文｜
G50专家委员会工程专家 刘治国
博志成咨询师 彭楠
疫情当前，各行各业所受的影响显而易见，各个行业的创新与发展也在日异月更。在疫情发生后，博志成高管团队迅速组织行业专家团队共同研讨，经过多次调研和沟通，结合市场需求，创新模式，推出了【博志成地产学堂·2020专业提升系列营】课程，通过线上直播+线上研讨的形式，解决房企面临的工程、战略、营销、运营、投资、设计、成本招采、财税融资、融资、人力、法务审计等专业条线难题。并且在疫情期间，线上直播与线上研讨会免费开放，与房企一同修炼内功，共同蓄力。非常的2020年，需要我们必须养成强度工作同时还要系列练内功的良好习惯，来应对疫情后的影响！2月22日博志成地产学堂【工程营专场第2期】如期开讲，刘治国老师带来主题为《速度与激情：复工后，如何做好工程提速，保障年度目标达成？》直播课程在线解读疫情复工后，工程提速的准备工作关键要点和风险控制点。本文为刘治国老师在工程营2期直播课程及专题研讨会的部分成果，观看视频课程，请扫码观看【直播回看】：
码上看【回看】
一、 问题与挑战
首先，我们面对的挑战可谓非常巨大：
在这样一个状态下，我们怎样才能达成目标，确保交付，甚至要确保有些城市的回款，有很多城市已经受不了，以苏州为代表，马上修改了预售条件。预售条件一修改，压力最大的是工程人员。集团或者公司马上就会给你压力，在预售放松的前提下，我们更要提早开盘。如果没有这次疫情，抢工也是房企的常态。近十年以来高周转是房企获得自由投资收益最好的保障，工程是高周期里的核心发动机。没有这次疫情，进度管理也是房企管理最核心的关键点。在这种情况下，怎么去做好进度管理呢?我将从三个方面讲解:王阳明曾提出“知行合一”，很多时候行动跟不上其实是意识认知没到位。不少人在抢工的时候都认为清楚怎样做，但总在执行中出现各种问题，这实质是在认知上出现了问题。工作当中最有用的不是知识和经验，而是解决问题的能力。能力一方面靠知识，一方面靠经验，最主要的是靠训练，还有一方面是指导。工程提速的底层逻辑到底是什么？其实抢工与人类驱动雷同，关键要素是能量和信息。抢工和进度管控中，人、机械、材料都是能量型要素，这些要素是需要成本的，靠利益驱动。如何保证能量型要素累加？即保证资金充足，同时还要清楚人、料、机械很容易造成窝工。那么信息型要素是本次课程的重点，也就是跨部门协助，它的核心驱动因素是个体和团队能力。但团队能力的特点是受制于天赋、经验甚至是心情，所以整个项目的推进过程很有可能变成一个随机事件。受制于人，受制于团队的能力，这个问题如何解决？除了培训，我在这里提供一个逻辑图-网格式管理。网格横轴：各专业、各施工阶段，如清表、桩基工程、地下工程、主体工程、二结构工程、机电工程、装修工程、室外总体、景观工程、验收；网格纵轴：是网格化的要点，要梳理出交通运输、材料堆场、交接工作面、创造工作面、动态布置（是否考虑时间要素）、串改并，串改前置，换位思考，目标聚焦-条件倒排，工厂盯料、部门协同、成品保护。
形成这样一个网格后，就会发现这不是在“钓鱼”而是在“网鱼”，每一个专业工程对应管理要点梳理后，很容易找到发力点。
二、 工程提速的关键策略与实战案例解析
（一）垂直运输三大要素
1、塔吊安装：在地下工程梳理时，就需要计划在什么时间需要塔吊，提前20天安排，你会发现等到你要用塔吊的时候，塔吊就在旁边。如果不提前在交通运输方面做一个梳理，工程进度就像软刀子割肉一样不知不觉耽误了下来。2、人货梯安装：项目通常要求主体结构到5-6层时候必须安装人货梯，这里面有两因素：爬楼的极限：工人有爬楼的极限，比如住宅超过六层必须安装电梯。注意，地面上下，正负零前关注材料，正负零后关注人货梯。3、正式电梯安装：结构封顶之后需要用，因为要做内部装修。装修的过程中，尤其是高层，正式电梯的启用可以提高效率，如果没有装好正式电梯，装修进度一定会延误。通常，结构封顶三个月前必须下单，结构封顶就是正式电梯到来之日。整个管理过程中，我们看到的和没看到的，经过分析确定是否为必选项，如果只靠灵感来管理，那么需要教的学费是非常之多的。
（二）工程穿插
