重拳出击！杭州楼市，要变天了
作者：公子不悔
01
杭州还是对自己下狠手了，几天前出台了新的土拍政策，今天又出台新一轮调控政策。
这是预料之中的事情，毕竟在管理层反复强调稳地价、稳房价、稳预期的语境下，杭州的新房依旧我行我素。
在二手房贷款利率不断上浮，银行迟迟不放贷款的背景下，杭州的二手房已经降温。数据显示，杭州的二手房成交量已经三连降。
4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿， 环比下跌21.1%；5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。
与二手房不同的是，由于新房限价因素，杭州的新房打新热依旧如火如荼，成交量更是创下新高。
6月份，杭州新房卖出了19785套，撇开5月因为统计口径的调整，有很大数据的波动外，这个成交量是近13个月的第三高。
本号此前就预测，杭州会有控制新房的政策出炉，果不其然，该来的还是来了。
这次出招，杭州开出了连环招。
几天前，杭州将第二轮集中供地的31幅地块挂出，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日-8日陆续出让。
这次在挂出土地的同时，杭州还列出了四条新的土拍规则。
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；
4、全部实行现房销售。
针对杭州新的土拍规则，本号此前专门撰文分析过。这四条规则，只有一个目的，进一步压缩房企的利润空间，给土地市场降温。
鉴于第一次集中供地的如火如荼，杭州这一次提出了“竞品质”，也即竞争住宅建设的品质。这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说，又是一次利润的压缩。
为何这么说？原本开发商竞拍土地，建设的住宅，只要达到国家安全标准就行了，现在不行，你想要拿地，就得精益求精，否则就是别人的了。
房企想要拿到地，就必须不断地保证将来建设的住宅品质。品质越高，成本当然就越大。
这还不够，杭州还规定，竞拍时，地价触顶之后，原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，又是给了房企一刀。
竞自持，好歹房子还是开发商的，现在改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，也就是说，谁愿意无偿贡献给杭州市政府更多的租赁住房，谁就能拿地。
同时，杭州还规定，此次拿地的开发商，将全部实行现房销售。这又是对开发商资金进一步挤压。
在新规之下，第二次集中供地，杭州的土地市场必然会冷静下来。甚至会出现流拍和退地事件。
第一次集中供地，杭州已经出现了开发商因利润考虑而退地的案例。
02
接着看今天的调控政策。
今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。
其中核心内容有：
1、加强限购。
落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
此外，非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
杭州这是在效仿深圳，加强了对户籍人口的限购，堵住落户炒房的漏洞。以后落户杭州未满五年的，仍需要提供连续2年社保证明。上半年，杭州新落户
此前深圳规定，需要落户满三年且同时缴纳了3年社保的户籍人口，才有购房资格。杭州相比于深圳规定，力度还是稍弱一些，但也已经很强。
对非户籍人口的限购，也同步升级，原本非户籍人口在杭州只需缴纳2年社保就可以拥有房票，现在需要4年，当然相比京沪深的5年社保也还是要弱一些，但在二线城市中，已经升级到最强。
有别于以往的挠痒痒，杭州这一次祭出的调控政策，堪称重拳。这两招一出，很多人将失去房票，需求减弱，会对杭州的楼市造成较大利空。
2、人才购房优先，社保缴纳年限长的购房优先。
新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。
也即，对于抢房人数比较多的楼盘，社保缴纳时间越长的家庭，买到的概率越大。同时，人才层次越高，买中的概率越大。
3、提供虚假资料者，三年内不能购房。
这是对造假购房人的惩罚，增加他们的违法成本。
03
在新的土拍规则和新一轮调控重拳之下，炒房第二城杭州楼市转向，在所难免。
目前杭州的二手房已经转向，价格方面，据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。
在限购加磅的背景下，接下来杭州的二手房将会调整得更彻底。
新房此前由于限价依旧火热，但在新的土拍规则下，土地市场冷却，基本铁定。土地市场的冷却必然会传导给新房市场，换句话说，杭州的新房也将迈入稳定阶段。
更何况，还有新一轮限购政策做辅助。
所以说，尽管本号长线仍非常看好杭州的楼市潜力，但短期内，遭遇重拳的杭州楼市，进入调整阶段是大概率事件。
短期内杭州核心板块限价较二手房倒挂比较严重的新房，可以继续买。倒挂不明显且不是核心板块的新盘，可以暂缓。
二手房直接不要碰，一碰就很有可能成为高位站岗者，成为接盘侠。
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