三十而立，世茂的君子之变
《易经》有云：君子豹变。意思是君子之变，可比豹变。像幼豹一样，经过长期的修养、求知，最终脱胎换骨长成身材矫健颀长的成年之豹。
“君子之变”本身是岁月的馈赠。它成就的不是身份，不是财富，而是一种风雨不惊的架势，江湖自在的气场。
来源 | 地产八卦女
1st
还记得网红酒店——世茂深坑洲际酒店吗？是由世茂集团投资建设的。
这是一家非常厉害的房企，但在公众那里却有些低调。
据最新公告显示，截至2019年10月31日，世茂房地产累计合约销售金额达1,972.3亿元人民币，已完成全年销售目标的94%，累计合约销售面积10,995,218平方米，较去年同期分别上升45%及33%。
于2019的行情来说，这个增幅算是个不错的成绩，毕竟前20房企平均只有10%出头的销售增速。甚至有些巨头不仅没有完成半年目标，且签约金额、面积下滑。
对于世茂来说，在这个时候取得这样的成绩，是对30周年的献礼。
2nd
回顾往昔，世茂实在是走了一条不寻常的道路。
1989年，世茂集团创始人、董事局主席许荣茂开始投身内陆房地产开发，在福建兴建了振狮开发区，为当地的招商引资奠定了良好的基础。世茂就此诞生，振狮开发区综合体项目，成为世茂30年不平凡历程的起点。
时代的脚步迈入1994年，许荣茂带领世茂进入北京。此时的北京，正逢跨国企业竞相在华设立投资性控股公司，外商、外籍人士大量涌入，同时催生本土的外企及商务精英。许荣茂洞悉到市场需求，矢志为这座城市打造现代化、国际化的居所，接连开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高品质项目，重新定义了千年古都的人居标准。
1999年，在中国重新启动加入世贸组织进程的背景下，许荣茂又进入了上海房地产市场，其中最为得意的，便是打造出了中国高端人居历史上绕不开的两大标杆之作——世茂滨江花园和世茂佘山庄园。世茂首创房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，引发房地产市场轰动，成为中国房地产江景华宅的典范。
3rd
21世纪初，世茂足迹拓展至全国，长三角、海峡西岸、京津冀、山东半岛、关中平原、中原、成渝、长江中游等中国核心城市群及粤港澳大湾区……让一座座城市在日新月异的开发下踏上蝶变之路，不断用“缔造生活品位，成就城市梦想”助力人民对美好生活的追求。
2014年以后，追求规模的同时，世茂也更加注重品质与稳健发展，因此世茂选择了主动调整。
“调结构、练内功、提标准”， “蹲下”，为了以后“跳得更高”。
由此，从2015年起，世茂主动进行内部调整，关键词为：利润、回款和质量。
而这场为期两年的内部调整，包括方方面面：
首先，是调整供货节奏和结构，在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工，将供货的重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市，同时对客户满意度、优良质量百分比上也有所侧重。
其次，调整新增土地投资导向，将90%以上的新增投资放在一二线城市；
第三，加强对投资性物业的运营管理；
第四，降低融资成本，调整债务结构，持续业务、产品和金融方面的多重创新。
主动调整两年后，效果显现，一个更为稳健的世茂走入大众视野。
比如销售回款率，世茂2016年比2015年高3个百分点，达到88%，同时也高于同行水平；净负债率较2015年下降4.7%，连续五年保持在60%以下；2016年加权平均融资成本降了一个百分点，同样也做到了行业先进水平。
而到了2017年，调整完毕的世茂，更是生龙活虎。
由于此前的积累，世茂手里持有大量的现金，2018年，世茂持有现金达到496亿元，同比增长50%。在行业加速洗牌的情况下，企业持有现金的大幅增长有利于世茂应对接下来的市场变化，抓住机遇实现有质量的高速发展。
与此同时，世茂调整完毕后，所展现出来的优秀的财务能力，也是世茂稳健发展的重要保障。2019年世茂房地产中期业绩公告显示，世茂总负债规模处于行业较低水平，净负债率为59.6%，已连续第八年维持在60%以下。低杠杆使得的抗风险能力得到大大的加强，也利于企业的拿地。同时，融资成本也保持在业内的低水平。2019年上半年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平，这样可以用较少的成本融资，使得企业更有选择的去进行融资，合理配置债务结构。
在这样的情况下，从2018年开始，世茂在销售业绩以及土地获取上发展迅速。2019年世茂利用好自身的财务优势，把握机会进行扩张，特别是利用在二级市场上的收购的方式为世茂新增了丰厚的土地，为其未来规模的进一步增长做好了准备。
▲2019年世茂部分收购事件
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛，在这样一次企业调整的过程中，颇有感悟。他曾言：
“其一，发展当然是企业的硬道理，但前提是在风险可控的前提下。
其二，未来谁都不知道政策会怎么样？市场会怎么样？但是有一个可以确定的是，你的负债少了，好产品多了，库存少了，客户口碑好了，你的抵抗风险的能力就强了。
其三，不能为了规模做大而放弃稳健经营，尤其在过去一个疯狂的土地市场下，公司认为稳健的经营，获得利润、客户口碑、品牌方面的提升，才能应对市场的波动。”
而在过去几年的调整期，世茂的城市布局和产品结构也得到了逐步完善。据星子了解，世茂自2015年起，就持续调整供货节奏和结构，将供货的重心转向一二线城市，而在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，并在此过程中，梳理出云系、璀璨系、天誉系、国风系、龙胤系等五大优质产品体系，走出了不同于其他房企的精品产品线之路。
4th
曾经我写世茂时说，世茂在系鞋带，为了爬得更高，站得更远。
而今，世茂的高光时刻已到来。2019年，泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企，也纷纷与世茂开启了收并购合作。
从目前局面来看，世茂拥有健康的负债和充足的现金流，在2019年最后两个月还留有冲刺的余力，完成全年2100亿元目标指日可待。
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