不能填坑的房企，建议别搞收并购

公开市场拿地越来越难，对房企的门槛要求越来越高，因此很多房企转向了收并购和勾地等方式拿地，收并购项目也是很多房企想要突破的领域。不少房企甚至有专门的收并购投资团队，负责收并购项目跟进，交易架构，合同履约，投后管理等。

今年开端，世茂以大手笔收购福晟集团的全国87个项目，开启了2020年房地产领域收并购的序幕。在今年一季度，恒大、万科、融创分别完成了16宗、11宗、11宗收并购。奥园也在上半年，收购了江西金投的南昌、九江、景德镇等地区的项目，还有京投股份的项目。

今年的收并购市场，已经呈现出大鱼吃小鱼，甚至是大鱼吃大鱼的情况，不少经营不善，融资受限的房企，不得不选择卖项目求生，甚至整体被收购。随着房地产调控的深入，特别是“三道红线”制度，以及央行要求涉房贷款的比例不得高于30%的新规定出台以后，整个房地产行业面临更多的考验。

此前一些高价拿地，又高负债的中小房企，在目前房地产无明显上升空间，以及融资渠道受阻的情况下，怎样活下去是一道生死考验题。主动出售项目，会是一种越来越可以考虑的选项。另一端，作为资金充裕的国企，以及规模和现金流优势的大型房企，将会有更多的收并购机会。

今年上半年投资圈内典型的收并购案例，大多都是恒大、万科、融创、世茂等大型头部房企打头阵。为什么大房企在收并购领域出类拔萃呢？这里面既有大家看得到的原因，也有看不到的原因，总结一句话就是：填坑的能力。

1、填坑能力之一、现金流考验。收并购项目可能会比其他拿地方式价格更低，利润更高，付款节奏更加灵活，但是对现金流的考验更大。因为收并购项目十有八九不是上投评会的可研报告里面展示的，拿地后几个月就能搞定，然后顺利开发，开盘销售。浮在水下的问题，会比你想象得多。比如常见的隐性债务，法律纠纷问题，要完全解决干净，时间都是以年为单位的。

大多数收并购项目都是有一些问题的，拿了地，付了款，一两年都没开盘的，也比比皆是。如果是小型房企，稍微疏忽了，一个投资额几个亿的收并购项目玩砸，就会直接导致公司现金流出问题，整个公司都会出问题。

行业内做收并购比较厉害的，诸如恒大、融创等公司，也不是收的每个项目都能马上开发。但是这些公司盘子大，全国的项目多，现金流稳定，一两个项目砸了不影响公司的经营，就是耗得起。

2、填坑能力之二、高效解坑。搞收并购项目，总会遇到各种各样的问题，大多也不会按照你设想的方式出现问题。搞收并购厉害的大房企，之所以能在项目上赚钱，就是因为他们的解坑能力超强，这是很多小房企看不到的点。

很多中小房企，只愿意去收干净的收并购项目，而不愿意承担适度的风险，最终要么是拿不到地，要么是拿一些看起来没问题，但实际上风险很大的项目。这都不是做收并购正确的心态，只要这个观点不转变，换再厉害的投资总也拿不到地。

什么叫高效解坑能力？举个例子，我身边某大型房企以极低的价格收了一宗400亩的工业地，在手里砸了两年，但是该房企一直没放弃该项目，运用当地的深耕的政商关系，在两年后成功变性成了住宅用地。并且补缴的出让金，加上原来的土地成本，比公开市场拿地还便宜约100万/亩。这400亩地，极大增加了土地储备，该房企开发了五年都还没卖完。

工业地变性，本来就是属于操作难度极大，风险很高的拿地方式，要搞成功涉及到错综复杂的运作。类似上面这种收购项目，一般的房企拿到了也会砸在手里，或者压根等不到成功变性那一天，解坑能力不行的话，甚至五年都搞不定。

3、填坑能力之三、专业的团队协作。做收并购比较多的朋友，应该都了解收并购不只是投资部的事情，至少还需要法务、税务两个部门的深度配合。特别是在前期尽职调查，交易架构设置的时候，只靠投资是搞不定的。一个投资人，很难既懂投资，又懂市场，还懂法务税务，还要有丰富的资源。即使是投资总，甚至投资总裁也难有这种水平和深度。

因此团队协作很重要，但是很多公司的团队只是空有其表，能达到“堪用”的水平都很少。就拿法务来讲，公司的通用法务和专职的收并购法务是不一样的，收并购的法务，是有很多项目经历的，甚至在一些项目上踩过坑，成长起来的，他们知道项目在哪些点上会有风险，需要特别注意。公司的通用法务，主要精力在应付公司的一些诉讼业务，对配合投资部搞收并购有些力不从心。

再说一下税务，收并购涉及的税务问题也很多，特别是一些复杂的交易架构，比如资产剥离，股权回购等模式，会涉及很多实操性的税务知识。没在一线干过的税务人员，很多问题是捏不准的，如果税务问题都不清楚，那算账就会出问题。大家在日常工作中，跟自家公司税务同事提问咨询的时候，不知道有没有发现过，很多时候他们的知识储备并不够。

收并购的专业团队，都是经历过多项目磨合，甚至是踩坑，才学习成长起来的。只靠招人是不行的，甚至还远远不够，只有长期坚持做收并购的公司，才能积累出专业的协作团队。

文章来源： 投拓江湖

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