一“物”降一“物”
漫画 孟宪东
物权制度作为最重要的民事基本制度之一，是产权保护的基石，其重要性不言而喻。《民法典》第二编物权编在沿袭《物权法》基本思路和框架的基础上，以实现人民群众美好生活愿望为出发点和归宿进行了补充和修改，其关注的重心从“物之归属”转向“物尽其用”，旨在解决人民群众的现实问题，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。其中对业主大会议事规则的修订、全新设置的居住权制度等内容将直接影响你我的生活。今天就请专业人士就《民法典》物权编重要变化作简要梳理解读。
法律支持 天津允公（北京）律师事务所
变化一：受遗赠取得物权的变动规则将与继承相区别
《物权法》第29条将继承和受遗赠取得物权的规则统一化，即物权在“继承或者受遗赠开始时”发生变动。而《民法典》则将受遗赠取得物权的变动时间与继承相分离，在第230条仅规定了“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”即《民法典》物权编把《物权法》中“受遗赠取得物权的”物权变动规定删除了。这样一来，受遗赠取得物权的，应以其他物权变动的一般规则为准，即受遗赠取得不动产的，在完成登记时物权发生变动；受遗赠取得动产的，在交付时物权产生变动。
变化二：业主大会议事规则全新修订
《民法典》对业主权利进行了较多修正，通过对业主大会的议事规则进行重点调整，充分保障业主的知情权。
首先，《民法典》第278条根据业主决策事项的不同性质，分设了不同的决策人数要求及通过要求。对于一般事项，《民法典》降低了对决策人数的要求，由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数”变更为“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”，使这类事项的决策变得更容易通过；对于特殊事项，《民法典》则把决策人数从《物权法》的“双三分之二”上调到“双四分之三”。这些变动通过调整不同决策事项的最低人数，促进业主权利的行使。
其次，《民法典》新增第282条，明确了“利用业主的共有部分产生的收入归业主共有”。新设这一规定后，小区电梯、宣传栏等广告收入，公共区域停车收入等红利收入，在物业公司扣除成本后，应明确归业主享有。
最后，业主的知情权、诉权得到充分保障。《民法典》第284条新增“物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，第287条新增“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”。这些新增的条款，明确规定了物业服务企业应当履行的义务、承担的责任，为业主有效行使权力奠定了基础。
变化三：新增关于“添附物”的物权变动规则
物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。作为非基于民事法律行为的物权变动方式，添附是指不同所有人的物或劳动成果结合在一起而形成不可分离的物或新的物，包括加工、附合和混合三种情形。
《物权法》并未对添附物的物权变动规则作出规定，《民法典》则弥补了这一漏洞，在第322条明确规定，“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”
《民法典》对于添附物物权变动的规则，是以“充分发挥物的效用价值”为基础的。根据这一规则，在不动产与动产添附的情况下，应由不动产物权人取得所有权；不动产与不动产、动产与动产添附的情况下，价值较大的一方取得所有权；添附的物品价值大致相同的情况下，应适用“保护无过错当事人”的原则，由无过错一方取得所有权。
变化四：增加关于土地经营权流转规定，接轨《农村土地承包法》
《民法典》与2018年新修改的《农村土地承包法》相呼应，形成了土地所有权、土地承包经营权及土地经营权的三层权利结构。
除此之外，《民法典》第339条还明确了土地经营权的可流转性，并规定了其流转方式是出租、入股或者其他方式，变更了《物权法》规定的转包、互换、转让等方式。
变化五：增加建设用地使用权续期的规则
居住房屋到期后的自动续期及续期费用，一直是民生热点问题。对此，《民法典》增加了建设用地使用权续期的规则。第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。即住宅建设用地使用权到期后，以缴费续期为原则，以费用可申请减免为补充，以法律法规另行规定为指引。
变化六：“居住权”的全新亮相
《民法典》第二编第十四章单独增加一章，共计6个条文，规定了“居住权”这一新型用益物权，提供了一种全新的房屋使用方式。
《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
居住权的主要特征是：
第一，居住权属于用益物权的一种，权能包括占有、使用，原则上无收益权能，但另有约定或另行载明的除外；
第二，居住权属于人役权，以不动产为客体；
第三，居住权具有一定的专属性，不得转让、继承；
第四，居住权原则上无偿设立，且自向登记机构申请登记时设立。
与承租等债权性住宅使用方式相比，作为用益物权的居住权具有更强的对抗效力。即在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。