REITs究竟是何方神圣？这篇文章带你了解其全貌，请收藏

房地产信托投资基金，也就是大家所熟知的REITs；近年来越来越收到投资者关注和国家的重视。但是对于国人而言，对于信托这一业态尚都不太了解和熟悉；更不要说REITs这样一个2007年才引入的舶来品。

这是一个全新的投资品种，完全是一个陌生的领域。

于是问题来了，REITs究竟是何方神圣？起源那里？有什么特点？对于普通投资者而言，又有什么优势和魅力？其典型的运作模式又是怎样的呢？

带着投资者和读者的疑问和困惑，本文将从这些方面进行展开。其实REITs是一个宏大的课题和内容，本文只是最最基本的一些观念普及，未来会持续关注REITs。

第一部分：REITs究竟为何物？

学术定义

REITs（Real Estate Investment Trusts），它是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上而言，它就是房地产资产证券化的一种方式之一。

以上就是REITs的学术定义，说的直白一点就是资产的证券化。而资产证券化的奥义就在于，将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，证券化就是这样一个金融交易的过程。

无论对于投资者还是物业所有者而言，它的意义都十分巨大：对于物业所有者来说，REITs是一种有效盘活存量资产，优化资产负债表的融资方式；对于投资者而言，则提供了一个进入房地产投资领域的方式。

尽管REITs带有信托两字，但是REITs和信托私募是很不一样的。在国际意义的层面上，REITs的性质几乎等同于基金。在发达国家市场，除了少部分REITs属于私募性质以外，绝大部分REITs都属于公募性质，可以上市流动。从运作形式上来看，它既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内的开放式基金和封闭式基金。

REITs的准确称呼

在国内，REITs被称为房地产投资信托基金；这种设计方案与起源于20世纪60年代的美国。后来被部分亚洲国家所效仿，层面上略有差异，目前国内主要将REITs翻译为房地产投资信托或者是房地产投资信托基金。

然后从字面直译来看，称之为不动产投资信托更为准确。主要原因就在于其real estate在法律中上是“不动产”的意思，其内涵和外延是大于房地产，也就是包含和被包含的关系。而“investment trust”是指投资信托，属于商业信托的一种形式。

因此REITs被称为不动产信托是最恰当最合适的称呼，但是从尊重既往角度来看，叫做房地产投资信托资金也可以。

收益来源

再谈论REITs的收益来源时，一定要区分REITs的投资对象，投资对象的不同，自然会引发收益来源的差异。根据投资对象的不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三大类

权益型：这一类REITs收益来源主要来源于两部分：第一部分是物业和房地产等产生的稳定的租金收入；第二部分是房产本身价值的升值。这个概念很好理解，而且从目前的成熟市场的实践来看，权益类的REITs占据了较大的市场和比重，是REITs一种主流方式。

不过值得注意的是，权益型REITs持有的物业类型大部分属于非住宅类物业，包括商场、酒店、工业厂房、物流中心等。

抵押贷款型和混合型：抵押贷款从字面意思就能看出，其主要的投资对象就是房地产的抵押贷款或者抵押贷款的支持证券（MBS），收益来源就是抵押贷款产生的利息；而混合型则是两者的混合，既有权益型又有抵押贷款型。

不仅如此，REITs产生收益的会按照一个较大的比例（通常是90%）会用于发放分红。而且从国外的运作情况来看，REITs的长期收益非常可观。除了08年金融危机那样特殊的年份，其他时间都实现了较好的盈利。

第二部分：REITs的发展简史

1961年，在时任美国总统的肯尼迪签署了《房地产信托投资方案》，该法允许的REITs设立，4年后全球首家REITs的成立。1965年，第一家REITs在纽交所上市交易，可以说，REITs的基本理念起源于美国。

从1961年到1968年之间，属于REITs的产品创立初期，在这一阶段市场发展极为缓慢，直到1968年美国市场也仅有10家左右的REITs。

1969-1974属于抵押贷款型REITs的爆发时期，在这个时间阶段其数量和规模急剧膨胀。抵押贷款REITs的大量成立，为当时美国的房地产开发、建设企业提供了大量短期建设性贷款，也在一定程度上推动了美国房地产建设的热潮。

