千万不要在日本租房子
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 可爱的伦伦、DJ
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有句俗话这么说的，“北上广不相信眼泪”，身居大城市，年轻的你除了要面对高昂的物价，没日没夜的工作外，还不可避免地要租房。
租房时，“房东乱涨价、一不开心就把你赶出去”的情况比比皆是。
小A是一位面临毕业压力的大学生。坐标广州，由于当时租住的房子线路老化，她担心存在安全隐患，便联系房东希望可以进行相关的维修。
没想到等来的却是房东事不关己地回复：“现在是你在住，当然是你自己出钱维修。”
协商无果后，房东甚至当晚就把小A“扫地出门”。由于事发突然，小A无奈，只好拎着大包小包住了好几天酒店。
她后来向朋友哭诉：“没办法呀，谁叫房东是大爷呢。”
与此同时，早稻田大学研究生刚毕业的小严已经找到了工作，就在一直租的房子附近，连房子都不用重新找。
他听说小A的遭遇，摇头叹息，“在日本可是一切按规章制度办事，除非有正当理由，否则房东也无权把你赶出家门的哦。”
我问他什么叫正当理由，他说：“嗯......像是台风地震把其他的房子都毁了之类的。”
......
这个理由，未免太过正当了......
日本租房制度完善到变态，小严对比国内小伙伴们租房被坑的经历，都不想回国打拼了。
所以千万不要在日本租房子，因为有了这体验，国内的情况只会不断被嫌弃。
1在日本租房，先要懂租房流程
在国内，咱们年轻人通过APP约中介看房，或朋友介绍的渠道就能得到出租信息。在签租时，租客可以直接联系房东，对具体的情况进行协商，还可以讨价还价，房价降个百来块是常有的，一切好商量。
氮素，日本就不能这样！
房东通常会把自己的房子委托给管理公司（这是个狠角色），授权管理公司来发布出租信息、审核租客的情况、代收房租押金、拟合同等。
而租客入住以后有什么问题，都是直接联系管理公司。
也就是说，租客通常无法直接联系到日本房东，而是跟管理公司对接，一切都是按规则来办事，根本没有讨价还价的机会好吗？！
用小严的话来说就是“住了两年，连房东是人是鬼都不知道”。
综合下来，日本租房的大体流程就是这样的：
1.仔细选房-2.提交申请-3.保证公司审核-4.签约-5.入住
这一套流程下来，至少得花一个多星期的时间。不像国内，今天定下来，明天就可以直接入住。
我们看到这，知道了中日租房系统不一样。但这仅仅是管中窥豹，只能看到一斑。
这两个体系的不同，就淋漓尽致地展示了日本租房系统是如何给租客和房东巨大的法律保障。
2你敢赶人走？那就法庭见
日本的租房法双管齐下，既要求房东不能随意退租、涨房租，也保护房东不遭遇野蛮租客带来的意外损失。
保护租客上，许多人已经很熟悉，我们来重温一下：
文章开头，可怜的小A遇到了霸道房东：“我的房子我做主”，只能认栽，灰溜溜地找一家酒店住下。但是在日本，这种事情想都别想！
没有正当理由，房东是决不能赶走租客的。
日本的租房契约通常分为两种：
①一般借家。契约通常2年制，2年之后自动续租。续租会产生更新费，通常是一个月的房租（房东的额外收入）。然而，在这类契约的制约之下，房东不能无理涨房租，而且房东也没有权力因为你不同意涨房租而赶你走。
②定期借家。通常是一年的契约或者2年的契约，顾名思义只租给你1年或者2年。它与前面的差别在于，续约主动权是在房东手上的，房东可以选择在续约的时候涨房租，但不能在契约期间涨房租。不过，定期借家的租金通常会比市场价来的低。
即使是短租，房东也没有权力在租客无任何违规的情况下驱逐租客。
那什么是日本人看来的“赶人”正当理由？不是儿子结婚要婚房这种狗血剧情，而是必须证明房东现在在这个城市唯一的一套房，就是现在租客在住的这套，其他房子被天灾毁掉了，如果不要回这套房就无家可归了，这才叫正当理由。
中国国内有多少房东是这样的情况？在广州，基本上每个老广村民手上都有一大串钥匙，天天打麻将等着收租呢。
另一个保护就是不能随意涨房租。日本有明文法律规定，只有在以下情况，才可变更租金：
①房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜；
②房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜；
③与同区域同类别房地产相比，租金不合时宜。租金托管机制赋予租户议价能力。
当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。
租金委托后，可继续与房东协商，或寻求调停，甚至通过法庭谈判来解决。
这就是为啥日本的租房市场稳定，因为法律有保障，住着安心嘛。
3租房门槛高，
法律也保障房东的权益
许多买房投资日本的国人因此会担忧，《借地借家法》保障的是房客，房客是大爷，房东会不会因此受到很多不公对待？
其实并不尽然。首先，就如同伦伦在第一部分介绍的，管理公司才是招募租客的负责人，并非中介。
