普法课堂丨房屋买卖纠纷案件审理中无权代理与无权处分
无权代理和无权处分是房屋买卖纠纷案件中常见也极易忽略混淆的两个法律关系。我们在审理房屋买卖纠纷案件时常常会遇到没有所有权或没有完全所有权的出卖人出售房屋后，又以所有权人或共有权人不知情、不同意为由拒绝履行合同，那么什么情况下构成无权代理，什么情况下构成无权处分，二者的区别与联系是什么？法律效力以及法律后果又是什么？
首先，让我们看一个案例：这是一个房屋买卖纠纷案件。房屋登记在曹某B名下，曹某B系曹某A之父，赵某之夫，张某系买房人。曹某A持其父曹某B的授权委托书，与张某签订房屋买卖合同，将曹某B名下房屋出售给张某。后曹某B死亡，张某起诉曹某A及其母赵某，要求继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续。赵某称曹某A的授权委托书是伪造，其对出售房屋一事其根本不知情，不同意出售房屋办理过户。曹某A对此予以认可。案件审理过程中，经鉴定授权委托书上签字确非曹某B所书。
原审审理时认为曹某A持虚假授权委托书以曹某B的名义签订房屋买卖合同，虽构成无权代理，但符合表见代理之特征，故买卖行为有效，判决曹某A及赵某继续履行房屋买卖合同，为张某办理房屋过户手续。一审判决后，赵某不服，上诉至二审法院，二审法院以事实不清发回重审。重审期间法官查明该房屋系曹某B与赵某夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产。
这就使曹某A出售房屋的一个事实行为，形成了两个法律关系。一个是对其父曹某B而言，曹某A持虚假授权委托书以曹某B的名义签订房屋买卖合同，构成无权代理；一个是对其母赵某而言，诉争房屋属于曹某B与赵某夫妻共同财产，房屋买卖合同上没有赵某签字，赵某对出售房屋之事亦不予认可，故出售房屋的行为侵害了赵某的共有权，构成无权处分。
司法实践中，出卖人出售登记在自己名下夫妻共有房屋的情况非常普遍，同样是一个行为，有时可能构成无权代理，有时则可能构成无权处分。法院在案件审理过程中该如何进行审查与判断呢？
首先我们看一下二者的定义：无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分权。由二者的定义可以看出，在房屋买卖过程中无权代理与无权处分的共同实质都是无处分权的人处分了他人的房产。二者的区别则在于实施处分时的名义不同。无权处分是无权处分人以自己的名义处分他人的财产;无权代理则是无权代理人以他人名义处分财产。
所以上述案例中，一方面曹某A持授权委托书以曹某B的名义出售房屋，因授权委托书系伪造，故对曹某B来说，曹某A的行为构成无权代理。另一方面因赵某系该房屋共有权人，曹某A出售房屋未征得赵某同意，侵犯了共有权人利益，构成无权处分。
由此，可以看出，在审理房屋买卖纠纷案件时，我们首先应当审查房屋所有权人是谁？是否存在共有权人？在存在共有权人的情况下要审查房屋买卖合同上载明的出卖人是谁？最后签字落款写的是谁的名字？以谁的名义出售房屋？有没有授权等问题。对于出卖人出卖夫妻共有房屋的行为，同样是落款处签署出卖人名字的行为，要审查是以自己名义签字还是以共有权人代理人名义签字。如果是以出卖人自己名义出售房屋，则属于无权处分，如果以自己及配偶名义出售房屋，在没有授权或授权无效的情况下，则构成无权代理。回到刚才那个案例，如果曹某A在合同落款处不仅签署了曹某B的名字，还签署了赵某的名字，则曹某A的行为只构成无权代理。
在对无权代理与无权处分进行区分后，下面我们了解一下二者的合同效力及法律后果。
无权代理的法律后果有以下两种：
一是发生与有权代理相同的法律效果。无权代理设立的民事行为，如果经过被代理人追认，使无权代理性质发生改变，其所欠缺的代理权得到补足，则转化为有权代理，发生与有权代理相同的法律效果，等于是有权代理。
二是不发生有权代理法律效果，也就是对被代理人无效。无权代理行为发生之后，被代理人如果明确表示拒绝追认，或者在交易相对人确定的催告期间内不作出任何表示的，这时无权代理行为对被代理人不发生法律效力，有关法律后果不能由被代理人承担。
例外情况就是表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订的合同，如果相对人有理由相信其有代理权，该代理行为有效。相对人可以要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。需要说明的是，表见代理的认定是司法实践中的难点问题，在认定是否构成表见代理时，应结合举证责任分配，相对人是否有主观恶意和重大过失，被代理人对于相对人信赖代理人享有代理权的法律外观的形成是否有过错等情况进行综合评判。
综上可见，无权代理签订的房屋买卖合同，经被代理人追认的，房屋买卖合同有效，对被代理人发生法律效力；若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力。但若经审查认定构成表见代理的，则不论被代理人追认与否，无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同，对被代理人发生法律效力。
对于涉及无权处分的合同效力问题，在此前相当长的一段时期内，均被认定为是效力待定的合同，其依据是对《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定进行的反义解释。但是，随着《中华人民共和国物权法》的颁布以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台，上述观点发生了变化。一般认为，《中华人民共和国物权法》第十五条的相关规定确立了我国物权效力与债权效力区分对待的原则，因此，对于标的物是否有所有权或者处分权，并不影响买卖合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定也对这一处理原则予以明确。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。可见无权处分的行为，不影响房屋买卖合同的效力。
无权处分虽然不影响合同效力，但是合同是否对共有权人具有约束力，能否继续履行？大家都知道，处分共有的不动产或者动产对各共有人利益影响极大，因此物权法规定，对于按份共有的财产进行处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意；对共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。同时《物权法》第106条规定了善意取得制度，其构成要件有三：
✍一是受让人受让该不动产或动产时是善意；
✍二是以合理的价格转让；
✍三是依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
可见，房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合善意取得构成要件，在共有权人不同意出售的情况下，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的不应予支持。
但经审查其他共有权人追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，可以判决房屋共有人共同为买受人办理房屋过户登记手续。对于追认和同意履行的举证责任应由买受人承担。
具体到上述案例，法院虽认定曹某A持虚假授权委托书以曹某B的名义出售房屋的行为，构成无权代理，但是基于曹某A与曹某B的特殊身份关系，签约过程，认为张某有理由相信曹某A对其父曹某B房屋出售的行为具有代理权，其行为构成表见代理，代理行为有效，对曹某B具有合同约束力。赵某作为涉案房屋共有权人虽主张其对房屋转让事宜不知情，出售其房产份额的行为构成无权处分，但不构成对合同效力的影响，故该房屋买卖合同为有效合同。虽然买卖合同有效，但赵某作为共有权人，明确表示不同意继续履行房屋买卖合同，买卖合同构成法律上的履行不能。故张某要求继续履行买卖合同，办理房屋过户手续的请求不予支持。
最后以一张图的形式对上述内容进行总结。无权代理是以他人名义实施的法律行为，在被代理人追认的情况下有效，可以要求继续履行，被代理人不追认的情况下，构成表见代理的有效，可以要求继续履行合同。不构成表见代理的，对被代理人不发生法律效力，不能继续履行。无权处分是以自己的名义实施的法律行为，不影响合同效力，共有权人同意的，可以要求继续履行合同，共有权人（全部共同共有权人或三分之二按份共有权人）不同意的，不能继续履行合同。
供稿：花乡法庭 魏亚南
编辑：王淑贞