周三企业说丨房企要做“学区房”没那么容易
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学区房具有较大溢价能力
随着今年高考的完成，教育也成为了全民最热的话题，其实今年的升学考中无论是高考、中考、幼升小还是小升初，学区房一直是教育地产中热点的热点。在对学区房的讨论中，大家发现学区房不仅能够享受重点学校的教育资源，此外其在所有类型的二手房中价格也是最为坚挺的，而且学区房不管是处于一线、二线还是三四线，都是最为抢手的类型，其价格溢价能力也是各种类型中最强的。
如2018年4月开盘的中粮前滩海景壹号项目，该项目位于浦东前滩板块。开盘当日，其中437套房源总计有3127组客户认筹摇号，认筹比例达到了8:1，创下了上海自实施摇号开盘以来的最高记录。该项目之所以热卖，其中很重要的一个原因就是靠近华师大二附中前滩学校，此外还有惠灵顿外籍人员子女学校、惠灵顿民办双语学校、上海纽约大学等优质的教育配套，丰富且优质的教育资源提升了该项目整体的附加值。
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引进名校提升物业价值
如何将自己的项目变成产品溢价能力最高的学区房，相信也是众多房企在当今不得不面对的一个问题。对于当今的开发企业而言，打造学区房项目无非包括三种方式。第一种就是被动等待政府教育资源配套。第二种是引进学校，开发商负责建房，名校负责运营。第三种则是自建自营学校。在这三种方式中，最为直接的就是自建自营学校，但当然开发商选择自己运营学校并不是一件容易的事，尤其是要打造出高溢价的学区房绝非一两年的投入能够做到，所以大多数的开发企业都选择引进名校或与名校合作的方式，来打造学区房，这些企业包括万科、正荣、保利、远洋等等。
如保利地产于2014年就开启了“央企+名校” 的战略合作模式，在与名校共同整合双方优质资源的同时，也改善了其各地项目的教育配套，同时扩大了其品牌影响力。2017年6月，其项目保利·骏凯豪庭就引入了广东外语外贸大学附设江门外国语学校，该学校采用了保利投资，广外办学的模式，为其项目带来了较为优质的教育配套设施，提升了项目整体附加值。除保利外，正荣于2015年也开始了与华中师范大学合作模式，从而将自己的项目打造成全教育社区。以苏州幸福城邦为例，该项目引入学校包括华中师大附中、附小以及正荣专属华师大附幼等学校，教育年龄覆盖了从幼儿到初中的12年全年龄段。
进入2018年，房企们依旧积极与教育机构进行合作，如远洋、泰禾、合景泰富等等。2018年远洋地产就与ONEART北青儿童教育展开“地产+教育”的战略合作，其双方合作的第一个项目将在北京远洋一方未来里中落地，并预计将于2018年中开始运营。
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自建自营办学难度较大
虽然大多数的房企都采用合作办学的方式，但是也还是有一部分的房企采用自己办学的模式打造学区房，其中最具有代表的房企包括万科、碧桂园、新鸥鹏、恒大、阳光城等。
以万科为例，1996年万科就与复旦大学附属中学联合创办了第一所9 年制民办学校复旦万科实验学校。在20多年的教育地产发展中，万科已衍生出两大独立教育品牌，南部区域为：梅沙教育；以及上海区域主导未来推向华东区域的为：德英乐教育，而万科梅沙书院就是其中的标杆学校。据悉，万科梅沙书院有在校生总共516人，共有中外教师及管理团队122人，该书院已于2018年5月正式通过了美国西部院校联盟的认证。创办至今，梅沙书院不仅积极参与国际顶级赛事，还与海外著名大学、科研中心、教育联盟等建立密切联系，包括NFL(哈佛大学演讲与辩论课程)、美国先锋学术研究项目、德国歌德学院等等。未来，万科梅沙教育计划2020年将在全国范围内落地100所全日制学校，包括深圳万科双语学校（小学初中）、梅沙双语学校（初中）、梅沙书院（高中）、梅沙艺术学院等。若目标完成，梅沙教育将与万科上海区域的“德英乐”教育品牌形成万科完整的K12（从幼儿园到12年级）教育体系。
除万科外，碧桂园在创办学校方面也布局较早。1994年碧桂园就于广东顺德成立了首家碧桂园学校，开创中国国际教育先河。广东顺德碧桂园学校是一所从幼儿园到大学预科十五年一贯制的周寄宿制学校，现有学生4200多人，中外教师734人。该学校经过二十多年的发展，已成为IB国际教育在中国的旗舰。2016年，该学校中DP和A-Level项目91%毕业生被QS世界五十强大学、USNEWS美国五十强大学、专业排名世界前五大学预录取，从中可见其学校整体实力。目前博实乐在全国8个省份已拥有62所学校及幼儿园，包括国际学校6所，双语学校16所，幼儿园40所。博实乐作为碧桂园旗下的教育品牌，其通过引进高学历人才，输出高素质学生，正逐渐建立集团的品牌优势，逐步获取品牌溢价。
除了初高等教育，还有一些房企在非学历教育方面也有所布局，其中最主要的两家企业分别为万科和碧桂园。以万科为例，截止目前万科教育已有 120 多个素质教育中心已建设并投入运营。如上海青少年赛艇运动发展中心、上海万科国际青少年俱乐部、良渚国际艺术预科学院等。此外万科还依托其住宅社区，大力开发营地教育，为其社区内子女提供教育和托管业务，如“四点半学堂”以解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。这些非学历的教育品牌不仅能够为企业的住宅项目提供附加价值，还能够为房企提供额外的利润来源。
实际大家都明白学区房的价值，但是真正能够自己建立学校教育板块的房企则是少之又少，更多的房企还是通过合作办学，引入名校来打造学区房。但从长远来看，地产+教育的运作模式，无疑将会成为越来越多的房企的战略方向之一。
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