合院别墅，一个尽致尽美的生活理想
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这两年，合院别墅产品太火了，几乎占据了网红产品的半壁江山。确实，相较传统的联排，合院产品容积率更高，私密性却反而更强，而且能够做到至少三面采光，这些性能方面的优势，的确能够秒杀排屋，以至于有人喊出“联排已死”的口号。
目前合院的热度依然未减，而且由于各大开发商的研发热情高涨，合院产品也发展出一些新趋势。今天雕爷，就跟大家一起来看一看。
项目定位
紧凑化和风格多元化趋势明显
一是紧凑经济型合院越来越常见。相较早几年一般用在大面积高端项目上，目前合院产品已经出现明显的下沉趋势。为了充分提高土地的利用效率和扩大客户基数，合院产品的面积段不断减小。
绿城、泰禾、万科都陆续发布了面积段在120-150㎡之间的合院产品，绿城/蓝城的观云小镇和泰禾大城小院甚至都推出了建筑面积约90㎡的中式极小合院。
▲图片来源：明源地产研究院
紧凑型经济合院，一般面积在150㎡以内，总价约200~500万/套，相较同价位的城市高层，能独门独户，有天、有地，享受别墅级别的体验，可以说是性价比非常高。对于经济实力不算高，但是又向往别墅生活的中产家庭非常有吸引力。比如杭州绿城桃李春风推出的83㎡合院别墅，总价不到200万，未开盘就卖光。
二是风格更加多元。这两年中式风格回归的趋势非常明显，中式风格溢价能力强，尤其在高端低密产品当中有很好的适用性。而且合院的形制和中式风格又是天然的绝配，所以从2016年开始，中式风格合院产品凭借多个“爆款”，成为绝对主流。
▲图片来源：万晟产品智库
但是，随着合院产品持续火热，风格也开始出现多样化的趋势，现代中式、现代主义风格的项目也不断出现，例如保利和光尘樾，用更现代化的手法表现中国传统美感。不仅弥补了现代风格在合院产品的空白，而且在溢价和市场表现上也都很不错，开盘去化超过90%。
精细化造院
庭院设计功能化
更强调院和宅的互动
合院产品最大的优势，就在于项目设计当中把大量的公共空间纳入到户内，能实现超大面积的庭院赠送。
例如，之前推出的杭州桃李春风83平2房，庭院赠送面积就达到了80-95平米，之后升级版的天津版桃李春风127㎡三房，赠送面积能达到1:1。如此大面积的庭院，自然也成为目前产品打造的重点。
1、强调院和宅的互动，每个房间都有庭院环绕
中式宅院的精髓就是以庭院为中心，引景入室。最佳的合院，是每一个房间的窗外，都有一处院子，充分实现人和自然的互动。
例如，天津桃李春风的127㎡户型，一层别墅平面舒展，除了前庭后院和采光侧院，书房和主卫之间还有一个中庭，厨房北侧、南向次卧窗外的采光井下，还会各有一个下沉庭院。从每一个房间的窗口看出去，都有庭院景观，也实现了南向次卧更好的采光。
2、双首层 双主庭院设计，下沉庭院充分挖掘地下空间
下沉庭院和采光天井，除了增加采光，还能够充分挖掘地下空间的价值。
例如，泰禾杭州院子就创新采用了“纳园入户”的下沉庭院设计，通过庭院下沉至地下二层，将地下室南侧的一面墙打开，和室外庭院打通，实现和地面层一样的使用感。
地面一个院子，地上一个院子，双庭院设计完全避免了地下室的压抑感，虽然消耗了更多的成本，却能拥有更加舒适的地下空间。泰禾南京院子还在320户型中地下室布置了3个卧室。从市场反馈来看，客户接受度很高。
▲泰禾院子系产品下沉式庭院实景图
而绿城今年的爆款产品云岚阁，更是利用坡地地形，创新打造了双首层、双主庭院的“山地合院”。由于项目位于山地，房子最大有接近10米的天然高差，整体地势由南向北抬高两次。利用这种地形，房子从楼上楼下出去室外都是首层地面。房子一楼的地面，接着第一个首层，房子二楼的地面，接着二楼的空间，也就第二个首层。而且所有楼上楼下的视野都能看到庭院，空间使用率和舒适度再UP一个level~
下沉庭院还可以和采光天井结合，提升地下空间的舒适度。例如，保利和光尘樾通过一个17m高贯穿上下5层的采光天井，为地下室采光。能够做到每一个主要室内空间，客厅、餐厅、主卧、次卧、儿童房……都至少有两面采光。
3、庭院功能化分区
庭院打造的另一个趋势，是庭院功能分区，例如营造仪式感的入户院落、有一定尺度的起居院落、赏玩院落，后勤院落和采光院落等等，在装饰上也会有不同的侧重。
例如，绿城的六合院，就按照功能把院子分为六种：