1、勘查作业：初勘用于桩基选型，桩基选型会影响招标；详勘用于做施工图，施工图会影响直接开工。招标和开工之间存在时间差，所以要充分利用好初勘做选型、招标，争取在招标确定下来之时或桩基进厂之日，施工图正好出来，时间上完美配合开工。所以，在整体排布中，对于首开区和示范区详勘一定要跟上。2、施工场地布置（动态）：至少三张总平梳理交通运输：正负零以下、主体封顶、装修阶段出入口、转弯半径、地块场内环路、材料堆场。3、降水和基坑围护：土质比较差的区域都要做专项设计。在这里要提醒大家，特别提醒土质特别好的区域，不做基坑维护的，那么考量就更要仔细。4、桩基和检测：基本原则：桩基完成之日就是检测结束之日。5、地库结构封顶与顶板防水保护层：特别提醒大家，抢开盘往往关注的是主楼的工程形象。而很少有人关注地库结构的封顶，这会给我们带来非常大的障碍，细分下来不止一个：
所以工程管理上一定关注地库封顶时间，尽量提早，这样后期工期的推进会非常顺畅
6、地下结构周边早回填，创造施工的3个条件：
7、地下二结构工程提早穿插：30天内开始，优先设备房，给室外总体创造作业面。8、供电工程：缴费是第一位，盯供电局早开单，盯财务早付款。因为他会影响消防验收，制约交付。9、悬挑架：作业面（室外管线及园建工程），特比提醒大家，要做三脚架，不做工字钢悬挑，因为工字钢悬挑有以下二个缺点：
10、二结构穿插：主体二结构穿插最有效的办法就是一结构分段验收。因为一结构的时间大家都非常关注，而且一结构的弹性时间少。二结构如果能及早穿插进去，那么空间是非常大的。比如拆模的当天，就要做清理和打扫；有的项目也会在结构封顶25天内，二结构全部完成。这就得益于结构的分段验收。11、吊顶封板与管线施工：从墙身到地面，这些作业都有一个前提，就是吊顶封板。在做穿插的时候，分包越多，穿插就越难，我们更要设置管控点。这些点也是抢工加速的核心要点。
三、管理工具
1、目标聚焦：落实评价原则、梳理评级标准，找出问题所在窗框安装完成时点与室内抹灰：窗框完成之时就是室内抹灰的起点。水系统要在天花、地面等部位隐蔽之前完成打压和管到冲洗工作。结构施工时，提前进行预埋止水节、线盒等一体化施工工艺（串改没）采用铝膜和爬架进行主体施工，保证了良好的墙面质量（串改没）三阶段的材料堆场：正负零、结构封顶阶段、装修阶段。尤其是结构封顶和装修阶段要用地下空间。在正负零的阶段，材料堆场要和流水配合，材料堆场是管理的一个要点。目的：防止返工。每道工序到位后必须做好成品保护，方可实施。以下有四个方法：铝合金门槛的保护：谁接工作面谁负责铝合金门槛的保护。木地板与乳胶漆的打磨：考虑到成品保护，一定是乳胶漆打磨完后，再去铺木地板。天然气点位安装与橱柜安装：天然气点位的安装会有污染，他的点位安装尽可能安装在橱柜之前。各工序在不同楼层之间流水施工：流出去的觉得不能再流回来，保证干净的工作面移交。二次结构工程要先外墙后内墙、先机房（含电梯井道）。在外立面施工时候，如何做到主干道施工、主干道围合的景观区域施工、互不干扰？这是考验跨部门协同中对技术的要求。现场要做到这一点，首先主干道要宽，同时外立面与主干道的绿化要窄。如果做到这两点，以上三者的施工是完全不干扰的。跨专业协同：甲方的分包要纳入总包的管理，变成双重有序管理，即总包要管，开发商也要管。另外要注意强相关的这三条线：设计线、招采线、工程线。很多公司工程条线一般作为主推的部门。但做的好的公司一般由运营部门推动，这个部门起运营督导作用。BIM、综合图：综合图就是在检查一些错漏碰。现阶段时间就可以做综合图，梳理出错漏碰。样板先行:包括材料的施工样板、工艺的样板、工序样板。现阶段可以研究样板的加工顺序。设计深化与交付标准：交付标准非常重要，他会影响机电深化、铝合金门窗深化、精装深化。换位思考典型案例：总包已进场，施工图纸还没有，如何做好准备工作，从而提速？很多人会说等图纸，如果要等图纸那就会拖后进度。换位思考就是我们要换位到施工单位，换位到设计院，有哪些技术、标准或者图纸可以提供。可以提前做到人、料的签订。材料设备与工厂：电梯、门窗、石材（室内外）、幕墙、特殊时期的混凝土工厂、预制构件。招标与采购：外立面工程招标、电梯招标、消防招标、供电配套招标、室内装修招标。装修类材料设备：木制品、墙纸、木地板、橱柜、空调、洁具龙头。最后再谈一下网格管理的方法论：网格的纵轴可以前后延伸，网格横轴可以上下延伸，动态扩展、增加，从而系统性的扩充和丰富管理内容与要点。
房企复工后的工程提速，是一场速度与激情的特别行动。这不是单纯的“飙车”，还需要灵活的头脑、缜密的排布与之匹配支撑。在这场激情澎湃的工程之旅中，通过专家老师深入浅出的讲解，相信各位工程人一定学有所想、学有所得，接下来希望各位能够学以致用。
