龙湖南下：掘金大湾区，赋能2000亿
文\潘永堂
当下最热两大区域，北有雄安，南有大湾区
对房企而言，雄安已很难进入，大湾区还有机遇。
就大湾区而言，全球60%的经济总量来自海湾港口地带及其直接腹地。而目前，全球最为典型的大湾区共有四个——美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区和中国粤港澳大湾区。
目前粤港澳湾区排名湾区第四，但未来伴随中国崛起和粤港澳世界级城市群的融合，粤港澳大湾区将成为世界第一大湾区。同时，从地产角度来看，预估大湾区地产销售额将高达1.5万亿。
风口强劲，未来已来！
大湾区也瞬间成为地产50强，20强的香馍馍。无论是本土房企，还是百强外来者，纷纷战略性布局大湾区。
作为外来全国性房企，龙湖2018年正在冲击2000亿，而在千亿量级时，龙湖南下布局大湾区，虽稍微晚些，但2、3年却表现出强劲的增长势头。
2015年，龙湖首次进入广州，随后进军佛山，2017年龙湖深圳区域公司成立仅一年就斩获深圳，香港土地，并拟定布局惠州、汕头汕尾，而2018年年初龙湖布局珠海，出手三轮，拿下珠海三幅地块……对大湾区而言，龙湖虽来的晚，但渗透极快，一种更立体、更全局、更纵深的龙湖式大湾区布局格局初步形成。
Part 1
布局“全一线”，龙湖全覆盖
千亿房企，都不会舍弃广、深、港这三大楼市超级战场！就在2018年，
一些冲刺千亿的百亿量级中型房企，因为很难高周转，他们果断做出暂时放弃进军一线城市的“战略决策”，而布局门槛相对较低且能适度高周转的二、三线核心城市；
一些刚突破千亿或是千亿左右的大型房企，考虑到千亿之后的可持续发展，战略性提出加大华南城市拓展和进军广深一线城市的“新动作”。他们坦言，一家千亿级房企继续生长，怎能不在北上广深全覆盖布局？怎能不进入广深？
龙湖，一直青睐中国核心城市，尤其是一线！
除了较早拓展北京、上海之外，最近2、3年，龙湖2015年落子广州，同时，2017年龙湖又落子深圳、香港。
值得一提的是，龙湖深圳区域公司虽然成立晚，但仅仅一年时间龙湖就快速斩获深圳、香港多块土地，这在一地难求的深圳与香港，颇为难得。
Part 2
广州龙湖 跳跃式姿态
广州，龙湖不得不进。
2017年，广州正式进入世界一线城市序列，成为中国第五个晋升ALPHA级水平的城市，在国内排名仅次于香港、北京、上海与台北。
随着粤港澳大湾区成为全球最具经济活力的城市群之一，也伴随深中通道贯通、港珠澳大桥落成，深茂铁路和广佛江珠城际轨道通车，珠三角将形成像旧金山大湾区一样的城市群，而作为省会的广州，势必发挥“世界一线城市”和大湾区核心城市的光芒。
龙湖一进入广州，就呈现出跳跃式姿态。
2015年首入广州，首个别墅项目"龙湖首开·天宸原著”，虽然总价破千万，但首次开盘时场面就火过“刚需”盘，短短1小时左右推出单位基本售罄。
截止2017年末，该项目就已两载累计超80亿傲人战绩，让业界见识了一下别墅专家的实力。
2017年，龙湖广州三盘齐发，随着天奕、云峰原著、双珑原著三项目相继入市，广州市场将成为龙湖在粤港澳湾区的重要盈利增长点。
2018年之后，龙湖广州、佛山6盘鼎力——龙湖将将围绕广佛同城，打造天宸原著、春江名城、天奕、云峰原著、双珑原著以及佛山朝安路项目6盘鼎力的态势，意味着“广、佛”两大高能级城市，将成为龙湖集团全面布局大湾区、发力华南的重要举措。
