21.2亿海外债，利率超13%，这家老牌房企真缺钱

易简财经

据乐居财经，1月21日，广州老牌房企海伦堡，又默默增发了一笔2.5亿海外债，利率为12.25%。这个利率是什么概念？按照去年房企融资排行来看，这个利率位列前三分之一，遥遥领先其他房企。比如，万科去年的一笔海外债融资利率仅为3.15%。

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然而，海伦堡作为一家排名50开外的房企，还背负更高利率的海外债。其去年10月发行的21.2亿海外债，利率超过13%。小编听了都倍感压力山大，咬着牙发行高利率海外债，这家老牌房企真的这么缺钱吗？

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12.875%的融资高利率

根据公开资料整理，在2019年房企融资利率排行中，海伦堡位居前列。

榜单上，海伦堡在去年10月发行的21.2亿海外债，利率高达12.875！

根据榜单进行统计的话，2019年，121家房企共发债483笔，发债总量达8011.4亿元，平均利率为6.90%。而海伦堡的融资利率比平均数高出近一倍！

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21世纪经济报道称，随着政策的收紧，2019年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从TOP50缩减至TOP30，而信托融资对项目要求也愈发严格。这也迫使包括海伦堡在内的多家房企，转向高利率的海外债。

这对于海伦堡来说，实在不是一个好消息。

观点指数研究院数据显示，2019年全年，海伦堡销售金额约674.5亿元，排名55。这不仅距离其2016年时提出的“三年千亿”目标尚远，也意味着海伦堡未来的融资环境会更加严峻。

曾也在房企的黄金时代风光无限，海伦堡又是如何走到今天的窘境？

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创始人曾是“最牛散户”

海伦堡的创始人黄炽恒，今年58岁，已近花甲之年。

1987年，主修机械制造的黄炽恒，从番禺县职业中等专业学校毕业，那一年他25岁。

1998年，36岁的黄炽恒成立海伦堡，在广州市涉足第一个住宅地产开发项目——华景新城，四年后继续第二个项目番禺花样年华。随后逐步走出番禺，走出广州，向全国拓展。

目前，海伦堡的主要业务是开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园。其官网显示，截至2019年1月31日，海伦堡在全国拥有122个项目，土地储备总量约2370万平方米。

不过，作为海伦堡地产创始人及董事长，黄炽恒虽然较少在公开场合露面，但在股市上却很活跃，数次因显眼的资金投资账户引发关注，并被冠上“最牛散户”的称号。

关于黄炽恒“最牛散户”称谓的由来，还需追溯到2009年。

2009年，黄炽恒与兄弟黄楚欣建仓上海莱士。一年后上海莱士股票飙升150%，以每10股转增7股的比例向股东发放红包，长期潜伏的黄炽恒兄弟，也因此持股数大增，并获得了A股市场“最牛散户”的称号。

因为长期持有股票，到2013年第三季度时，黄氏兄弟分别成为上海莱士的第六和第五大股东。有人估算，他们在这只股票上浮盈近3.6亿元。

2014年，黄炽恒因豪掷亿元，申购新宝股份1000万股，再次被冠上“最牛打新散户”的称号。有媒体报道称，黄炽恒炒股赚的钱比海伦堡地产赚的都要多。

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错判楼市，遗憾掉队

股市顺风顺水的好运，并没有延续到黄炽恒的地产事业上。

作为广州老牌房企，坐拥华南这片房地产风水宝地，20年光景过去，海伦堡的业务规模却还在百亿规模徘徊。相较恒大、碧桂园等在同时代发展起来的粤系房企，海伦堡颇有一番“伤仲永”的滋味。

发展之初，学建筑出身的黄炽恒，对项目设计规划要求很高。早期，海伦堡在番禺先后开发的华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，基本上都是“高举高打”，获称番禺楼市“高端王”。据说，其装修标准每平方米高达五六千元，可与星河湾媲美。

尽管对股票投资鲜有失手，黄炽恒对房地产市场却做出了严重误判。2014年，他认定房地产行业已经过了黄金时期，进入困难期，“未来多种因素都会制约房地产的发展”。

然而事实是，接下来的三年，房地产行业走出了一波上升行情。楼市量价齐升，房企纷纷高杠杆、高周转大干快上。海伦堡却因为误判形势，在“冲出广东，走向全国”的关键时刻，选择了一条求稳路线——放弃高端路线，产品定位下沉，转向中山、江门、四会、肇庆、惠州、长沙、武汉、西安等二、三线城市低价拿地，审慎扩张。

由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡营收仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

2016年，海伦堡启动战略升级，确定了三年冲刺千亿的业绩目标。希望通过产融结合、多轮并进的方式，快速扩张规模。当年，海伦堡销售金额达到185.7亿，2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。可随之而来的，是挥之不去的高负债。

2016-2018年三年间，海伦堡的未偿还借款总额，分别为128.74亿元、205.04亿元及283.07亿元，截至2019年2月28日，进一步增至303.59亿元。

除此之外，其净资产负债率也在逐年升高，从2016年的69.4%，增长至2017年的83.4%，到2018年高达133.7%。

 资料来源：海伦堡2019年5月招股说明书

虽然负债率逐年升高，但这并未阻止海伦堡扩张的野心。据统计，2015至2017年，海伦堡共收购了34家公司的股权，仅2018年上半年并购数量就达到了20家，几乎赶上了2017年全年的数量。

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负债率133.7%，海伦堡两度闯关IPO

然而，大规模的扩张，也就意味着更多的资金支持。在国内A股上市日益困难的情况下，上市融资便成为许多房企的“输血”通道。于是，海伦堡开启了其艰难的IPO闯关之路。

2018年10月，海伦堡首次向香港交易所递交了招股书。2019年5月二度重新递交了招股书，但是关于资金的使用变化不大，招股书显示，海伦堡拟将此次融资用于2021年底前寻求地块或合适的并购机会用于土地收购；用于开发现有物业项目；以及用作一般营运资金。

2019年11月27日，据香港联交所消息，今年5月2日曾更新过一次上市申请的海伦堡，如今其上市文件再次呈现“失效”的状态。一方面，看来对于高额负债的海伦堡，香港的资本市场和投资者还是不买账。

另一方面，报告期内发生的多个不合规事件，或许也是海伦堡未能上市的原因之一。

招股书显示，自2016年以来，海伦堡共发生了85起不合规事件，涉及43家子公司。其中，10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司未能遵守有关建筑工程施工许可证规定；8家项目公司未能遵守有关建设工程规划许可证规定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾表示，“随着诚信管理体系的不断完善，开发商违法违规行为将形成信用‘污点’，一直跟随着后续经营。这也会对其品牌形成影响，与企业的银行授信评级，以及贷款支持力度也将直接挂钩。”

作为一家老牌房企，海伦堡已经错过了太多的市场机会。行业老哥们摧枯拉朽般地横扫市场，对于二三线品牌是非常大的压力。眼下，A股融资大门紧闭，内房企赴港上市也越发艰难，海伦堡更应该做好自己，赢得投资者们的信心，才能搭上资本市场的“末班车”。

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作者 | 95

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