核定征收的条件 || 土地增值税清算之核定征收（一）

土地增值税清算的方式有两种：一是查证征收，二是核定征收。

对于商业开发产品占比较多、拿地较早及拿地较大，开发周期过长的房地产项目，若能争取到核定征收，则可事项项目整体税负大幅度的降低。

下面小必将满足核定征收的法定情形（相关政策）汇总如下：

01

《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）相关规定

第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。同时规定，“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”。

02

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条之规定，实行核定征收。

03

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）相关规定

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

04

重庆市地方规定

（一）重庆市地方税务局关于发布《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（重庆市地方税务局公告2012年第7号）

第五条 凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税。

(一) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二) 自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三) 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；

(四) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

(五) 符合土地增值税清算(以下简称清算)条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第六条 核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

(一) 定率征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.按照核实房地产转让收入的方法核定；

2.按照核实建造成本、费用加合理利润的方法核定；

3.按照合理方法计算和推定纳税人房地产转让收入或者房地产建造成本核定。

(二) 定额征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定；

2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一种方法不足以准确核定应纳税额时，可同时采用两种以上的方法核定。

（二）《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（三）《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第3号）

一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。

（二）个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值税税负，但也可能对其他税种申报、后续的税收申报和财务处理等事项引起一系列的“蝴蝶效应”，导致其他税收负担增加。