律师提醒：二手房交易过程中存在的法律风险
律师提醒：二手房交易过程中存在的法律风险
在常见的二手房交易中，一般情况下，都是买卖双方经由中介机构的介绍撮合，最终达成交易。
在这个过程中，不管是买卖双方的原因，还是中介方的原因，亦或是该房产本身的原因，会导致在二手房交易过程中存在诸多的风险点。
咱们就进行一个简单的梳理，方便大家在购买二手房时能够关注风险，规避风险，最终顺利购得房产：
风险点一、产权瑕疵
1、是否有合法的产权证书。
（1）有备案合同，能办理产权证，但暂未办理——只能由买卖双方先进行合同交易，但暂时无法办理产权证。——谨慎交易
（2）“小产权房”——无法办理产权证，买卖合同有被确认无效的风险。不建议交易。
（3）违法建筑——随时有被拆除的风险，买卖合同极有可能被确认无效——不建议交易
2、要看房屋性质
（1）普通商品房——可以正常交易
（2）房改房、保障性住房——要落实当地的相关政策，详细了解政策后再谨慎考虑是否进行交易
（3）农村宅基地上自建房——如非村集体成员，不建议交易
3、产权人是否唯一
家庭成员共有、夫妻共有、继承人共有——需要仔细核实共有人是否均同意交易，否则该交易有可能被其他共有人撤销——核实后如没有争议，可以正常交易
4、产权是否受限
（1）司法机关查封或行政机关限制交易——如存在类似该等情形，那么该房屋就暂时无法过户——对于此类房屋，不建议交易
（2）房屋存在抵押——如需交易过户，须将抵押所涉及债务清偿或经抵押权人同意——对此类房屋，建议买卖双方与抵押权人协商一致后再决定是否推进交易
（3）已设定居住权——此为《民法典》的新规。如该房屋已有人登记居住权，那么买方即使购得房屋，也需要保证居住权人能够在该房屋中的居住权不受影响，而这样一来可能导致买方的合同目的无法实现——对于此类已设定居住权的房屋，作为买方而言，不建议交易
（4）是否带租约——如有租约，则根据我国合同法“买卖不破租赁”的原则，房屋虽然所有权发生了变化，但不能影响租户对房屋的使用，租户仍可在原租期内继续使用该房屋，买方无权要求租户搬离。并且，租期届满，租户在同等条件下还有优先购买权，这就会导致买方权利的不稳定——此类房屋，建议买方谨慎交易
二、购房政策风险
限售、限购、限贷等政策——各地政策有所不同，无论是买方还是卖方，一定要先充分了解房产所在地的售房、购房以及贷款政策，并结合自身情况决定是否进行交易。
三、户口、学位被占的风险
义务教育阶段中小学就近划片入学，可能有些家长为了所谓的“学区房”、“学位房”而去购买房产——在此情形下，就需要仔细核实户籍政策、入学政策等以及该房产的入学名额是否存在等事项，要求卖方将户口迁出并在相关交易合同中约定有关户籍以及学位的相关事项——建议可以将学位问题作为买方解除合同的条件进行约定
四、税费风险
房屋情况不同，那么交易所涉及的税费也不尽相同，建议：
（1）明确约定工本费、土地增值税、查档费、印花税、契税、增值税、交易费和个人所得税等税费如何承担。
（2）明确约定在合同签订后至办理产权过户前，如因政策问题导致交易费用增加时，增加部分由谁来承担。
（3）明确约定如果双方解除合同，则相关税费如何承担。
五、其他风险
1、是否存在大额欠费——须核实水电、物业、燃气、宽带、车位等各项费用——建议要求卖方承诺在办理房屋交接手续前，该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费车位费等各项费用由卖方承担。
2、房屋交付条件——详细约定房屋交付的标准并列出清单，将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，待房屋交付时双方一并查验确认。
3、中介不尽责——建议尽量选择大品牌的中介。同时，对于中介提供的各项资料，也要仔细核实，不要轻信任何口头承诺。
以上
作者简介：法学硕士，三级律师，中国法学会、河南省法学会会员，具备上市公司独立董事资格，河南省首批公司法领域、建筑房地产领域专业律师，河南省律师协会直属分会公司证券业务委员会委员。
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