【答疑】以股权收购方式获得的土地，计入土地成本的金额是多少？
问：我公司从事房地产开发，2019年5月收购某房地产公司100%股权，支付股权收购款1.2亿元。该公司成立于2017年3月，净资产中唯有未开发土地一宗，账面成本为4300万元。我公司支付的1.2亿元虽然是股权收购款，但目的就是收购该土地。
我公司支付的1.2亿元是否可以全部列入企业所得税和土地增值税的成本，在以后销售房屋时扣除？
一、企业所得税方面
二、土地增值税方面
不含税收入=10900/(1+9%)=10000
销项税金=10000*9%=900
追加开发成本=1200/(1+9%)=1100.92
进项税额=333.33【7000/（1+5%）*5%】+1100.92*9%=432.41
应交增值税=900-432.41=467.59
附加税费=467.59*（7%+3%+2%）=56.11
契税=6666.67【7000/（1+5%）】*3%=200
印花税=7000*5/10000+10900*5/10000=8.95
开发成本=6666.67+1100.92+200+7000*5/10000=7971.09
土地增值税=（10000-7971.09-1100.92*20%-7971.09*10%-46.76）*30%=283.84
注：①地方教育附加在计算土地增值税时能否扣除各地规定不一致，本案例按安徽政策执行(不予扣除)。②企业购买在建项目后继续进行建设再转让计算土地增值税时，其购买在建项目所支付的价款及税金是否允许扣除，各地执行口径不一致，争议的焦点是购买在建项目所支付的价款是否能够加计扣除，本案例按不予加计扣除处理。③计算土地增值税时房屋销售的印花税按不予扣除处理。
企业所得税=（10000-7971.09-10900*5/10000-56.11-283.84）*25%=415.39
以上税费合计=467.59+56.11+200+8.95+283.84+415.39=1431.88
品税阁公司直接受让该项目并完成销售后的现金净流入=10900-7000-1200-1431.88=1268.12
不含税收入=10900/(1+5%)=10380.95
应交增值税=10380.95*5%=519.05
注：购买股权方式可以延续房地产老项目的增值税简易计税办法
附加税费=519.05*（7%+3%+2%）=62.29
印花税=7000*5/10000+10900*5/10000=8.95
土地增值税=（10380.95-5000-1200-51.91-6200*20%-6200*10%）*30%=680.71
注：计算土地增值税时地方教育附加按不予扣除处理
企业所得税=（10380.95-6200-62.29-680.71-8.95）*25%=860.27
以上税费合计=519.05+62.29+8.95+680.71+860.27=2131.27
品税阁公司直接受让股权并完成销售后的现金净流入=10900-7000-1200-2131.27=568.73
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房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划专题班
郑州 1月09-10日（2天）
报名咨询：010-880574763 杨莉
■ 培训对象
各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■ 课程背景
岁末年初是财务人员一年中最忙时，不但要清查资产、核实债务，而且要对账、结账、编财务分析报告。在这关键时期，财务人员关帐前应重点管控好哪些财税问题？渉税检查方面，应重点防范好哪些渉税风险点？
为全面掌握企业目前存在的所得税汇算渉税风险，需事前模拟汇算，寻找突破点。为合理合法前提下降低企业所得税总体税负，需提前开展哪些工作控制税务风险？
房地产企业如何做好年末收入和成本费用的规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？
房地产业项目众多，临近汇算清缴期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对房地产行业特点分不同阶段就房地产企业所得税管理中汇算清缴风险识别，报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析全方位解读，破解房地产企业所得税汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。通过大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业所得税实操管控的难关。
为了房地产业能顺利完成过渡期间摆在我们面前的这一艰巨任务，便于领导及财务管理人员深入系统地掌握财税新政及其在企业中的合理应用，我司特安排“房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划课程”帮助企业度过这一难关。邀请业内知名专家于老师通过政策分析、案例讲解，让您轻松解决在国地税合并背景下、新旧政策转换过程中，合理利用税收政策盲区，实现纳税实践能力的提升和企业自身利益的最大化。
■ 主讲专家
于仁德：注册税务师、注册会计师，实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产业全程票据处理和合同规划、房地产业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。
■ 授课提纲
第一节：企业年终关帐前的财税风险防控
一、年终关帐前需提前处理好哪些财务问题？应从哪些方面防控渉税风险？
二、房地产企业如何做好年末收入和成本、费用规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？
第二节：所得税精细化管理必备知识
一、汇算清缴中应关注哪些核心要点？应掌握哪些汇算法理？
二、所得税汇算清缴主体如何判断？
三、合伙企业如何认定其汇算主体？
四、汇算清缴的范围、时间、应报送资料
五、汇算中纳税人有哪些权利？
六、汇算清缴后补退税如何会计处理？
七、房地产企业所得税汇算应特殊关注哪些风险点？
第三节：开办期业务的所得税汇算精细化管理和税收筹划
一、财务和税务上如何划分企业筹建期？筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？
二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？
三、案 例：筹建期开办费支出会计核算和税收调整，并在新版企业所得税年度申报表中具体填报应用
第四节：预售期间所得税精细化管理和税收筹划
一、预售期间所得税的预缴管理务和税务上如何划分企业筹建期？
1．企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应注意哪些问题？如何避免多预交企业所得税？
2．企业所得税的预缴申报新政解析，实战理解“实际利润额”。
3．案例：房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例应用？
二、预售期间所得税年度汇算清缴管理
1．预售期间税法收入确认
⑴ 预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？
⑵ 有哪些涉税风险点和可利用节税技巧？
2．预售期间费用扣除管理：
⑴ 广告费、业务宣传费
⑵ 劳动保护支出
⑶ 业务招待费
⑷ 财务费用
⑸ 捐赠支出
⑹ 企业购买古玩、字画
⑺“私车公用”
3．案 例：房地产业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析
第五节：完工销售期所得税汇算精细化管理和筹划
一、收入确认管理：
1．会计上收入确认条件
2．税法上收入确认时点分析
3．收入类型和组成
4．收入确认时间和方法
5．委托代销
6．返还收入
7．视同销售处理
8．买一赠一销售
9．收入确认相关问题讨论
10．收入确认案例应用
二、扣除项目管理：
1．税前扣除基本原则
2．房地产企业可扣除的成本费用
3．房地产企业成本费用核算：
⑴ 核算对象确定
⑵ 成本核算范围
⑶ 成本费用确认原则
⑷ 滚动开发共同成本分配
⑸ 计税成本确定
⑹ 开发成本费用的预算
⑺ 成本税前扣除相关问题
⑻ 期间费用管理
⑼ 工资薪金和三项费用、雇主责任险和公众责任险扣除的税前扣除
⑽ 中介费的扣除
⑾ 折旧的税前扣除
⑿ 弥补亏损
⒀ 跨期事项处理
第六节：企业清算及分配注销期所得税精细化管理和税收筹划
一、企业清算、分配及注销征管中有哪些涉税风险？应掌握的必备财税知识？
二、实操中哪些企业注销需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
三、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？
⑴ 案例：房地产企业清算不同情况所得税处理实例解析
⑵ 案例：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理实例解析
四、企业分立实操应用；分立中相关税种有哪些税收优惠政策？如何处理房地产企业经营资产免税剥离？相关案例应用和筹划。
第七节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。