恒大：3734亿夺得销冠之后怎么玩？
文\百强房企战略观察员 潘永堂
“恒大从来没有想过要当中国地产的老大，但是恒大每年的计划都是超额完成的。”一年前的2016年3月29日，许家印在恒大2015年度业绩发布会如此表态是否冲击行业第一。
1年后的今天3月28日，恒大做到了，就在香港香格里拉酒店里，许家印满脸笑容，不时与记者调侃反问，也就是在2016年答卷上，恒大以3733.7亿超越“昔日一哥”万科成为行业NO.1。
更值得点赞的是过去3年，恒大一直规模加速度。
2014年1315亿，增长31%；
2015年2013亿，增长53%；
2016年3734亿，增长85.4%，
恒大这3年的业绩走出了一个陡峭的上升抛物线。
而今天，老潘关心的是，全球销冠之后，恒大在2017年以及未来如何继续前进？
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策略一：可以多元化，但不国际化
是否国际化，是否多元化，一直是中国企业做大后的2个最高级别的战略选择。
是否国际化？恒大给出的答案，是恒大坚决不出海。这个结论，与其他2个3000亿巨头，万科喊出国际化万科，碧桂园喊出国际化碧桂园，显然迥然不同。
对此，许家印的决策逻辑是：“中国的市场比较好，恒大是一个没有走出国门的企业，而且未来几年也没有这个计划。”对此，与外汇管制趋紧的今天，与中国逐步崛起的今天，有业内人评价：这是一种超越市场层面更高的智慧！
值得补充的是，即使不出海，无论主席许家印还是总裁夏海钧，都对恒大即使单一做地产的规模空间充满乐观。
许家印强调：2016年恒大哪怕做到3734亿，但这个规模也只是占行业规模的3%，市占率还很低。
而总裁夏海钧也表示：因为限购不少人怀疑房地产企业是否会萎缩，其实房产销售10万亿规模是基本确定的，主要是因为是市场集中度的变化，实力弱的企业会被并购掉，上市公司大的龙头企业业绩都是稳定增长的，未来进入前10的最低门槛将是4000亿元，好一点的公司年销售额会到6000-7000亿元。显然，仅仅是国内的盘子和低市占率，恒大对于冲击到6000亿，7000亿，显然是有空间的。
虽然恒大不出海，聚焦中国，但恒大在另一个纵向产业扩张维度却是一个信奉多元化发展的巨型房企。
许家印曾相信：“世界著名大型企业，都是在主业发展到一定阶段的时候，向多元化进行发展，例如韩国三星、美国通用、德国西门子等。恒大也不例外，过去的8年，恒大曾在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域进行调研、探索和实践，最终恒大形成和锁定四大产业集团——地产、金融、健康、文化旅游，并且不会再像以前那样在新产业、新领域做大量调研、探索和投资。”
可以多元化，但不国际化，3700多亿之后的恒大，一方面规避了国际化经营潜在的风险和问题，另一方面又在围绕地产相关多元化进行产业版图的扩大，保证了恒大销冠之后的可持续发展。
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策略二：初期规模优先，如今“规模+效益”并驾齐驱
到底是规模优先，还是利润优先，这个问题恒大的成长史给出了它的睿智选择。
恒大做时代的房企
在对的时代和行业通道做正确的战略和选择，恒大做得是时代的企业，对大势、趋势的把握是许家印的智慧。
过去房地产20多年，是规模暴增和房企规模增长的黄金年代，这个时代，恒大一直规模优先，迅速成就如今3000亿规模，而2017年，在行业规模达到天花板，尤其是2016年全国商品房销售额超11.7万亿后，恒大开始强调“规模+效益”并驾齐驱。
显然，恒大战略并非墨守成规，而是与时俱进！
销冠之后3年10%的增长，利润每年提升2~3%
在2017年恒大集团工作会议上，许家印强调，从今年开始，保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，恒大进入“规模+效益”的发展战略。
就在今天业绩发布会上，中国恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示2017年恒大4500亿，增长率15~18%，未来2018年5000亿，2019年5500亿，规模保持10%左右的增长是可预期的。事实上，老潘对比之前恒大上市8年，自2009年至2016年，恒大销售额从303亿增至3733.7亿，年复合增长率达43.2%。显然10%的降速，表明恒大并非一味规模优先，而是识时务为俊杰，在行业天花板选择了更理性、更稳健的增长。
与规模10%左右增长的同时，恒大把经营的更多重心和精力先利润和效益倾斜。未来2、3年，恒大核心业务利润率每年提升2%-3%， 2017年争取达9%-10%。并将通过打造环节精品、提升产品附加值、降低成本等三大举措，实现效益提升。
3年888亿利润，2017年就基本锁定一半
效益年在恒大不是讲讲就OK的，包含恒大承诺未来3年888亿，也不是空喊口号。
首先，从利润总额承诺而言，恒大3年完成888亿是大概率事件。这里不妨计算一下，房企当年合约销售，一般于次年交楼计入营业额，同时房企权益销售比例越高，锁定利润的能力越强。根据克而瑞早前发布的2016年权益销售榜，恒大权益销售额达3550.6亿，权益比约95%，若按恒大上市后核心业务利润率平均值10.45%计算，其归属母公司的净利润已经超过371亿。这意味着，恒大2017年即已锁定其承诺888亿净利润约四成。