管理公司就是日本租房环节的精髓。它对房子的职责贯彻了整个租赁过程，包括房屋损坏找人维修、房客和房东之间的沟通，都是通过管理公司。
也就是说，如果任何一方出了问题，有个了解事件全过程的第三方能马上出面调停。而且，管理公司招租客，自然对他的资质进行了严格筛选，不然后续出了问题，他们也要付出惨重代价。
而通过咱们智谷趋势购房的房东可以放心，与智谷合作的管理公司是由日本瑞穗银行（みずほ銀行）和日本邮政银行（株式会社ゆうちょ銀行）联合投资的，在日本经营超过50年的大型不动产管理公司，实力不用多余解释。
相比之下，国内的中介找到房客、拿到中介费就拍拍屁股走人了，哪还管那么多啊。
第二，租房前付的“头金”就让房客大出血
在国内租房时，一般只需付租金、两到三个月的租金做押金，总共算下来大概四个月的房租。而押金在你退租时，房东会返还。
小严刚到日本找房子时，差点就烦得他想“打道回府”了。
什么礼金保证费管理费等，前后加起来，还没住进去，就花掉一大笔钱。
当爸妈问起来到底交的是什么钱这么多，“别问，问就是不知道。”
让像小严这样的留学生们如此头痛的，到底是些什么费用呢？
在日本，租房初期所要花费的费用称为头金，顾名思义就是头一笔花的钱。头金一般包括：
· 礼金（送给房东的“礼物”，1-2 个月的房租）
· 押金（预先付 1-2 个月的房租，待退房的时候房东查看房屋内部状况，有损坏的情况下的从押金里扣除，并返还余下的部分）
· 保证公司的保证金（相当于0.5～1个月的房租）
· 中介费（0.5个月～1个月的房租）
· 家财保险（1～2日元万左右）
· 重新换锁芯的费用（1～2万日元左右）
有的可能还有24小时保障费、清扫费这些奇怪的费用，算下来，头金就是3到6个月的房租。
不过也不用紧张，以上的费用并不是每一项都必须要付的。有的房子为了吸引租客入住甚至可以0礼0押，但是一些中国留学机构挺坑的，导致咱们留学生普遍由于你懂得的原因，享受不到这个优惠。
第三，“原状恢复义务”要求房客保护好房子。
在国内租房时，条件可以说是一家比一家好，什么空调啊冰箱啊电视啊床啊家具啊之类的配置一应俱全，拎包入住即可。
可是在日本，90%的房子入住时都是空空如也，带空调就是唯一的配置了。运气好还能带个小冰箱什么的那简直就能去买彩票了。
小严当时住的房子几乎就是以下的状态，入住第一天他是在地上铺衣服睡的......
睡醒第二天，他就马上去二手家具市场淘了一大堆物件，心酸地说：“像是在装修自己的新房一样。”
与此同时，日本租房有个“原状恢复义务”，意为租赁契约结束后，租客有义务将房屋还原回最初的状态，再交还给房东。也就是说，你进来长什么样，出去的时候就是什么样。家具什么的，要不带走，要不就花钱丢掉！
故意伤害、污染没有及时清扫等原因造成的房屋损坏，这属于“特别损耗”，租客则须承担恢复的责任。在最初签订租赁契约时，房东和租客就要明确“原状恢复义务”的范围。
最近正好看到一则国内租房上了社会热点：房东陈小姐在连续几日都联系不上房客，无奈上门造访。打开门的瞬间，几乎要当场晕厥：出租时的新房，俨然变成了一个垃圾间。吃剩的外卖，蔬果皮，脏衣服，小狗的便便……简直无法进入。
以下是现场图片，洁癖慎点！！
可是租客早已不知踪影，想要讨个说法吧，可中国那么大，怎么在茫茫人海里找回一个不起眼的打工仔呢？最后陈小姐也只能自认倒霉了。
在日本，这基本上是不会发生的。我们都知道日本的人工费很贵，修缮损坏的房屋要花费巨额资金，而有了这个“原状恢复义务”，房客就需要承担起非正常损耗导致的房屋大损伤。
如果房客像上面这位一样，跑了怎么办？没事，还能找他/她的担保人。
日本租房可不是一个人的事，而是必须要第三方担保的，即使是日本本国人租房也要。
担保通常有两种方式：担保人和保证公司。一般的日本学生通常让父亲出具收入证明和公司信息等，以家人为担保人。
但外国人在这点上的要求更苛刻。除了一部分学校给留学生免费担保以外，非常难找能为自己担保的个人。因此，只能出钱让保证公司为自己担保。
为什么会对外国人格外严格？其实这是从311大地震后才开始的。当时，许多外国人不打招呼就突然搬走并且拖欠房租，房东因此受到不小的损失。
4日本的租房制度值得我们学习
日本租房市场高度市场化。租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率，房东出租就有动力，社会资金也积极参与。
2008年以来，日本零利率政策下，银行存款、10年期国债收益率几乎为零，相较而言，2015年来，日本公寓租金收益率平均在5%以上，比国内北上广深的租金回报率高了3~5倍以上。
并且，日本的租客往往为了减少给房东添麻烦，会小心维护租住的房屋，所以损坏也是少有的事，即使有特别损坏，也能通过租前协议帮房东避免掉不必要的损失。
日本制度的完善程度已经到了变态的程度。专门针对租赁立了《借地借家法》，这本身就值得我们学习。
总的来说，虽然中国拥有远超日本的人口以及更广阔的租赁市场，但与日本上世纪末以来就发展起来的租赁市场相比，中国目前仍任重道远啊。
中国什么时候才会出台自己的“借地借家法”呢？