2021年的中国楼市如何走？在这个充满不确定性的年初，答案显得让人难以捉摸。
牛年已经开过去十天，明天统计局会公布2021年1月份房价，大概率肯定是全面上涨，说房价暴跌就会喝彩不断，说房价涨基本都挨骂，虽然过去十几年从全国范围看，涨是显而易见。
预测房价其实就是预测信贷投放量，土地供应。过去多年，房价趋势一直是涨的，当然也有部分区域的城市下调了，比如北京环京，过去4年跌了不少，但从全国看，2020年房价是上涨的：
成交额的上涨幅度明显超过成交面积，当然就是均价上涨了。那么这个趋势在2021年会不会持续？前几天已经聊过了关于2021年市场的细节判断，今天继续聊聊最近的热点，特别是银行的红线与五档监管：灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。房抵经营贷业务很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前几年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影响，银行让利实体经济进而带动利率下行，不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比同期的房贷利率，首套房贷款利率约为5.2%，二套房房贷利率5.7%，当中的“利差”让不少买房人动了心。
一、严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。二、切实加强支付管理。严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。三、尽职落实贷后管理。采取有效措施跟踪贷款资金使用情况，及时关注借款人经营及变化情况。出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全。按照北京一贯的房地产调控力度，这基本就代表了北京这一轮市场小阳春泡汤了。3月份市场大概率又要震荡。央行官网公告，为维护银行体系流动性合理充裕，2021年2月22日人民银行以利率招标方式开展了100亿元逆回购操作。因2月22日有500亿元央行逆回购到期，实现净回笼400亿元。整体看，如果资金成本增加，那么2021年楼市将面临很大风险。
整体看，2021年1月份，央行数据显示，房地产贷款不仅没有收紧，甚至还在放松，第一次单月突破9000亿，也吻合了市场房价上涨的现状。媒体报道银行的贷款红线整体看，过度夸大了市场情况，实际只有少数城市少数银行，因为贷款需求井喷，而延缓了发放贷款的时间，实际目前看，房贷40%红线，对于市场并无影响。但如果后续银行按揭贷款收紧，那么对于市场的影响将非常大。整体看，过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期顽疾，信贷管控很难真正严格。银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足，而当下按揭贷款利率平均在5-6利率，经营贷只有3-4.使得大量的投资需求，改善需求使用了经营贷。制造了市场恐慌。这一轮上海、深圳、杭州等城市学区房、城区房热的发烫，而郊区的刚需盘相对热度低很多，都是因为这一轮杠杆主要集中在经营贷。虽然疫苗已出，且世界各个权威组织预测下半年后，全球各地经济将正常化恢复，但仍不可否定的是，疫情仍是2021年全球性存在的一只灰犀牛。这只灰犀牛只有待被消灭后，犹如2003年时的SARS一样，才能让人真正地淡忘。整体看，国内大范围疫情已经被非常好的管控了，但不排除局部小区域依然会出现零星分布，所以2021年的疫情影响依然会是买房人必须关注的一个方面。一旦出现。
在美国国会迟迟没有就拜登提议的1.9万亿财政支出法案予以通过之后，美国财长耶伦再次敦促国会采取行动。耶伦表示，尽管经济增长势头表明美国2021年经济增长比预期更快，但仍需采取大规模刺激方案以使经济恢复全面增长。她担忧，刺激的规模不够大会造成更大的风险。
从土地市场看，2021年开年市场高位运行，虽然同比数据因为2020年初特殊情况价值不高，整体看，房企对土地市场依然拿地积极。
预测与判断长周期房地产市场很难，也不科学，但分析最近3个月的市场很简单，只要要几个数据：房企的融资成本、拿地成本、银行的信贷投放情况。2021年的市场实际情况是，上海与杭州卖地已经都超过500亿，房企融资成本刷新历史新低，全国居民按揭房贷超过万亿。所以千万不要看政策内容本身，红线不执行、红线枪口抬高一厘米出现的市场影响差距非常大。整体看，2021年，不具备房地产调整的市场基础。涨还是趋势，涨势放缓也是趋势。市场的核心政策看银行信贷，特别是经营贷。
