“地产航母”掉队，合生创展囤地多年业绩不及10年前

易简财经

在“碧万恒”称霸行业，黑马房企不断涌现的当下，一向低调稳健的粤派房企合生创展（00754.HK），也变得急躁起来。下半年频繁地拿地，让充满尘埃与历史回忆的合生创展再次走进大众视线。

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年内耗资74亿拿地

或许是对昔日神话陨落的不甘，过去数年，鲜在土地招拍挂市场出手的朱孟依家族，最近开始变得生猛，下半年频繁拿地，想要逐渐寻回它在这个行业的存在感。

7月，合生创展首进江门，便斥资约9.4亿元夺得蓬江区杜阮镇两宗地。随后，又以11.19亿元价格竞得广州增城区增江街一宗宅地。

8月，合生创展斥资13.64亿元，收购新城旗下杭州江干区一宗宅地。随之而来的9月，合生创展与金茂合体，拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地。

10月，在将东莞最大规模旧改项目收入囊中3天后，合生创展又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。

据易简财经统计，合生创展在4个月内，通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元，超过其去年全年的净利润（57.75亿元）。

除此之外，合生创展在2019年也拿下了3个大型的旧改项目，其项目投资之积极由此可见一斑。

如今年4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。这是海珠旧改项目中面积第二大改造片区，仅次于沥滘村。

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曾经的地产界“航空母舰”

沉寂多年后选择“复出”的合生创展，曾经究竟有多辉煌？

1992年，由包工头转向地产开发的朱孟依，在香港成立了合生创展。

同年，雅居乐和碧桂园相继诞生。随着1993年富力以及1996年恒大的成立，“华南五虎”正式登上历史舞台。和初代的那批房地产企业家相比，他们幸运地躲过了1993年房地产崩盘泡沫，赶上新一轮飞跃。

21世纪初期，真正让后来的龙头万科心服口服的，是合生创展。当时，合生创展在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模。而1998年、1999年，合生创展仅在广州一地创造的利润，就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。

王石的一句恭维“合生创展才是地产界真正的航空母舰”，更是把合生创展的高度抬到顶点。

而合生创展展现出惊人的力量在2004年。当年11月27日，距离2004的尾声尚有一月之余，合生创展宣布2004年度销售额已经突破100亿元，成为国内第一家破100亿的房企，今天的头部房企们在当时只能俯首称臣。

然而合生的高光时刻很快黯淡，地产界“航空母舰”这一称号，也逐渐变得沉寂。

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“广积粮”慢开发 拖慢发展速度

为何合生创展的神话会这么快陨落？

一直以来，合生创展采取“囤地、慢周转”的开发模式，最大限度获得土地或物业升值带来的收益。早期，它在北京、广州“圈下了”大片的土地，这些土地不仅地段好，成本多数也不过每平方米数百元。

比如，2001年，合生创展以每平方米建筑面积不超过800元的价格，在广州拿下的“骏景加油站地块”（合生骏景广场），直到去年才进入清盘阶段，并且均价达到4.3万元/平方米。除此之外，广州市场还有珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年，合生创展也从中获得高溢价。

在这种模式下，公司的毛利率长期位于行业高水平，2019年中甚至达到了52.23%。但项目消化速度慢，每年高额负债所导致的利息支出，吃掉大量的净利润，这就导致一种恶性循环，使得公司发展更慢，被后来居上的其他房企甩在身后。

另外，由于合生创展有大量土储为大盘项目，因而在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况。位于广州市海珠区的合生TIT科贸园项目，在拿地9年后现仍处于晒地皮状态；位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园，在斩获土地6年后，同样处于未开工状态。

这也就不难理解，为何自2012年以来，合生创展总裁级的管理层频繁更迭。毕竟在如此慢周转下，管理者被迫“无所事事”，没有大展拳脚的机会，也就只能另谋高就了。

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昔日“地产航母”变“竹筏”

如果说，高周转的房企是因速度过快导致质量问题，那么走缓慢开发路线的合生创展，却做不到“少而精”，这就很让人大跌眼镜了。

去年3.15前夕，据《信息时报》报道，合生创展广州的楼盘珠江帝景紫龙府存在渗水、地板开裂等质量问题。尚未有业主入住的精装房也不能幸免。

今年3月18日，同样是在珠江帝景，悦涛轩D座19楼发生火灾。消防队在小区内多次遭遇“救火”阻碍后到达起火楼层，却发现室内消防栓没有水。所幸最后明火被成功扑灭，没有造成人员伤亡，康景物业也因此受到了相关处罚。

据合生创展官网，康景物业是其旗下的大型物业管理公司。

上述火灾事件可以说是有惊无险，然而合生创展在北京的珠江罗马嘉园，却因质量瑕疵夺去了业主的性命。

2017年12月初，有媒体曝出，合生创展在北京朝阳区开发的楼盘，珠江罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落，一位年逾六旬的业主被击中身亡。

该小区业主表示，珠江罗马嘉园一期项目建于2004年，距今已有十多年，但业主罕见康景物业对楼体进行修缮，因此小区的不少楼体都已非常旧，墙皮褪色、脱落屡见不鲜。

完工项目少，令人满意的完工项目更少。合生创展就这样选择“自暴自弃”，由昔日的航母变成了松松散散的竹筏。

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“回归”之举前途未卜

曾同为“华南五虎”的恒大和碧桂园，以及当年赞誉合生创展为“地产航母”的万科，现已发展成为国内陆产三巨头，据克尔瑞数据，三者已迈入合约销售金额5000亿俱乐部。

然而反观合生创展，2018年合同销售金额仅为149.74亿元，甚至不敌十年前的最高状态150.9亿元。单纯依靠“耍小聪明”，囤地坐等升值，却不谋求更多元的发展，仿佛这十多年来房企的黄金时代都与其无关。谁还能记起，这是中国当年第一个突破百亿大关的房企呢？

不仅仅是合生创展，同样曾为“华南五虎”的富力，也相对掉队。

富力2005年赴港上市后，次年就跻身销售百亿梯队。2007年销售额仅次于万科、绿地和中海。之后富力转向商住并举的发展策略，没有跟上扩张节奏，规模开始掉队。

现在，碧桂园和恒大稳居前三，富力与雅居乐位列TOP30梯队，合生创展掉出TOP100，“华南五虎”早已不可同日而语。

粤系房企中，同样也在走下坡路的还有粤泰、星河湾等等。在地产界有一句老话：中国地产看华南，华南地产看粤系。走过风云变幻的40载，一部粤系房企沉浮录展现在世人面前。有恒大、碧桂园等的惊世骇俗，也有合生创展、粤泰、星河湾等的黯然失色。对于后者错过的黄金时代，我们只能表示叹惜，然而是否能重回赛道，一切都还是未知。

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