商圈迷局 | 沙坪坝宏大商圈拓展计划，三峡广场是否做到了？

沙坪坝最近一次被媒体密集报道，还是龙湖光年TOD的营销，这个被评为2018重庆楼市十大经典营销案例的楼盘，让世人的眼光，再次聚焦三峡广场。

曾经的三峡广场，不是这样低调的，二十多年前，三峡广场在重庆是作为仅次于解放碑的步行街。重庆直辖的1997年，三峡广场开始兴建，国务院原总理李鹏亲笔提名，并将底蕴深厚的三峡文化和优美的三峡风光带至三峡广场，这也是五大商圈中，唯一有三峡元素，唯一在商圈内有“一条江”的商圈。

三峡广场“三峡景观园”建成时场景

三峡广场之所以能成为当时的主城区第二商圈，主要是因为其建立的基础，是相当不错的，三峡广场可以追溯到建于一百多年前清朝的双巷子，此后在此基础上，80年代又建了全市最早的工人俱乐部，第一席棚电影院和第一个水果市场。正是在此基础上，三峡广场成为重庆时尚光鲜的第二商圈。

但发展到最近十年前，随着观音桥、杨家坪、南坪，一个个商圈前后建成并壮大，以及后来的大学城商圈的兴起让三峡广场被分流和弱化，三峡广场这个第二商圈，逐渐失去了往日荣光。

三峡广场也是想拓宽的，但商圈的拓展，最重要的就是土地，这对于三峡广场来说，弥足珍贵，三峡广场所处的位置太尴尬 ，可腾挪的空间太狭窄。

你看这张图，看出什么？可能看出的是沙坪坝强悍的教育基因，重庆八中、树人小学、重庆一中、南开中学、重庆师范大学，重庆大学，把三峡广场东、北、西三面围个团团转。南边还是个铁老大的地盘。

但从商圈拓展的角度来看，这样的地方，商圈几乎无法从面积上再扩大了。怎么突破？除非拆除学校，跨过铁轨！重新规划！

一、沙坪坝三峡广场商圈的发展与规划

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三峡广场的问题，沙坪坝政府看在眼里，也知道问题的症结，在发现问题的十年前，就开始了宏大的三峡广场拓展计划，但囿于每一届政府相关的调整，三峡广场的拓展规划概念也一直在变化中。

第一阶段提出的是“泛商圈+内核”：

以现有商圈为核心，整合歌乐山风景区、融汇国际温泉城、沙坪公园、平顶山公园、磁器口古镇景区、滨江经济带等资源，以旅游资源环抱商业区内核，通过都市旅游、文化、现代商务等多产业的融合，形成都市泛商圈。

第二阶段提出“泛沙坪坝大商圈”概念，演变为：

沙坪坝商圈将“南拓”至小龙坎、石碾盘区域，“北延”至陈家湾区域，形成辐射周边区域6平方公里的“泛沙坪坝大商圈”。沙坪坝区商圈细分“七大板块”

第三阶段“泛沙坪坝大商圈”扩容的概念，范围更广阔：

商圈将东北至沙滨路，南至天梨路—天马路—平顶山公园，西至内环快速路。

商圈分为3个层级，核心层级商圈面积141.65万平方米，亚层级商圈面积568.97万平方米，外围层级商圈面积达到748.66万平方米，扩容5倍多。

沙坪坝是个奇特的名字，你提沙坪坝，可能是指代沙坪坝区，也可以是三峡广场，这在整个重庆，都是独此一。事实上，沙坪坝最开始只是指代以三峡广场为中心的平坦地带，包括东边至小龙坎、三角碑，西边及南边至陈家湾、沙坪公园、石碾盘。按第三阶段这个规划，原始的沙坪坝将成为商圈的核心区。

据此，我制作了一张图，红色片区为现状三峡广场，黄色线为大范围的商圈线。

大沙坪坝商圈范围

实话实说，我看到沙坪坝规划的这个范围，都觉得不可思议。不过，可能领导的看法高瞻远瞩，不是我等小民所能参透，那也是有可能的，那去看看规划这么多年的三峡广场提档升级与商圈拓展，落地情况吧。

二、三峡广场提档升级

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现在的三峡广场，已经是经历过一轮改造，整体提档升级后的三峡广场，以三峡广场标志性建筑——三峡艺术碑为中心的东侧“三峡景观园”水景进行改造，原有的水景水面宽阔、水域深，但运行多年以来，水景向下面商铺渗水越来越严重，导致地下商场无法正常运行，原有水景两侧的假山体也是隐患，容易出现事故。鉴于此，“三峡景观园”水景“长江”长度保持不变，宽度被改窄，水深变浅，江底设计了三峡大坝至朝天门段的长江两岸代表性景点的浮雕，总计12处，包括湖北葛洲坝、南津关三峡人家、秭归屈原故里、巴东纤夫号子、巫山十二峰、奉节白帝城、云阳张飞庙、万州三峡移民文化、忠县石宝寨、丰都鬼王石刻、涪陵白鹤梁、朝天门。缩小版的“三峡景观园”水景还制作成了亲水平台，一改往日只能看，不能接触的水景。