数据显示在此期间，REITs的资产规模也从当初最初的不到10个亿，上升到210亿美元的规模。5年增长了近20多倍，用高速发展一点也不为过。

1975-1999年，属于REITs发展的转折阶段；由于之后（1974）的美国经济出现衰退以及房地产市场的供给过剩，引发了大量房地产商因的违约和破产。这些破产使得REITs在很长一段时期的发展受到影响。1986年通过的税收改革方案放松了对其REITs的限制，使得REITs拥有了税收上的优势。

之后伴随着美国进入最长的经济增长周期，房地产行业迎来复苏，也标志着REITs进入到了第二个高速发展时期，其总市值从87.4亿美元发展到了1400亿美元。

21世纪以来，随着REITs被纳入标准普尔500指数，其认可度和权威得到了进一步提升。REITs行业也在迎来了一个高速发展时期，尽管受到2008年金融危机的影响，但是REITs走出了一个先降后升的态势。

统计数据表明，美国REITs总规模已达到万亿。目前，REITs规模最大的仍然是美国，而且在美国市场上，行业总市值已经远远超过了传统的房地产开发企业。

从1960年到今天，已经有30个国家发行过REITs的产品，包括中国再近年来也发行了类REITs。越来越多的法规中，也出现了REITs的身影。

第三部分：REITs的特点和优势

介绍完REITs的定义和起源之后，接下来重点介绍REITs的有关特点。可以说，正是因为REITs具备了很多不同于其他金融产品的特点，才使得有了如此大的规模和如此迅速的发展速度。

流动性:

REITs能够将完整的物业资产切割成为相对较小的单位，而且通过公募的这种形式，使得资产能够在公开市场上市、流通和交易。REITs具有很好的流动性，这是非常重要的一个特点。

这样的做法一方面降低了投资者的准入门槛，拓宽了地产投资的退出机制，为更多普通投资者提供了一个投资房地产的渠道；另一方面，REITs通过将物业资产较小进行拆分上市流通，将原本流动性较差的房地产，转化了流动性较高的公开上市基金，从流动性来讲，他较好的盘活了物业资产，优化了社会的资源配置。

资产组合:

REITs不同于国内的房地产信托，我们知道房地产信托大部分是用于一个特定的房地产项目：比如信托432开发贷、土地前融（现在已经明令禁止）或者是尾款证券化等用途。

与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，这是证券化的基础。而这些资产主要包括写字楼，商业零售，酒店，公寓，地产等非住宅类资产。相当于购买和投资的是一个物业资产池，属于组合资产。

REITs很关键的一点就是，通过这样的资产组合，分散投资能够显著降低非系统性风险。而且长期来看，REITs与股市、债市的相关性较低；是一种很好的分散风险的手段。

治理结构

根据组织形式的不同，REITs可以分为信托制和公司制。

事实上，除了少部分私募的以外，目前市面上公开交易的大部分REITs为主动管理型的公司。无论是信托制也好，公司制也罢，REITs都将积极参与到企业经营的全部过程中。

如果是信托制的话，类似于信托公司发行的集合资金信托计划，信托公司要承担主动管理人的职责。如果是公司制的，则拥有着完整的公司治理结构，而对于拥有完善治理结构的REITs，其管理的规范性，拥和其他投资产品有着不一样的特性。

其他特点:

1.在收益分配上，REITs将投资收益中的绝大部分分配给普通投资者，通常这一比例会达到90%，而且从各国的运作情况来看，包括近20年来北美地区的REITs和欧洲，亚洲等地区的平均收益而言，其资产收益率较高；2.税收中性，REITs另外一个特点就是税收中性，即不会因不会因其本身的结构产生新的税收负担，同样反而在某些地区有一定的税收优惠。

REITs的优势和魅力

对于中小投资者而言，REITs给他们提供了一个非常好的投资机会。通过公开市场发行类似于开放式公募基金，将物业资产拆分成较小的单元并进行上市流通，极大的降低了中小投资者的门槛，为普通投资者提供进入房地产的一个绝佳的机会，

