楼市有价无市状态还能维持多久？

最近，有网友提问，从今年二季度开始，各地纷纷收紧了房地产调控政策，全国各地一手房成交比较低迷，没有往年的火热。而二手房市场呈现“有价无市”的状态，这种情况还能持续多久？对此，房产专家认为，受到中央政府“房住不炒”理念的影响，以及各地房地产调控措施的跟进，购房者目前处于一种观望状态，这段僵持时间估计会持续一年左右。

而我们认为，导致各地楼市“有价无市”有四大原因：第一种，楼市受到房地产调控影响，投机炒房需求撤出，房价涨不上去了，处于横盘状态，但当地居民觉得房价太高，还是买不起房。在这种情况下，只有房价跌到与当地刚需的接轨的位置。鉴于当前房价早已远离当地刚需的购买力，所以这个过程会比较漫长。

第二种原因，炒者需求在当地购房总需求占比较大，当楼市出现“有价无市”之后，房价会僵持至少一年后出现再调整。原因是，炒房者融资是有成本的，每年的房贷利率差不多6%以上，只有房价每年上涨20%至30%，炒房者才会有利可图。对于炒房者来说短期房价不涨，横盘在那边，呈现有价无市的状态，但长期的亏本或不赚钱，对于炒房者来说肯定是不能接受。所以，只要一二年房价不涨，楼市的有价无市状态就会被打破。

举个例子，王先生在2017年初以580万的价格购买了上海闵行区某小区房产，当时算上各种税费后房价高达620万。今年初，由于上海楼市长期调控，这二年里房价没有出现大涨，未来上涨预期也落空了。王先生就想把这套房产以660万的价格抛出去。但附近房产中介告诉他，这房子现在最多就值580万，再高就难以出售了。显然，王先生投资房地产被套住了。

第三种原因，房价出现了下跌，楼市就会出现有价无市的状态。因为，受到经济下行、房地产调控政策的影响，很多人害怕房价继续下跌，本来计划要买房的人现在也处于观望状态，或等待房价下跌。所以，多空双方为此呈现僵持状况。恐怕只有等到房东抛售忍痛大幅折让，房价才能结束有价无市的状态。

第四种原因，房地产受到限购、限售的影响才变成了“有价无市”。一边是想购房的需求被限制住了，另一边买房后想抛售房产的也被政策限制住了。那么，房地产市场出现成交量持续下行，房地产呈现“有价无市”就不奇怪了。但是，这样的僵持会持续较长时间。一二线城市会以每年房价下跌12%左右的速度调整，可能用五六年的时间完成房地产调控，实现软着陆，三四线城市房价会出现大涨之后有大跌的情况。

楼市有价无市的状态还会呈现多少年？我们认为短期内这种僵持状态结束不了，一般情况下是在一二年以内，有价无市的状态才会打破。这既有房价太高，当地刚需买不起。又有房价下跌，购房者都处于观望状态。还有房地产受到限售、限购等调控政策影响，避免了房价大起大落。更关健的是，只要房价不大涨，这种有价无市的情况也很难坚持长久，因为炒房者一旦看到，无利可图就有可能抛售房产。炒房者给纷纷抛售房产，会给房价进一步向下带来压力。