提档升级的三峡广场

提档升级的三峡广场

至于广场最西侧，树立的城墙类的东西，让我实在让我无法评价——仿佛穿越到了《万万没想到》剧组。

五毛特效

虽说有不少瑕疵，但总的来说，三峡广场提档升级，还是不错的。

三、商圈拓展

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整个三峡广场拓展片区，目前最明显的就是沙坪坝火车站上盖物——龙湖光年的建设，以及三峡广场与小龙坎广场之间的拆迁。

三峡广场与小龙坎广场之间的拆迁进度倒是挺快的，目前各拆迁地块均已封闭管理，预示着户主基本上已搬迁完毕，后面解决好最后几个走的，就可以直接拆除房子供地了。

而沙坪坝火车站上盖物的建设，这真是沙坪坝一大创举。

前面说了，三峡广场拓展，最难的就是商圈基本上很难拓展的问题，几方都被学校围住，唯一的南方，确实铁路，这个惹不起的主。

对一般地方来说，其实征收学校是最简单的，学校一般属于当地教育部门管辖，或者市里面的教育部门管辖，比如杨家坪商圈需要向西拓展，就直接让市里面征收了重庆理工大学（工学院），从而获得超大面积的可出让用地，后面卖给保利，修建了保利花半里小区。

但沙坪坝显然眼光更长，围绕三峡广场的几个学校，都是沙坪坝的核心资产，征收倒是容易，但学校也面临着搬迁，谁知道学校搬迁之后会发展成什么样子呢？

南开中学校徽

最终，沙坪坝去碰了最难接触的铁路部门。刚好的是，铁路改制，沙坪坝站改制，各种机缘巧合，促成了三峡广场向南拓展的通道。

其实你要说三峡广场最早向南拓展的，并不是铁路上盖物，而是东原ARC中央广场的建成，可惜的是，ARC广场建成后，夹杂在一片老旧城区，离三峡广场还是太远了一点。直到现在，ARC广场楼里面，布满的是各种广告布，跟一般管理不善的小区没啥区别，浪费了ARC广场这光鲜的外表。只能待ARC广场至三峡广场之间的老房子拆除后，可能还有一线生机。

ARC广场

果然，沙坪坝政府还真把铁路这个难事给拿下了，与铁路站征收一起的，还有铁路家属区及周边老旧房子小铁村、站东路、电台村、晒光坪、文化村，这些一个个鲜活的名字，现在有些都成了龙湖光年。

火车站拆迁前后对比图

对于铁路家属区那些房子，90年代的房子，自然是不算老旧，记得我12年去铁路家属区房屋的时候，屋主说了一句让我记忆深刻的话：我们这栋楼你得给我们赔高点哦，我们这栋房子建筑质量都要好些，用的钢筋都要粗一些……

哦，对了，那栋楼全是分配给铁路部门干部的，我看整栋楼的入住率，也不怎么高。

与之相对的，是铁路家属区对面的旧房子，电台村、晒光坪，60~70年代的房子，一些人寄希望于征收又相当抗拒征收，为何？害怕被征收了，补偿少了，自己没地方住。记得有个六十岁左右的老年人，我们敲门准备进去看看他的房子，他直接不开门，直吼：我不征收，我买不起新房子！你们走，你们走！那场景，真叫人心酸。他住的那栋楼，那地儿，旧得说出来现在许多小年轻根本不会相信。一栋楼七八层，一层楼大致五六家至十家人，一层楼只有一个厕所，最老式的那种厕所，厕所里面黑乎乎的，真下不去脚。

想想现在很多人家里面两个厕所都嫌少，可真幸福。

最终，这些地方，上千户的房子，全被拆掉。从这些方面来看，沙坪坝政府，还挺有魄力的。

扯远了。

地上建筑物拆了，但还得盖新的火车站。按一般的规划，这跟原来没拆之前的车站没啥区别，还是阻碍商圈向南拓展的路。但新的沙坪坝火车站，厉害就在于，一方面修建了火车站，还能打通商圈向南发展的通道，地上可以建设商业体。从另外一方面讲，将火车站地块空间权属分为盖上盖下两个部分，盖下修交通枢纽，盖上修商业体，使得土地得到最大的利用，达到节约集约用地的目的，出让的收益，还能平衡项目前期征收的支出。实在是一举多得。这些创举，在全国来说，都是先例。

值得一提的是，我们现在看到地上商业体的开发商是龙湖。这其实是在地块出让前，沙区政府与多家开发商沟通的结果，协信、华润、中铁建，这一个个的大开发商，都曾跟过这个项目，只是最终由龙湖得手了土地。

从三峡广场望向南方

到目前为止，沙坪坝地铁上盖物龙湖光年，这个48万方的庞然大物已全部封顶，按照计划，今年国庆前，龙湖光年中的金沙天街将正式开业。

三峡广场中轴线

龙湖光年，是否完全打通了商圈向南发展的道路，我认为，只是能够顺利通过，是不完美的。

从视觉上来说，从三峡广场中心，向名人雕塑圆方向的南侧展望，视觉受到阻挡，我们能看到的就是龙湖光年，而不能形成一个通透的、完整地看到ARC中央广场。

这条线，可是三峡广场的中轴线啊，就这样断了。

以目前的进度来讲，三峡广场的拓展计划，任重而道远。

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