Part 3
龙湖深港：一天落两"子"
继布局广州之后，龙湖大湾区棋子继续推进。
就在2017年，团队仅仅成立1年的龙湖深圳公司就在深圳和香港同一天斩获2块土地。
为何此刻进入深港？原因大概有三：
其一，龙湖破千亿后，一直在寻找新的增长点，以保证龙湖可持续发展；
其二，适配国家级大湾区未来发展战略，前几年龙湖就在广州布局了，但这还远远不够；
其三，深圳、香港，龙湖一直就很心仪，但过去时机不太成熟，直到2017年，龙湖就在深圳和香港同一天闪电拿地，也某种程度上表达了龙湖对深港的“青睐”。
进入深港之后，深圳区域未来到底能做多大，就是不得不提的目标。
而深圳区域公司，作为大湾区和一线城市的代表之一，未来理论上业绩会有快速上升的空间和可能。
首先从当下开工和货值来看，龙湖深圳区域的香港启德项目已经开工，而深圳招牌挂的盐田项目也已开工。其次，从土储来看，目前龙湖参与的深圳城市更新项目、产业项目已开工。同时，龙湖在深圳龙华、光明也有几个重要项目在商谈；其三，从5个城市来看，深圳和香港相对其它城市，周转稍微慢一些，所以老潘相信，龙湖未来将加速补充惠州、汕头、汕尾的项目，价格虽然低一点，但它周转会更快，反而容易支撑深圳区域规模做大。
Part 4
龙湖深圳区域：虽然来得晚，但会深耕
虽然来得晚，但龙湖会深耕。
1，香港楼市：以战养战
香港是一个公开市场，如何做出差异化水平，核心取决于你对这个城市、对这个市场，对你的产品、对你的竞争力的认知。
同时，香港楼市和大陆完全不一样，龙湖核心是把品质做好，也可以提一些提速，龙湖香港启德项目已经动工，大约在2019年6月上市。对于香港市场，业内都认为香港周转非常慢，但龙湖进入之后发现实际相对乐观。香港住宅项目从拿地、报建、开工、预售、交付差不多要5年的周期，而且香港市场龙湖是首次进入，虽然龙湖对自身产品力、服务力自信，但整体而言，香港这个城市，龙湖还需深度验证，最终通过第一个项目去“以战养战”，但目前从生意逻辑、投资逻辑来说，比想象中会更好。
2，深圳楼市，首先深度融入
深圳是一个非标市场，龙湖的姿态非常端正，即首先深度融入
更关键的问题是，龙湖如何布局深圳？
首先，龙湖会高度看好深圳，短期看政策，中期看土地，长期看人口，尤其深圳市场不能割裂来看，在大湾区新的风口下，深圳会有更大想象空间。
其次，在深圳获取土地，龙湖是多渠道，多头并进的策略。比如深圳目前有大量只做一级开发不做二级开发的公司，龙湖态度端正，一方面加大力度与这样的一级开发公司沟通合作，另一方面龙湖在初期会愿意溢价收购项目，快速获取土地。其次，无论招拍挂，还是收并购，核心还是出价能力，而出价核心是商业模式、产品溢价和成本控制水平所决定，这一点，龙湖反而很有优势。
其三，龙湖在深圳要践行客户逻辑，输出惊艳龙湖式产品和服务。
当行业竞争到一定程度，唯有好产品、好服务才能铸就好品牌！
作为企业，即使买地逻辑很正确，很有利润空间，但客户是没感知的，而且买地本身，与龙湖品牌提升是没有关系的，客户真正能看到和感知的核心还是龙湖的产品和服务，所以从这个角度来讲，龙湖会在深圳打造惊艳的产品力和服务力，龙湖深圳践行的是客户逻辑。”
3，惠州楼市：战略性进入
深圳很难高周转，但惠州楼市却可以跑量，可快速做大规模。同时，龙湖也高度看好惠州楼市的发展机遇。
首先，外溢需求还有巨大空间。
