房地产|以广州永庆坊改造为例探索城市更新中BOT模式的利与弊
法盛金融投资
来源：城市更新网
成功和失败是相生相随的，一个成功的城市设计案例的背后，往往是众多失败的、过时的、充满争议的设计项目。
本文介绍的案例评论两极分化，有人称赞其开创了城市更新的新模式，打破了民间资本不敢触碰复杂街区的僵局；也有人对其嗤之以鼻，称其凸显了资本的逐利性，破坏了原有社区的文化。
本文争取以广州万科永庆坊改造为案例，探索Bot模式下微改造的利与弊，并由此研究优化措施，去开创出更为成功的城市改造模式。
白天永庆坊鸟瞰图
1.基本概念的引入
微改造
微改造更新，即在维持场地现状格局、肌理基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换及保留修缮，以及整治、保护、活化和完善基础设施等方式，对建筑面貌和功能进行更新的一种策略。（主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。）
BOT模式
BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。这种译法直截了当，但不能反映BOT的实质。
BOT实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。
整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。所以，BOT一词意译为“基础设施特许权”更为合适。
三旧
旧城、旧村、旧厂
2.广州城市更新政策的变化
从改革开放以来，广州城镇化进程既为庞大的农村人口进城就业提供了机会，客观上也生成“城市包围农村”，导致“城中村”林立的局面和一系列问题：城中有村，村中有城，村外现代化，村内脏乱差。城中村内往往采光通风差，缺少公共绿地，道路建设、供水供电、垃圾处理等基础设施不完善，在居住和治安管理上都存在巨大隐患，与广州城市经济、社会空间发展极不协调。
广州申办亚运会成功后的2005年，对整个城市空间进行优化摆上市政府议事日程。猎德村成为首个整体改造的城中村。改造中引入市场资金，通过政村企合作，在实现区位价值最大化的前提下保留当地历史文化，如宗祠迁建、修缮沿河旧建筑等，尽量保留“乡愁”。
有了成功的改造经验，加上2008年国土资源部在广东试点土地集约节约化优惠政策，从2009年起，广州城市更新进入快速发展阶段，并根据城市发展状况日渐完善：
广州城市更新政策探索
3.项目背景
恩宁路位于广州市荔湾区，是广州的历史文化保护街区，同时也是全市最长和最完整的骑楼老街，有着浓郁的岭南风情和西关文化特色，蕴藏着丰富的历史文化资源，包括八和会馆、李小龙故居和詹天佑故居等文物古迹，以及连片的西关大屋和竹筒屋等岭南传统民居。
永庆坊是恩宁路上一条具有浓厚生活气息的内街，区位十分优越，紧邻恩宁路主街，背靠粤剧艺术博物馆。街区内部有民国大宅、李小龙祖居和銮兴堂等历史建筑以及传统民居。
永庆坊地理位置
永庆坊历史建筑
但到21世纪初，粤剧文化式微，广州城中心东移，社区老化，永庆坊片区以下问题凸显：
1.建筑结构老旧，安全隐患突出，2015年12月，荔湾区对恩宁路永庆片区内43栋征而未拆的房屋进行了安全鉴定，发现有32栋为严重损坏房，其中多栋已严重损坏，几近倒塌，修复工作刻不容缓。
2.片区不符合先有建筑规范，采光、通风和卫生、消防等环境条件较差，违建、加建情况严重。
3.单体建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失。改造前，永庆坊建筑密度84.2%，容积率1.29，只有11%的建筑面积大于100㎡。
广州市政府为推动恩宁路片区改造，进行了多番努力，却一波三折，最后在社会各界人士的努力下，探索出以保护历史文化为基调，引入企业以BOT模式运作的改造方案：
恩宁路改造时间线
4.改造方案
修旧如旧，建新如故
房屋修葺按照“修旧如旧，建新如故”的思想，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。万科集团将永庆坊片区内的68栋建筑逐一编号，评估并分类其破损程度，为每栋建筑量身定做微改造方案。
对街区内所有建筑的外立面进行修葺。从总体上看，大部分建筑保留了原有的立面样式。在色彩方面，除了部分重点文物保护单位保留原配色，大部分建筑外立面被替换成灰色调的砖块，个别建筑则采用白色金属框立面和外墙进行装饰。
同时，为满足商业建筑的室内采光需求，部分商业建筑添置了新型的外凸窗。此外，部分建筑增设了阳台围栏，并铺设了瓦片。在屋顶改造上，为适应功能需要，在尊重原有体量、延续原有格局的基础上，将部分平屋顶改为坡屋顶，其中部分屋顶采用下部挖空的形式，以增加空间层次感；不同建筑应结合内部功能调整，采用不同的坡面。
再次，对部分建筑内部结构进行改造。从总体上看，片区内有过半数建筑的内部结构需重新调整。在永庆一巷和永庆二巷中，用作办公用途的两联排建筑的原结构过于独立零碎，采光不足，不利于办公。微改造在基本不改变建筑外部形态的基础上，打通内部墙体，使用玻璃结构间隔，打造宽敞明亮的办公空间。
交通梳理，肌理抽疏
在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建恢复，获得入口空间和尺度适宜的步行通道。
如图所示，在总体布局方面，永庆坊微改造保留了原有的“一纵两横”街区格局。其中，“一纵”为永庆大街，微改造以其为主要展示面，布置特色商业，引导人流进入；“两横”为永庆一巷和永庆二巷，微改造保留原有历史文化建筑，植入公共建筑及少量商业。
