投拓案例互动01|谈谈产业勾地那些事儿

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一：产业勾地合作事宜互动

Q1：请教大神，某产业地产项目正处在勾地洽谈阶段。拟成立合资公司共同开发。

合作方有：我司A，产业和资金入股；地块政府B，以土地作价入股；集团内企业C，拿地主导者，目前入股形式不定；外部合作方D，资金入股。

向您请教：

1：合作方D提出拿地后想分出一块土地单独占有，以此作为出资合作的先决条件

请问何种合作模式最好（这是最关键疑惑）？还需要注意什么（如：对政府可否提及此合作方D）？

2：企业C目前无意投入资金，但作为前期拿地的主推手（政府关系好）想占10-20%的股份，最好如何处理？

3：政府B若以土地作价入股，作价金额如何评估（以土地出让金为基准还是另请评估机构）？ 多谢！

星球用户互动

小山：政府将土地作价入股，可能操作上有点难度。国土相关规定经营性用的必须通过招拍挂方式取得，如果政府拿直接作价入股，可能就和此规定相矛盾。

yoyo: 政府会以平台公司名义出现，土地作价以评估为准；如果勾地成功，土地记在项目公司名下，D公司如何分割单独一块地？A和C是关联企业，不出资还想占股份，不理解。

HH@yoyo:针对这个案例，如果不使用合资公司的模式，而是分头拿地。

比如： “A公司先与D公司私下签订约束性协议，然后成立多家公司分别拿到不同地块，再根据协议将其中一家公司股权转让给D公司，满足D公司单独占有土地需求。” 这样是否可行？

yoyo@H：因为你是产业勾地，正常理解不应该搞成房地产项目，政府能否同意地块分割？主导权在政府.重点考虑政府能认可勾地方式。

主要你们公司有产业可以包装，捎带着做些地产配套，理论上产业可以为政府带来持续收益，而地产只是一锤子买卖，这是政府看好你们的前提。

至于能否接受D公司进入，取决于双方是否能在产业入驻这个核心问题受不受影响，只要不跑题估计也能接受。

一鸣：第一：有的政府会比较在意D公司的存在，有的政府不会，看情况。

第二：C公司类似居间人的身份，一般不会入股，可以以居间费的形式给他。第三，会有土地评审机构，他们会给个价格区间。然后商定价格。

咚咚@一鸣：请问一般在什么情况下，政府会在意D公司的存在？

一鸣：现在应该很少有政府会担心这个，但是每个政府想法不同，如果你引进资金方，他可能会认为你自身的实力不足，担心项目后期的建设。

这个问题基本上都是可以解决的，毕竟现在的公司都是有财务投资人的，基本上问题不大，但是也不排除又的政府会考虑这点。如果你公司的排名或者品牌很大，那这个问题肯定不存在了。

飞儿：还想请教下： 一，如果政府确实在意，应该怎么谈比较好呢？需要注意什么？ 二，一般居间费比例多少呢？一般以什么形式支付？

KK： 1.ABCD四方的职责和分工有待进一步明确，D方的出发点是出资的同时设置保障条款，这种情况下要确定D的真实出资意向，你这个问题没有标准答案，且很难实现；

2.第二个问题和第一个问题类似，是几方沟通的一个结果，不出资却占股，类似原始股，但很难吧，可以在后续的投资额或利益分配上有一定倾斜，拿地阶段不出资不妥，或者以收居间的形式拿居间费再入股；

3.政府土地作价入股肯定是市场评估价，但是操作上确实有障碍。

Hi 回复 KK ：  请问您指的很难实现，主要难点是什么？针对这个案例，如果不使用合资公司的模式，而是分头拿地.

比如：“A公司先与D公司私下签订约束性协议，然后成立多家公司分别拿到不同地块，再根据协议将其中一家公司股权转让给D公司，满足D公司单独占有土地需求。”

不知道这样设计操作是否可行？如何设计比较合理呢？

KK回复 Hi：  很难实现的意思是，D公司到底出多少资，保证多少利益诉，这些要在纸面上实现，才能有方法解决，你的前提条件给的不多

KK回复 Hi ：  做好资金投入、收益分配和风险规避措施是可以的.

Hi：  了解了，多谢多谢抱拳.

好了，今天的分享就到这里，仅作为勾地讨论案例素材，欢迎大家留言区互动碰撞。