南开“跨年地块”迷局揭晓！融创47.5亿摘得凌庄子地块

今天下午，历经两次延期的跨年地块——津南凌（挂）2018-196号地迎来摘牌，该地块出让土地面积近10万㎡，最终由融创摘得，成交总价47.5亿元，合算楼面价18382元/㎡。

市内重磅宅地波折出让史

3月15日晚间，天津土地交易中心发布公告，宣称津南凌（挂）2018-196号地块已于2019年3月15日收到第一份有效竞买报价单，挂牌报价截止时间为2019年3月19日14：30。

（3月15日公告）

该宗地原于2018年10月18日上架，但在11月14日的补充公告中，地块因无人报价而被“无限延期”。

（11月14日公告）

即便在2019年1月8日的补充公告，取消该地块中须前置配建的2万平方米棚户区改造定向安置商品房的要求，依然没有收到良好效果。

（1月8日公告）

不过，随着近一个月来天津土地市场逐渐升温，不少房企甚至为了心仪地块“拼杀”至竞自持阶段。与此同时，一些“无限延期”地块也逐一“解冻”，今日的南开凌庄子地块便是其中幸运的一员。

首宗无限延期地终迎摘牌

津南凌（挂）2018-196号地块位于南开区泽川路与山汇道交口西南侧，其四至为：东至泽川路，南至翠汇道，西至香川路，北至天津市自来水公司凌庄子水厂。

从地块位置来看，津南凌（挂）2018-196号位于红旗南路和外环西路之间，周边已有阳光100国际新城、俊城浅水湾、奕聪花园等大型成熟社区，相关配套设置得较为完善，地块北侧为南翠屏公园、奥城广场，西侧是天津第九中学，东侧为凌奥创意园、四六四医院，板块发展成熟，宜居氛围浓厚。

根据挂牌文件，该地块出让土地面积97415.2㎡，其中A1地块土地面积95815.2㎡，A2地块土地面积1600㎡，依据天津市规划局南开区规划分局核发的《规划条件通知书》，具体指标见下表：

另据要求，该地块居住建筑面积不大于19.44万㎡；商业服务业设施建筑面积不大于6.4万㎡；商业服务网点建筑面积1900㎡，建成后无偿移交给南开城投公司。

该地块土地用途为城镇住宅、商服、公共设施，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年，商服40年，公共设施50年。该地块挂牌起始价为47.5亿元（不含市政公用基础设施大配套费），合算综合楼面价为18382元/㎡；设置最高限价为61.5亿元，合算综合楼面价为23800元/㎡。

当挂牌竞买报价达到最高限价61.5亿元时，不再接受更高报价，转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段，竞报建筑面积上限为170000㎡。该定向安置商品房定向销售给市区棚户区改造被征迁居民，销售均价为34000元/平方米。

按照南开区人民政府要求，该项目竣工后，由南开城投以8000元/平方米的价格购买该地块公建建筑面积为8000㎡的商服用房，竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》时，与南开城投公司签订具体回购协议。

值得注意的是，在10月18日首次上架时，该地块还包含有前置配建2万㎡棚户区改造定向安置商品房，销售均价为34000元/㎡，竞得人建成后无偿移交给天津市房产总公司。在1月8日的补充公告中，该项条款予以取消，改为在南开区近期出让的其他地块中统筹安排。

近年南开“地王”面面观

作为市内六区中聚集了最多“地王”的板块，南开区的地块楼面价被不断推向新高。自2012年鲁能天塔地块以“地王”身份一战成名开始，地王一词便频频在该区闪现。

不论是2013年以103亿成交价保持至今的总价记录——天房融创天拖地块，还是2016年以56095元/㎡的楼面价问鼎单价冠军的金地双峰道地块，都将南开区的新房价格逐步拔高，也用真切的数据传达着该区的市场热度。

仅从近两年南开区的土拍表现来看，在2016年，区域楼面价已由正荣制本厂地块、启迪协信咸阳路地块提升至25000元/㎡，至11月，被金地双峰道地块刷新至56095元/㎡的价格峰值；在2017年，原南开大学迎水道校区被保利以37171元/㎡的楼面价、天房以48000元/㎡的楼面价分食，成就了年度单价地王；到了2018年，天保保泽道地块以32666元/㎡的楼面价再次确认了南开区的高位价格走势。

步入2018年下半年后，调控政策密集发布，市场转冷，地块动辄停牌，曾坐拥地王的南开区在地价方面也适时出现下调，反映在本次津南凌（挂）2018-196号地块的楼面价上，则是地块单价回落到2015年的价格水平。

不过，在开年市场回暖后，本宗地块终于迎来顺利出让。究其原因，一方面，南开区地处天津市中心城区，占据交通、教育、医疗等多层次优势，宜居指数位居前列；另一方面，品牌房企的集中进驻，为区域布局、生活配套等方面的进一步优化提供了更多动力。因此，南开区虽地价高企，仍颇受置业者青睐。