其次，效益年予保证利润不是空喊口号，未来恒大每年利润率会增长2、3个点。
在恒大2017年工作会议上，恒大强调，对于地产集团各地区公司，今年恒大开始实施全员浮动工资、奖金与利润挂钩，将原来的销售奖、利润奖统一合并为效益奖进行考核。将浮动工资、奖金和效益挂钩，是企业管理经常运用的激励办法……显然，效益年，是动了真格。
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策略三：聚焦民生产业，地产如此，服务业如此
聚焦民生地产，是恒大在地产板块20年的经营哲学！
一则这是刚需，市场巨大，二则民生地产也是最安全的，最不受政策调控，每次楼市调控核心都是投资客和高端豪宅。三则恒大在民生地产一直坚守高周转、低成本，开盘必特价，特价比升值，无理由退房……恒大通过内部一系列的专业力和管理增效，让利给客户，实现了对民生地产理念有效的践行。
3700亿之后，恒大也宣告2016年已经完成了由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”。
为什么是“+服务业”？核心在于恒大健康产业，是服务于老人，恒大旅游，是服务于少年儿童，恒大金融，是服务社会，“房地产+健康+旅游+金融”，也就是等同于“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”，这相当于也是民生产业，恒大的服务业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的，事实上也为中国的经济发展、为拉动内需作出贡献。
值得强调的是，恒大在其他服务产业的扩张，具有极强的市场导向、客户导向，而这也是保证更市场化，更稳健扩张的关键经营价值观。
举个例子，恒大发现对于有13亿人口、经济发达的大国，市场却缺少儿童乐园。中国目前虽然有3000多个乐园，但针对儿童的规模大、档次高的儿童乐园非常缺乏。针对这一情况，恒大童世界定为恒大旅游产业的主打产品，作为名片，面向2岁-15岁少年儿童群体，全室内全季节开放、规模大、档次高、弘扬中华文化的主题公园，比如规模上是世界最大的，游玩3-7天才能把游乐项目玩遍。档次上是全世界设备最成熟的、最好的、科技含量最高的儿童游乐项目大汇聚。
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策略四：始终坚持现金为王，恒大手握3000多亿
每次房地产调控之后，行业就总会出现“现金为王”的口号。
但在恒大，为更好的稳健经营，恒大从战略上一直坚持现金为王。事实上，万科也强调，要建立以现金流为核心的运营管理体系。
发展是硬道理，房地产行业太多企业，太多房企破产，不是败在利润上，而是败在现金流上，所以现金流是关键之关键。所以恒大成立20年，从零开始成为世界第一大房企，恒大一直坚持“现金为王”策略，通过充足的现金流规避负债高所带来的运营风险和企业发展风险，确保公司稳健经营。对此，查阅数据你会发现，近三年恒大现金余额大幅增长，分别达595亿元、1640.2亿、3043.3亿，连年位居行业首位，分别按年增10.8%、175.7%、85.5%。非常可观。同时，恒大成立至今从未发生过一笔债务违约，即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。
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策略五：有货为大，地多地好地便宜
今天一二线城市高地价时代，拿到地是找死，拿不到地是等死，这一度是中国房企2016年、2017年初一二线城市的投资拿地真实写照。
而在这个背景下，业绩发布会上恒大高调的表示：恒大土地储备有非常值得一说的几个关键点。
其一，恒大土地储备高达2.29亿平方米，总量巨大，
其二，恒大不仅土地储备充沛，而且土地储备质量非常高，在一二线城市恒大土地储备原址占比74.7%。
其三，除了地多，地好外，恒大2016年全年新增项目213个，平均楼面地价约1996元/平方米，低成本拿地，显然是恒大在土地储备中又一竞争力。
就在此前花旗银行发布的一份研究报告指出，恒大截止2016年中期的土储，对应总销售货值就高达1.5万亿，预计其2017年销售额仍将保持全国第一。显然，在拿地难的中国楼市，
有货，就有未来，
有好货，就能荣辱不惊！
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策略六：布局全金融拍照，决战地产深水区
无论在战略、产业，产品，城市，土地，现金如何，这些都是做地产的基本面，未来房地产金融化将是越来越显著的趋势。有专家指出，后千亿时代，未来房企比拼的将是资金平均获取成本高低的较量！
作为销冠的恒大，很值得一提是恒大在金融领域的建树和成就。截止目前，恒大金融集团已经大部分实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。典型如最近的恒大重组深深房回A进展很是顺利，宑成功引入第一波300亿战略投资，目前第二波150亿的战略投资者也基本尘埃落定。显然，恒大回A成功，将进一步打开恒大销冠之后的发展空间。
在老潘看来，成为全球销冠和行业老大之后，恒大有意放慢速度，真正在追求更有质量，更稳健、更持久的布局和更有效益的增长。