取消商品房预售制 房价到底是涨还是跌？

9月21日晚间，坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“通知”）称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

受此影响，A股的房地产板块出现大跌，招商蛇口领跌，新城控股、深振业A、万科A等个股跌幅靠前。与此同时，香港恒生中国内陆地产股全线下跌。截至收盘，碧桂园跌幅为5.57%，世茂地产跌5.22%，华润置地跌4.83%，中国恒大跌3.55%，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

为此，很多人担心，预售制度取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。不过，住建部房地产监管司相关人士表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施，具体事情我们还在商讨之中。

说到商品房预售制，早在1994年就开始实行，它伴随着中国房地产发展已经25年了。在住房短缺时代，预售制度提高周转速度，有效促进周转住房供给，起到了一定的作用。然而到了25年后的今天，预售制已经弊端重重，有必要进行改进或取消。

在一般情况下，一栋高层建筑，从拿地到完工大致要两年的时间。而在“卖楼花”模式下，在内陆则要求建设到三分之一层时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。所以，预售制说白了就是玩“空手套白狼”的游戏，房地产的高周转模式由此而来，风险却要转嫁给购房者和银行。

试想，开发商拿地后半年就可以预售楼盘，就能提前一年半锁定购房者。而购房者要预付定金，银行要提前给贷款，开发商则可轻轻松松的提前拿到房款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。如此房企便可以进行高周转运作。不过，这其中的运营风险是不言而喻的。

正因为，房企以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金，所以，近年来要求“取消预售制”呼声越来越强烈，但因它维系房企高周转的重要基础，也是当前土地财政高速运转的有力支撑，所以商品房预售制很难取消就不难理解了。

倘若取消了商品房预售制，就意味着房企之前的高周转模式就此终结。大型龙头房企可能还好一些，但是资金面将会受到压力，利润必然会大受影响。而对于中小房企，将面临生死劫。事实上，今年以来，银行开发贷款、信托贷款等房企融资渠道已全面被堵，市场早已传出部分中小房企生存为艰的信息。

现在很多人担心，预售制一旦取消，住宅出让周期拉长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价随后上涨。但是，我们认为这样的担忧是多余的。

首先，预售制本身就是给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行，如果取销预售制，完全符合购房者的利益，即使把取销预售制改为预售资金由第三方托管，也好过现在开发商这种“空手套白狼”的行为。目前，房企杠杆率普遍较高，有逐步下调控制风险的必要。

再者，在经历了三年多房价持续上涨，再加上二年多的房地产调控政策持续影响，刚需的购房需求要么得到遏制，要么已经释放完毕。在目前市场成交量下降的情况下，不会对新房市场的供给产生多大影响，相反却能够控制预售制给银行业带来的金融风险。

最后，倘若在十多年前，取消预售制会减少新房供给量，市场就会供不应求，房价可能应声而涨。但是目前即使新房供应有所放缓，而存量二手房的供应却能随时弥补空缺。

更何况，在预售制下，开发商提前买给购房者的是楼花，虽然期房价格比现房会更便宜一些，但是期房离开购房者真正入住现房，至少需要一年多以后了，购房者的短期住房问题仍然没有得到解决，只能说是未来的购房需求将会得到满足。

碍于开发商高周转的迫切需求，以及地方政府提高土地出让效率愿望，短期内取消预售制可能性很小，但是将预售制改动是有可能的，就是把预售房款交给第三方保管，开发商不得挪作它用。鉴于商品房预售制本来就是“卖楼花”游戏，得益的是开发商，而风险由购房者和银行承担，所以这种不合理的制度迟早会被取消。