三四线房价破万后还能跌回原先价格吗？

从2018年初开始，很多三四线城市的房价涨破了万元，更要命的是，就连200座五六县城市房价都已经达到了8000-9000元/平方米。目前，三四线城市房价处于最后轮涨阶段，就是能涨的都涨了，最后补涨的就是西北、东北等地的三四线城市了。不过，从最新数据看，三四线城市房价总体涨幅开始收窄，将逐步进入调整阶段。

导致三四线城市近一年多以来房价大涨的原因有二个：一是一二线城市房地产受调控，三四线城市房地产调控较为宽松。同时，三四线城市房价是在一二线城市大涨后，之前也处于价格洼地，所以也进行了补涨。二是，为了去库存，国家对三四线城市棚改，进行货币化安置，使得棚改居民拿着大量资金去周边买房，从而推高了周边商品房的价格。

而目前三四线城市因之前的利好出尽，且又远远脱离了当地购房者的能力，出现了调整的迹象。目前，各方都在争论，现在涨破万元/平方米的三四线城市房价是否会在将来再跌回原来的房价区间。有很多人认为，人们的收入在提高，通胀在抬头，国内投资渠道又不多，三四线城市房价不涨就是调整了，根本不可能再跌回到过去的价格。

而我们认为，明年三四线城市的房价会出现较大的分化，绝大多数三四线房价都会下跌，只是下跌的幅度有所不同，有些城市房价从哪里来，就会跌回哪里去，但另外一些三四线城市房价就未必会跌得起点，但是整个挤泡沫还是难以避免的。

首先，三四线城市房价能否跌回3000-5000元/平方米区域，这主要看当地居民的收入情况。因为，房地产调控去投机化后，房价由当地居民收入增减来决定。如果，当地居民收入近年来有较快增长，那房价下调空间就会相对有限。但是如果，当地居民收入在原地踏步，房价涨幅远远超过收入增长，那房价还是会有大幅下调的。

举个例子，厦门房价从6万元/平方米，跌到4.2万元/平方米，房价跌去了三成，即使是这样，当地居民反映，以他们每月四五千元的收入，要想买房也很难。在这种情况下，未来厦门房价就有很大跌幅空间，直到跌至当地刚需能够承受得了的价格。

再者，某些三四线城市房价在大涨之后，就容易大跌，这是客观规律。房价为什么会大涨？都是短期投机性购房需求给推高的，而一旦需求撤离，当地居民收入又没跟上，房价就会大起大落，回归原来的位置，那也是概率很大的。

比如，由于受到4-5份朝鲜开放的消息，辽宁丹东的房价出现大涨，而如今丹东的房价却要领跌三四线城市房价，因为经济萎缩，没有支柱产业，人口严重外流的丹东根本支撑不起高房价。这类靠题材炒作的房价涨得越快，跌得越狠。

最后，区域差距，会决定房价跌幅。东北、西北等地的三四线城市房价就会大跌。但那些紧靠长三角、珠三角、热点大城市附近的三四线城市房价下跌幅度将放缓，因为大城市把部分功能都疏散到周边中小城市中去了，这些城市的房价下跌程度会有所降低。

比如，深圳高房即使再跌，也有很多人买不起。但是周边的东莞的房价却受到热棒，很多制造业也把基地放到东莞这边来。像这些三四线城市房价虽然会因前期涨幅过大，会有所调整，但是下跌的空间会相对有限。从总体上来看，三四线城市房价都会下跌，去投机化、去杠杆化，只是跌幅可能出现较大分化。

现在很多人看到三四线城市房价有下跌迹象，于是认为三四线房价会从哪能里涨上来，就会跌回哪里去。对此，我们认为，不同的城市将有不同的跌幅，收入增长快的城市，房价跌幅就比较小。经济发达地区的房价要比欠发达地区下跌要慢一些。还有，前期被游资爆炒过的房价跌幅要比没炒过城市幅度要大。也就是说，部分三四线城市房价都会下跌，但是也有一部分三四线城市房价可能跌幅进程比较缓慢一些，总之都要与当地居民收入挂钩。