其一，深圳与惠州房价均价价差太高，2017年深圳均价超5万\平，而惠州才1万\平，相差4倍。
其次，目前惠州库存周期也就3个月左右，一改过去库存量过大的局面。
其三，深圳与惠州本身接壤，未来城际轨道交通开通后，深圳与惠州将无缝对接，距离仅仅30分钟到1个小时。
一个值得深思的数据是，在2016年，深圳人到惠州买房的比例高达65%。
其次，惠州是资源禀赋丰富的多核城市。
第一，惠州很多区域都有天然的资源，无论是大山，还是大海，资源都非常丰富；
第二，惠州是多核城市，板块差异性也很大，比如大亚湾，巽寮湾、惠阳等板块特征、置业逻辑都不一样；
这两大特征，对同样在大江、大山、多组团的龙湖重庆大本营而言，与龙湖的产品气质比较匹配，也因此，龙湖在产品特色，产品创新上适应性会不错。
其三，与深圳、香港是非标、慢周转市场相比，惠州具有大量招拍挂土地，有大量收并购项目，整个惠州楼市供应量、成交量具有很大体量，所以对龙湖而言，无论是适度的高周转、产品的适应性和产品溢价，都适合龙湖深圳区域公司规模放量。
Part 5
龙湖大湾区打法
1收购拿地：前置收购，快速决策
结合深圳城市特性，龙湖收购拿地在目标筛选上强调“拿地前移”；而在直接面临拿地机会时，龙湖强调快速决策，先人一步。
首先，收购土地整个业务价值链，越往前走，往往风险越大，未知越多，往往它的土地溢价就会越低，最终土地价格越低。而越是一级开发，土地整理完备，靠后端时，往往溢价是最高的，因为已经接近净地，这样龙湖获取的成本肯定是更高的。
基于此，龙湖在拿地上强调逐渐前移，即力争大的方向，前端方向去更大范围、更大选择去获取土地来源。比如龙湖过去面向一级整理作为实施主体，而如今整个拿地前置就是直接进村以及从项目初期阶段就前瞻进入，注入资金、成立团队，高效推进。对此，深圳龙湖希望，最多用1到2年时间，达到深圳主流开发商的城市更新，旧城改造的能力。
其次，收购也讲究速度和效率，目前业内很多收购项目往往是“多方会谈”，而龙湖与其他房企更多是三级架构不一样，龙湖大湾区多个区域公司更多是二级架构，即深圳区域公司直接对接集团总裁，这样龙湖在面临收购决策时，决策层级少，决策效率相对更高。
2龙湖，为深圳楼市产品赋能
尽管龙湖深圳产品还没亮相，但深圳龙湖未来的创新产品，有信心让深圳客户惊艳。
首先，从产品设计而言，龙湖会打造同等面积更多的空间获得感。即正常的几房几厅，龙湖会在同样的几房几厅正常的空间里延展出更多的空间。这种延展，不是偷面积，而是利用产品设计创新手法去创造一些新意。比如一些意外的空间，一些创意的空间！
其次，从产品品质而言，龙湖会实现极具美学的产品体验。龙湖通过部品组合，创意设计，而非简单成本的堆砌，类似全部用石材贴到楼顶，而是做好组合和设计，最终设计一个比例良好，质感优良，设计美学的高品质社区。
第三，将龙湖五维社区空间呈现给深圳业主。
不是五重景观，而是五维景观，这是龙湖对之前五重景观的升级换代，主要设计原理是适配客户未来生活场景和居住需求的全新空间打造理念。
第一维是生态维度。即绽放景观的生命力，深圳气候条件好，适合植物生长，龙湖会让植物景观，不着痕迹但却宛自天开的自然效果。
第二维是健康维度。即社区标配打造游憩活动系统+舒适步行跑到+智能灯光系统等；
第三维度是社区交融。即社区互动和乐享便捷，龙湖会在社区打造很多互动的惊喜空间，以此促进邻里互动。
第四维度是品质精铸。即所有景观园林的细节都是有显著质感、纹理，体现出材料和设计的高品质。