堂院也就是主院，将景观特色和生活功能融合在一起，比如清池、连廊、风雨亭和茶室，家人可以在这里赏花喝茶。
雅院给老人单独使用，可以是一个盆景园、四季花园、蔬菜基地。
宴院位于餐厅客厅边，成为一副随季节而变的壁画。
静院是边侧的小院，承担后勤功能，可作为生活庭院，晾晒衣物，放置日常闲置之物。
礼院则在北侧，连接客卧。
中庭景院一年四季风景不同。
▲绿城桃源小镇165㎡5房2厅4卫B1户型
4、庭院精装交付
庭院设计关系到客户入住后的生活方式，随着合院产品的竞争越来越激烈，庭院也进入到精细化造园的阶段。例如，泰禾大部分院子都已经实行精装交付，还可以实现庭院多样化设计，满足不同属性客户需求，并且标准化程度很高。
但是，对于一些入门级的合院产品来说，从成本的角度来考虑，庭院一般不进行精装，也可以从实用性出发。比如杭万桂语里的院子，用木甲板铺装，布置户外沙发与烧烤台，成为室内空间的外延，也备受客户青睐。
户型设计
更加重视舒适度和功能性
在户型设计上，合院产品的尺度感和舒适度也越来越重要。网上有人把合院产品的进化史总结成了一张图，可以看出一个趋势，相较于早期的合院产品，户型创新的趋势是：1、房子变得更薄，进深缩短；2、不仅增加了采光面，同时增加朝阳面。
▲图片来源：地产大哥
1、大面宽，追求更多的南向采光
例如，万科的升级合院产品海月甲第224 ㎡四房两厅四卫合院 ，相较初代产品桂语里也有很大的提升。8米大气横厅，完整的餐厅方厅，餐厅、次卧实现双面采光，主卧次卧全部朝南。
绿城天津桃李春风一杯的127㎡户型，整体面宽近12米，整体进深近13米，几乎达到1:1。
在户型设计的细节上，独立玄关入户，还预留了储物空间；客厅开间达到近5米，客厅、卧室、书房，全部都可以和院子亲密接触。主卧还是套房设计，有独立的衣帽间和卫生间。北侧通向地下通道的楼梯，还通过开槽，设置了开窗，人性化的设计，考虑得非常细致，虽然只有一层，但是居住功能非常强大，使用效率倍增。
▲图片来源：户型库
2、多套房设计，挖掘地下空间
目前很多改善型和豪宅型的合院别墅，都更倾向于有更多的功能空间，和多套房设计。更方便三代同堂的使用需求，家人之间相互不造成干扰。
例如保利的第五代合院别墅，这个139㎡3房2厅4卫户型，下沉式地下室全采光，地下室9米层高，既可以是阳光书房也可以是茶艺室，客厅4.6米层高，完成动区功能。二三层的所有卧室全部是套房，明厨、明卫、明厅、明卧的全明设计，每个房间的尺度都很舒适。
▲图片来源：户型库
据说即将推出的泰禾杭州院子85㎡中式小院，也能做到4室4卫3厅3院2车位，期待值相当高。
3、改善型合院，打造人性化竖向交通
除了户型，在竖向交通上也有越来越多人性化的设计。例如，一些整体超过三层的改善型合院产品，会在房间内预留电梯位，方便居家养老的需求。一些项目也会在楼梯上设置采光天窗，例如保利的五代合院，创新楼梯加采光天窗设计进行补光，实现全方位的自然照明。
造园是精髓
动线清晰，景观标准化
除了宅和院，合院产品的另一个精髓在于园，造园其实就是整个项目的建筑布局。不管是万科乐高PLUS的四坊十二巷，还是泰禾的三街五巷八坊，整体的规划布局构成了社区景观的骨架，才是项目规划的精髓。
1、中魂西技，交通动线更清晰
很多中式的合院项目，一方面把社区内的动线和中国传统园林的礼序结合起来，使得更符合中式审美，召唤文化认同；另一方面也借鉴西方别墅规划形态，有道理串联，互不干扰的组团。
例如，海月甲第，利用5个不同等级的门头，配置不同的规制和文案设计，使得业主回家流线明晰，由外入里、由大渐小，增强回家的归属感和仪式感。
▲图片来源：万晟产品智库
同时，设置了3个等级的道路，由高级至低级依次为主轴迎宾道--组团道路-入户道路，由闹至静，每一个宅地都有一条独特的私家动线。
▲图片来源：万晟产品智库
泰禾院子系的三街五巷八坊营造法式，也营造了类似的层次感，一个坊作为一个组团，从大门口到私家宅院，经历主干道、次级干道，再到私家步道，完成完整的三进礼序。
2、标准化园林造景
而且，泰禾的园林设计，每一条街、每一个坊都作为一个独立的单元，配合特定主题的设计，符号，装饰，甚至连路面的铺装、树种、纹饰都不相同，由此搭建起来一整套的文化系统。成为项目独特的内核，也成为了可以复制的标准化产品。
在“产品为王”的时代，这些独特的造园理念和产品风格，已经成为各个开发商最具辨识度的品牌内容。（以上部分内容来自万晟产品智库，向原作者表示感谢。）