基础完善，消除隐患
片区内购置消防摩托、小型消防车等消防设施，房屋内增加消防喷淋，建立统一的消防控制系统；整理电力和通讯线路，整齐归一；结合地面青石板路的改造，优化对行人步行影响较大的排水方式；利用部分已动迁收回的建筑，配建公厕等重要公共服务设施。
文保专修，资源活化
对永庆片区内现存的文物保护建筑，项目团队邀请具备专业资质的公司、单位进行测量测绘，修缮设计；对结构进行加强加固；沿袭传统工艺，修复瓦屋面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；修缮后，利用该场地举办具有西关特色的公共文化活动，以点带面，激发片区活力。
加固修缮后的李小龙祖居
多元参与，社会共建
依照《办法》中第四十六条“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，政府出让所持物业一定年限的经营权，吸引社会企业投资，并指导和控制改造工程的规划、建设和产业导入类型。
引入文创，注入活力
荔湾区政府在微改造中置换永庆坊的用地功能，即根据《永庆片区微改造建设导则》和《永庆片区“微改造”社区业态控制导则》等规划，将大部分原居住用地置换成为商业用地、商务用地及公共服务配套设施用地。
在此基础上，万科集团重点打造了“云”“塾”“社”三个特色空间。“云”，即“万科云”中所有办公、接待和会议空间的主入口；“塾”，即梅沙教育，是供小朋友培养业余爱好的教学空间；“社”，即有特色的户外公共活动场地。
经过更新后，片区内将导入以文化创意为主的新兴产业，包括创意市集、本土文化和建筑设计等，使整个空间实现“外旧内新”
公共空间，鼓励交往
积极营造公共空间。微改造在已拆除的红砖旧建筑的原址上，建造了三个小玻璃体组合，以延续原有的建筑肌理，丰富空间多样性。玻璃体内的公共大台阶用于承载公共活动，并可作为室内外的连接和转换空间，以促进公共开放空间的营造，形成“社”特色空间。
5.现状分析
经济收益
2019年中国城市更新论坛上，广州万科企业有限公司副总经理喻敏锋做了关于永庆坊的演讲。他在讲座上透露：“俢旧比建新更花钱。永庆坊的改造成本是每平方米1万元，而新房安建成本只有一半。项目去年就做到收支平衡，预计回收周期为12.5年。从无人问津到门庭若市，永庆坊日均人流量已增至1万人次，商铺出租率升至95%，不仅成为文艺青年的青睐之地，也是广州街坊怀旧的好去处。
功能置换
永庆坊业态愿景是整合新经济产业、新生活服务、新青年居住、新文化体验、新商业升级五大新业态，使得历史文化与现代生活交融。
原来政府希望将一期建成创客小镇，集众创办公、教育营地、长租公寓、生活配套等产业于一体，计划在永庆坊引进万科云创业中心、青年旅社、儿童早教中心、餐饮等商业。然而现在教育和长租公寓闲置，多为体验型创意店与餐厅，虽然满足了年轻人的观光需求，但业态缺乏地方特色。这个业态的变化，一方面，是部分业态需要一个比较长的培育期；另一方面，一些业态不适宜在这里生长。
现状是：
1.创业中心的企业入住率在50%左右
2.儿童早教中心“梅沙教育”原址位于初入永庆坊的左手边，现今已人去楼空
3.餐饮方面，由于该区域限定为无烟厨房区，传统的中餐馆无法入住，入驻其间的餐厅并没有广州特色,不能吸引顾客，造成此区内的人群必须到外部解决吃饭问题。
周边商业
4.由于复原和保留的老建筑（李小龙祖居、双号民居、粤剧銮兴堂）只有参观功能，且对游客的吸引力并不强，造成旅游参观市场低迷，况且街区内部没有适宜游客消费之处，因此人群密度较低。
人员状况
万科在规划之初，提出的原则是遵循居民意见进行搬迁或者原址修缮。但是由于永庆坊的定位是“商旅住”综合模式，商业的介入以及开发商高额拆迁款的诱惑，原有居民超过50%搬迁至别处，部分未改建的民宅已人去楼空，而选择留在此地居住的人，生活习惯也被新的生活环境打断，生活的区域似乎已经局限在自家门前的一方小天地，不再有邻里之间的问候与其他交际行为。
积极：1.优化了整体物质环境2.加强了地方文化资源的保育3.促进了街区文化、经济的复兴
消极：
1.地方原真性降低：街区功能改变了，虽然还有少量原住民留下，但仿佛变成了布景式的独特卖点，成为游客好奇参观的地方，影响和打扰了原住民的生活。引入不相关的产业，老街区因此“变味”，永庆坊一期是一种被符号化了的消费空间，原来的永庆坊街道似乎必须披上“文化”的外衣引进产业，进入商业运作才能延续其生命。
2.生活空间商业化：根据微改造规划，永庆坊片区除李小龙故居及民国大宅为历史遗产用地外，其余用地皆为商业用地，大量住宅建筑被转为“万科云”等现代商业服务业建筑。这不仅与此前的“街坊生意”业态形成了强烈对比，还在进行“业态升级，功能置换”的同时，令传统的生活空间商业化，破坏了地方的场所精神。
3.社会资本损失：大部分住户不得不迁出，仅有12户住户留下，这导致了片区原有社会资本的损失，社区网络被解体与重组。
反思与优化
1.完善法律法规：完善历史文化街区保护规划，指导城市更新，避免全权交由企业和设计院决定，避免企业的利己式设计。
2.完善多方参与机制：充分带动居民参与并听取意见，鼓励社会各界参与，进行社会稳定风险评估，并探索建立可靠的调解机制和监督机制。
3.增加奖励措施：增加开发商利益：例如延长企业免租期，企业可以运用更多资本投入建设；增加居民利益：例如对主动修缮房屋的居民进行奖励。
4.主动展示本土文化：例如举办本土特色活动、鼓励原居民联谊等方法。