第五维度社区人文。即在物理空间基础上尊重深圳的文化历史地脉特征，植入一些人文元素，表达人文关怀和氛围。
3服务力：空间即服务，助力人与空间的连接
龙湖集团在年初提出一个命题，即打造人与空间的连接。
对龙湖而言，强调连接，且打造人与空间的连接，是龙湖基于未来市场的一种预判。
虽然龙湖今天是一家传统的企业，也身处一个传统的行业，但龙湖的使命要做传统行业的未来企业，龙湖预见并深信未来市场将是一个高度人工智能、大数据主导的信息时代。
那么在未来时代与龙湖融入和连接点在哪里？未来龙湖如果做未来的企业，今天应该提前具备什么样的能力？基于这个思考，龙湖在2018年年初提出“空间即服务”的概念。
什么是空间即服务？
其一，未来的产品是场景化，而不是机械式提供一套房子，一个户型。而核心是通过真正人性化设计，形成对用户的动线，用户互动性，用户社交空间会前瞻设计，最终真正洞见和满足客户的未来生活，工作和社交场景，未来龙湖产品和服务会从这个视角去不断创新；
其二，专注城市、社区、商区、住区的商业机会，参与城市空间的服务重构；
其三，占据城市及交通的重要节点，关键节点，服务大流量、大容量的客户，打造生活圈消费地；
其四、把握人工智能，大数据等新技术趋势。创新业务模式，提升数字化竞争力。
在深圳龙湖看来，空间即服务，绝不是一个概念，也不仅仅是一种物理的连接，未来核心会两大落地。
其一是对空间的功能性，参与性要求的标准会更高，更细；
其二是这种空间即服务的理念最终一定会兑现到产品力、服务力上。比如户型、园林设计、轨道交通，地铁上盖的物业。
4龙湖长租公寓：轻中重组合的生意逻辑
长租公寓在未来是一块很大的蛋糕，而眼下到未来一直是风口。
龙湖，既是先行者，又是战略高度锁定。
2016年龙湖在行业率先试水长租公寓，但仅仅1年实践，2017年龙湖就将长租公寓升级为龙湖集团四大主航道业务之一。
显然，长租公寓，龙湖要玩真的。
更关键的问题是，长租公寓的生意模式是什么？这一点，龙湖已经有明确的逻辑，从投资逻辑来算是合适的，自此，龙湖一旦验证确认冠寓的盈利模式就开始全国加速扩张了。目前仅仅在深圳冠寓就已经开业2000间，在建2000间，2018年年底深圳龙湖会突破10000间。
是现金流逻辑？还是回报周期的逻辑？还是资产升值的逻辑、整个长租公寓的生意模式究竟是什么？对此，龙湖长租公寓玩法有三点
其一，龙湖长租公寓不是纯重资产模式，而是轻中重资产模式的组合。龙湖去年来深圳，快速收编房源，以工业厂房的配套宿舍为主。
其二，轻资产模式，比如龙湖租一个公寓60元\平米，然后经过改造、装修提升品质后110元\平米租出去，通过几年折旧摊销，回报是不错的。
其三，核心城市的未来，看10年、20年的核心逻辑还是看土地，看位置、看项目。一则核心城市未来资产肯定会增值，二则现金流即物业租金收入也比较可观，目前龙湖的租金收入也在慢慢反哺地产主业。
小结
龙湖+深圳=？这既是一个城市拷问，也是一个房企拷问。
表面上是渝派房企进入广东，进入大湾区，但事实上，今天的龙湖早已非渝派标签能够替代，做传统行业的未来企业，做善待客户一生的房企，做人与空间的连接，在广深港三大非标市场和佛山、惠州、汕头汕尾四大标准市场，龙湖如何快速业绩爆发？龙湖如何获取更多的土地？龙湖产品如何脱颖而出？龙湖如何取得大湾区更多“龙民”粉丝？
一切，还得交给时间去验证。