的投资房亏损转售。但在悉尼、维多利亚州首府城市之外的区域以及霍巴特的自住房比投资房更有可能在转售时出现亏损。
在各首府城市的综合数据中，6.7%的自住住宅亏损转售；7.9%的投资房亏损转售。在墨尔本和澳大利亚首领地，投资房亏损转售的机率偏高，是自住房的两倍。
首府城市之外的区域房产市场有13%的自住房以及14.4%的投资房在第三季度亏损转售。在北领地，投资房亏损转售机率是自住房的两倍还多。
（点击看大图）
四
房产的最佳持有时长
2016年第三季度转售时出现损失的独栋屋通常持有时长为6.1年；单元房为6.5年。要想独栋屋的转售价格超过此前购买价格，至少要持有房产9.1年；单元房为7.6年。
首府城市综合数据显示：转售出现亏损的房产通常持有期较短，独栋屋的持有期中位数为4.9年，单元房的持有期中位数为5.8年。转售获利的房产持有期则较长，独栋屋的持有期中位数为9年，单元房的持有期中位数为7.4年。
非首府城市综合数据显示：转售出现亏损的独栋屋通常持有期为6.6年，单元房为8年。
（点击看大图）
五
各地完整转售数据图
悉尼
在整个2016第三季度，大悉尼地区，仅有2.5%的独栋屋、1.9％的单元房在转售时出现亏损，此季度的数据也几乎达到了历史最低水平。其中BotanyBay、Hunters Hill以及Waverley议会地区在整个第三季度都没有房产亏损转售。而Fairfield（6.6%）、Kogarah(4.4%) and Rockdale (3.8%)的亏损转售率在大悉尼其他地区为最高水平。
（点击看大图）
墨尔本
墨尔本地区在2016第三季度有2.1%的独栋屋、10.5%的单元房在转售时出现亏损。有数据可以看出，在墨尔本地区独栋屋和单元房亏损转售率的差别在最近几年不断扩大。Murrindindi是墨尔本唯一一个在本季度没有亏损转售的地区，Frankston的亏损转售率低于1%（0.9%）。另一方面，墨尔本议会（Melbournecouncil）的亏损转售率为地区最高，达到了21.7%，Stonnington(12.7%) 和Mitchell (10.5%)紧随其后。
（点击看大图）
昆士兰州东南部
在布里斯本，2016第三季度独栋屋的的亏损转售率为4.8%，而单元房却高达19.9%，两者的差距还在不断的扩大。在整个昆士兰州东南部地区，Toowoomba(5.3%), 10% Brisbane (6.9%) and Logan (8.6%)的亏损转售率最低。GoldCoast (15.7%), Lockyer Valley (14.6%) 和Scenic Rim(14.2%)的亏损转售率最高。
（点击看大图）
阿德莱德
在阿德莱德，2016第三季度独栋屋的的亏损转售率为5.9%，而单元房为11.3%，两种类型房产的亏损转售率均出现了下降趋势。其中Playford （25.0%），Mount Barker (11.6%) 和Salisbury（9.5%）的亏损转售率最高，Light、Mallala和 Walkerville在本季度没有任何亏损转售的交易。
（点击看大图）
珀斯
在珀斯，亏损转售率出现了整体上升的趋势。在2016年第三季度，有17.3%的独栋屋和32.4%的单元房在转售时出现亏损的情况。其中亏损转售率最高的地区为Perth（48.1%）、 Mosman Park（35.3%）和Murray（34.1%）。亏损转售率最低的地区为East Fremantle（8.3%)，Canning（11.7%）和 Serpentine-Jarrahdale（12.3%）。另外，Peppermint Grove地区在本季度没有任何转售交易，所以亏损转售率为0。
（点击看大图）
霍巴特
在霍巴特，2016第三季度独栋屋的的亏损转售率为7.6%，而单元房却高达10.9%。亏损转售率整体出现了下降趋势。其中Hobart （5.9%），Clarence（9.1%）和 Kingborough（11.0%）的亏损转售率最低。Brighton（18.2%）, Derwent Valley（17.4%）和Sorell（15.0%）的亏损转售率最高。
（点击看大图）
达尔文
在达尔文，2016第三季度独栋屋的的亏损转售率为26.4%，而单元房却高达41%。亏损转售率整体出现了攀升趋势。最低亏损转售率出现在Litchfield（17.4%），最高亏损转售率出现在Darwin（31.7%）和Palmerston（33.9%）。
（点击看大图）
堪培拉
在堪培拉，独栋屋和单元房的亏损转售率之间的差别有逐渐扩大的趋势。整个地区共有9.6%的转售交易出现亏损，其中只有3.4%的独栋屋亏损转售，但单元房的亏损转售率却高达25.5%。
（点击看大图）
首府城市之外地区
最近的商品价格反弹尚未反映在资源产业相关地区的房产市场上。事实上，数据显示这些地方有更多的业主以低于他们购买的价格的价格出售他们的房产。
2016年9月季度亏损转售的比例分别为：Fitzroy为51.0％，Hunter Valley（不包括Newcastle）为10.9％，Mackay为59.7％，Outback SA为33.7％，Outback SA为46.8％Townsville和46.0％的Outback WA。在除Hunter Valley以外的每个地区（不包括纽卡斯尔），亏损转售的比例都创下历史新高。
虽然商品价格在过去一年上涨，但并没有转化为资源相关投资的重大改善。这些地区继续经历劳动力市场疲软，低住房需求和高水平的可供出售的住房存量。显然，许多房主愿意出售，但是缺乏愿意的买家。那些成功出售房产的人在许多情况下都以与最初购买房屋的价格相比有很大的折扣的价格出手。预计目前资源产业相关地区的疲软将在未来持续。
（点击看大图）
虽然与资源行业相联系的城镇亏损转售率不断攀升，但是沿海以及休闲生活方式城镇市场却越来越受欢迎；出现价值增长的同时，亏损转售率也不断下降。
截至2016年9月季度，所分析区域亏损转售率记录为：Illawarra（1.2%），Newcastle Lake Macquarie（1.6%），Richmond-Tweed（9.8%），Mid NorthCoast（6.4%），Geelong（5.6%），Bunbury（22.7%），Cairns（22.7%），GoldCoast（11.3%），Sunshine Coast（9.9%）。
除Richmond-Tweed和Geelong之外，其他地区的亏损转售率在本季度都呈下降趋势。
本文作者： Cynthia高晨曦 、Roy Chen
本文制图：Chloe Liu
本文来源：CoreLogic
点击下方图片直达原文：
澳洲建筑商协会内讧！或影响未来众多项目进展？
悉尼房价全球第二高，为何投资者依旧充满信心？