房企期中考:大部分都过了关

2020年上半年,房地产市场走出深V型曲线。
自2月房企销售业绩跌至20年来最低记录之后,3-5月市场逐渐企稳并快速恢复。进入6月后,房地产市场热度持续,房企去化加速,百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元,同比增长13.8%。整体来说,百强房企销售恢复情况好于预期。
受到突发疫情影响,规模房企竞争加剧,各梯队房企继续保持了分化的格局,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。TOP50房企排位整体变化不大,但个别房企销售额出现大幅度下滑,房企之间的分化也日益明显。
虽然上半年市场快速复苏,但今年下半年市场仍需要较长时间的恢复,加上疫情的不确定性,行业整体去化承压,预计2020年全年销售规模将微降5%左右。
对房企而言,把握市场窗口期、“促销售、抓回款”是2020年全年的重要目标。

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敲黑板,说重点:

1、上半年前五名的格局基本没有变化,稳稳的;

2、第一名还是碧桂园,相当厉害,从去年同期的3895.4亿元微降到3723.1亿元;

3、绿城从二十九名进了前二十;

4、前十里上涨的房企有两家:恒大、龙湖;

5、前十的门槛涨了,前五十的门槛也涨了;

6、龙光从三十五跳升至二十三;

7、佳兆业从三十四名挤进了行业前三十。

01

规模房企业绩表现突出

2020年6月,市场热度持续、房企去化加速,TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元,环比增长33%。同比自4月转正后进一步提升至13.8%。

虽然疫情对2020年上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响。但自3月以来市场热度回升,规模房企抓住市场窗口期,供货节奏及营销去化力度加码,百强房企整体的销售恢复情况好于预期。

规模房企整体业绩增长趋势与行业一致,多数房企累计业绩同比降低。截至6月末,近半数企业的累计销售金额低于去年同期,5家房企累计业绩降幅超20%。

从全口径销售金额榜排位来看,2020年上半年招商蛇口首进前十,龙湖集团自2019年跌至11位之后上半年上升到第8位,世茂集团则被挤出前十。

TOP50房企变化较大的是新城控股、华夏幸福和泰禾集团等房企,其中,新城控股跌出前十,从2019年的第8位跌至14位,华夏幸福由2019年第20位下滑至上半年的第40位。

同时,也有部分房企如恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等,上半年业绩表现较为突出,累计业绩同比实现逆势增长。

其中,恒大上半年销售金额达3487.9亿元,同比增长23.4%。2020年,在全国楼市受疫情冲击停摆、行业数据跌入冰点之时,恒大通过旗下恒房通平台,推出网上卖房,在购房优惠、无理由退房、全民营销等一系列组合拳下,恒大在2月份仍实现销售业绩1026.7亿元。

中国金茂1-6月累计实现全口径销售金额1028.7亿元,在业绩同比提升的同时,近31%的增幅在规模房企中也保持前列。上半年,金茂在北京、上海、青岛、济南、南京、杭州等城市的项目业绩贡献较高。

2020年仅过去半年,全国千亿房企已达到13家,这一数字比2019年上半年增加1家,较2018年增加了6家。预计2020年全年将会新增4-5家千亿规模的房企。

02

百强房企规模持续分化

2020年上半年,TOP10销售金额20876.3亿元,同比下降3%;TOP100房企销售金额达到51140.8亿元,同比下降约2.7%。TOP10房企销售业绩在百强房企中的占比达41%,相较于2019年TOP10房企39%的集中度,市场集中度进一步提升,强者恒者。

同时,各梯队房企全口径累计销售金额同比均有所下降。各梯队房企继续保持分化是上半年最重要的关键词。

2020年上半年, TOP10房企的入围门槛为1106.8亿元,相较于2019年同期的1051.9亿元微涨5%。

其中, TOP50房企的入围门槛基本没有太大变化,但TOP100房企的入围门槛下降10亿,降幅超过9%;TOP200房企的入围门槛下降近5亿,降幅超过16%,显示疫情对中小房企的影响更为显著。

在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下,该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

03

二季度业绩同比增9.6%超预期

上半年,由于房企销售、交付和阶段等方面受到较大影响,尤其2月份,房企销售业绩跌至20年来最低记录,3月市场开始恢复,4月百强房企同比增加0.6%,自疫情爆发以来销售业绩首次同比转正。5月和6月同比增长幅度均超过12%,市场的恢复速度逐渐加快。

规模房企表现突出,抓住市场窗口期,供货节奏及营销去化力度加码。从二季度数据来看,百强房企整体的销售恢复情况好于预期,TOP100房企二季度全口径业绩规模较去年上涨9.6%。

但市场仍然处于恢复期,2020年1-6月,百强房企全口径销售金额为51140.8亿元,同比下降约2.7%,显示疫情对市场的影响仍在修复。

04

近半数房企业绩完成低于40%

2020年,规模房企提出的销售目标增长率基本在10%左右,少数房企达20%,增幅在合理范围内,货值目标去化率在60%左右,与2019年基本持平。

从目前完成情况来看,2020年上半年,除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成情况尚佳之外,36家房企中近半数房企目标完成率不及40%,3家房企目标完成率低于35%。

对于这部分房企而言,下半年仍面临较大的销售压力。

总体来看,百强房企销售恢复情况好于预期,尤其是规模房企疫后恢复速度较快,整体表现较为出色,房企之间的竞争格局正在加剧,集中度分化。

预计今年销售规模将微降5%左右,销售金额与去年将基本持平,今年企业都是在抓销售和回款,仍是重要目标。

此外,城市与城市之间,项目与项目之间分化也日益加剧,各区域市场整体复苏进度不一,长三角地区市场明显分化,粤港澳大湾区市场持续转暖,中西部地区市场有序复苏。

预计下半年房地产市场仍具韧性,大概率将延续复苏与分化的既定格局。随着房企加快供货节奏,成交有望继续回升,但增速或将明显放缓。

相对而言,核心一、二线城市仍有强劲需求支撑,成交有望稳中有升,弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力,受限于市场购买力透支,部分城市成交或将失速。

附:2020年1-6月房企销售排行榜

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