一个具有重庆特色的土地增值税清算方案
项目基本情况
A房地产开发企业所开发的B房地产项目，分两期开发。一期为住宅（含底商和车库），二期为独立商业。一个建设用地规划许可证，两个工程规划许可证。项目销售比例已达到85%。
A公司财务人员选择建设用地许可证为清算单位对B项目进行土地增值税税负测，结果不容乐观：普通住宅增值率为23.75%，非普通住宅为20.36%，非住宅因车库去化率交代，增值率高达105.37%。
于是提出通过将车库全部转让给关联企业，以降低非住宅的增值率。通过测算，若将未售车库全部划转至关联企业，则非住宅增值率降低至51.28%。
方案诊断
通过转让车库来的降低非住宅土地增值税税负，其本质上是从“收入”角度来考虑方案的设计，因为车库单价低，商业单价高，通过去化低价车库来拉低非住宅的平均售价，从而降低非住宅的增值率。
但也存在以下不足之处：
1
资产划转操作程序复杂；
2
会增加企业其他税种的税费负担和管理成本。如，对于增值税简易征收的房地产项目，车库整体划转后，再销售增值税税率为9%，增加4个百分点。资产受让方按固定资产或投资性房地产处理，每年还需要缴纳房产税。
3
可能产生与税务机关不同的专业判断，方案难以被税务机关认可；
4
与住宅配套的车库在划转程序上有禁止性规定，基本上难以实现划转程序；
5
该方案最大的局限在于无法将普通住宅增值率降低至20%以内。
方案建议
针对A公司的困扰，小必分析了非住宅增值率偏高的原因：
01
车库去化率低，商业销售价格高，从而导致非住宅达到清算条件时非住宅增值率偏高；
02
车库不分摊土地成本，甚至部分开发成本（如装修、装饰及设备等支出）可以不分摊至车库，从而导致非住宅单方成本偏低。
处置车库实质是从第一个因素角度去考虑减低税负。小必在仔细阅读了一下B项目资料后，建议A从公司从成本角度，也就是第二个因素去考虑土地增值税清算方案。
建议一
调清算单位，选择用工程规划许可证为清算范围。
在阅读B项目的项目资料过程中发现，一期工程规划许可证所规划的产品为住宅、车库和少量底商，二期的工程规划许可证全部为商业。即商业和车库可以不在一个清算单位进行清算，车商业的单方成本不会被拉低。仅土地成本一项，就使得商业的单方成本比合并清算时非住宅的单方成本高出约3500元/平发米。
建议二
成部分摊，选择按套内面积分摊开发成本。
由于车库的建筑面积与套内面积的比较大（建筑面积在一般35-40平方米之间，套内面积在一般10-12平发米之间），而非车库的建筑面积与套内面积比只有1.2左右（建筑面积120平方米，套内面积为100平方米）。即选择按套内面积分摊开发成本，会使得非车库会分摊更多的开发成本。
A公司按照建议方案重新进行测算，普通住宅的增值率为9.83%，非普通住宅的增值率为7.62%，非住宅的增率为41.78%。
经验分享
该清算方案的成功，很大程度上取决于商业和车库办理在不同的工程规划许可证上（即处于不同的清算单位）。但是在实务中，商业偏多的项目往往车库和商业是在一个清算单位，这跟大部分财务人员从“收入”角度考虑土地增值税税收成本管理形成的。而事实上车库的去化率是从“收入”角度进行税收成本管理一个永远的“痛”，尤其是针对商业综合体及带有一定量商业的住宅类项目。
而从“成本”角度考虑，则可以规避“收入”角度的不足。特别适合商业综合体、带有大量底商的房地产开发项目。
最后小必再次提醒：土地增值税税收成本管理关键节点在办理用地规划许可证和工程规许可证哦。