不像传统的房地产信托，动辄100万甚至300万起的投资门槛，将大部分投资者排除在外。而且采用公司化的治理结构，专业化的管理人员能够将募集的资金严格用于房地产投资组合，不仅分散了房产投资本身的风险，而且投资人拥有的份额绝对是可以采取股权转让的形式，提供了较高的流动性和便利性。

总结来说，REITs提供了一种相对安全，收益稳定，流动性强，信息透明，且与传统股票债券投资相关性较低的产品，能够避免在特殊时期，即当股票和债券市场出现大幅下滑时，REITs算是一个安全垫。

第四部分：常见的分类和运作模式

常见分类

REITs的分类方式很多，这里就以私募和公募这种最常见的形式来进行划分。

公募REITs以公开方式发行的方式发行，向社会不特定投资者募集的信托投资资金。作为公募，在发行时一定要监管机构的严格审批，和基金公司发行的公募产品一样，是可以进行大量和公开宣传的。以美国为代表的大多数国家，REITs都是以公募基金形式发行的。

而私募REITs则是以非公开方式，向特定投资者募集的信托资金。在发行及监管流程和严格程度上比不上公募信托。由于其目的对象是特定的，是不允许公开宣传的。

运作简述：信托型和公司型

按照REITs的组织形式的不同，REITs可以分为公司型和信托型。而这两种模式的管理模式、参与方式也往往有所区别。

信托型REITs

信托型REITs是通过发行受益凭证进行资金募集，之后在进行物业投资的。在信托制REITs的模式下，投资者与管理人之间达成的信托法律关系，管理人按契约将投资收益进行均等分配。缇欧资者持有的是REITs的信托凭证或者叫做基金份额。

一个典型的信托型REITs的参与者至少有：投资者、资产管理人、托管机构、物业管理人：

资产管理人：其职责是对旗下的资产进行行统筹管理，包括管理旗下拥有的物业资产、对物业收购/处置进行决策等。资产管理人又可以分为外部和内部管理人两种模式，在亚洲外部管理人较为常见。

所谓的外部管理人模式，即REITs引入独立专业的第三方对REITs的资产进行管理。通常是专业的房地产管理公司，由于这一类管理众多房地产项目，具有规模经济优势和多年的操盘运营经验；存在的问题主要就是委托代理问题。

投资者是REITs权益型资金的来源。此外，REITs还可以其他途径比如银行贷款、发债等方式进行债务融资。在信托下，投资者是不参与到REITs的日常运营管理中去的。

物业管理人负责对REITs旗下资产提供转专业的物业管理其收入来源是物业服务费用。托管机构是REITs资产的名义持有人；信托型REITs按照资产管理和保管分开的原则进行运作，由专门的托管人保管信托资产。

公司型REITs

这一类REITs通过发行房地产投资信托股份的方式来筹资，资金募集完毕之后会成房地产投资的股份有限公司，这就是公司制的由来。在这一模式下，投资者成为了公司的股东，而公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。

公司制下，REITs本身成为了为公司制的实体，只是因为在经营主业、利润分配等方面符合了REITs相关规定，因此获得了REITs的税收优惠。和信托型REITs不同，公司型REITs通常使用内部管理人模式。

写在最后

本篇文章是关于REITs的入门级文章。从REITs的概念开始、梳理了其特点、起源、运作模式等。纵观全球，REITs越来越得到新兴市场的重视。

REITs引入我国也超过了十年的时间，但无论是政策法规，还是实际操作层，面还面临着诸多问题亟待解决。不过从发展前景和政策动向来看，REITs在中国的制度基础配套将趋于成熟。

从2007年REITs被监管部门首次提出，到2014年国内首单REITs的落地再到近几年REITs产品的陆续发行，可以预见的是；未来REITs在中国将获得长足发展。

不过，REITs在中国的发展依旧仍重道远。

笔者也将持续关注和贡献，相关优质内容。