三线城市系列 | 开封：成也郑州，败也郑州
开封作为受郑州影响最明显的城市，当前楼市呈现“成也郑州、败也郑州”的状态。
2016年-2017年, 开封受到郑州热度外溢带动，楼市整体热度较高，成交量上行，价格快速上涨，2018年房价较2013年翻2-3倍。
但2018年下半年以来，楼市、地市热度明显下行，开封楼市也受到明显影响，市场行情冷淡；2019年5月以来，郑州楼市有一定程度的回暖，但这反而加剧了开封市场持续低迷，不少项目至今只完成了年度目标的3成左右，销售情况不容乐观。
开封市场集中度较高，老城区内新盘较少。
随着“郑汴一体化”推进，开封整体发展方向西移，新入市项目也主要集中于连接郑州、开封两市的郑开大道与东京大道中间的狭长地带。
从西往东棋盘式规划从二十五大街到一大街，分别集中于运粮河片区、中意湖片区和汴西湖片区，土地总量至少40平方公里，主要是商品住宅开发。
运粮河片区最靠近郑州，主要以发展文旅地产为主，包含恒大童世界、银基水世界、方特主题公园、华谊兄弟小镇等文旅项目，总体开发思路为开发文旅产业并配建一定规模的住宅。
中意湖片区是目前全国化品牌开发商进驻的主要区域，包括雅居乐、金茂、美的、绿城、弘阳、禹洲、融创等开发商均已有项目在开发中，剩余土地存量较少。
汴西湖片区在三个区域中最靠近开封老城区，发展最早、配套落地也最为完善，也是三个区域中均价最高区域，主要项目有亚新郑开橄榄城、海马公馆、绿城桃李春风等。
预计开封未来几年的土地出让和楼市发展方向仍以沿着郑开大道从中意湖片区向西延伸，潜在供应量非常巨大。
从2006年开始的房价走势来看，开封经历了三次价格上行：
2006年房地产市场发展起步，短短一年间房价从2000元/平方米上涨至4000元/平方米。
在2008年房价小幅回落至3000元/平方米，随后持续上涨了4年。在2012年达到6000元/平方米，达到开封房价的小高峰。
此后两年房地产形势收紧，开封房价在2014年降至近年来最低点4000元/平方米，随着市场缓慢回暖、升温，房价在2018年站上8000元/平方米的高位。
从开封历年来商品住宅成交量来看，成交规模逐年递增至2017年达到历史高点，年成交量达465万平方米，主要得益于郑汴一体化和自贸区等规划利好相继落地推进。
2018年随着楼市调控政策逐步发酵，成交量小幅回调，总体仍处高位。
然而从同比变化来看，明显呈现出稳步下行趋势，增长后劲略有不足。事实上，开封市场自2018年8月便开始下行，目前市场总体行情较为冷淡，项目普遍日均到访量仅为10组左右，销售情况不容乐观。
在政策调控方面，开封目前没有限购政策执行，限制签约情况也不明显。
开封城市整体由于缺乏产业支撑、人口受到郑州虹吸作用持续流出、城市棚改力度不足导致购买力难以短期内上涨。
经过10年发展，开封的刚需基本已经消耗完毕，刚改需求确实存在，但受制于购买力的限制，能提供的成交依然有限。
在这样的宏观条件下，未来开封的房地产市场仍将较大幅度的受到郑州的影响，市场独立性较差。
从2018年全年开封几个主要成交片区的供销情况来看，运粮河片区当之无愧成为销售量最高的区域，成交总量占全市总成交量的50%。
其中恒大文旅城、恒大未来城两个项目持续领跑全城销量，恒大文旅城2018年成交套数达到2700余套、总成交建面34万平方米，成交金额34亿元。
同一条街上的恒大未来城以8.3万平方米的销量紧随其后，但成交金额仅有8.4亿，市场集中度较高，恒大文旅城吸引了大部分客户。
从各区价格来看，最靠近开封城区的汴西湖片区由于学区、商业、医疗等配套较为齐全，平均商品房均价达到10828元/平方米。
最靠近郑州的运粮河片区以9592元/平方米的均价紧随其后，其次为中意湖片区均价9389元/平方米。
整体来看，开封房价以郑开大道两侧为高，运粮河片区主要是受到郑州辐射影响，汴西湖片区则是受益于开发得早、配套齐全，反而新盘较少、城市面貌老旧的老城区成为了房价洼地。
开封的购房客户主要有三个来源，本地城区客户占4成左右，来自开封郊县的客户占2成左右，由于价格差而吸引的郑州客户占2成左右。
2019年以来开封周边郊县客户比例上升，最多达到50%，主要有三方面因素：
1、本地的存量客户的购房需求在2016年-2018年基本消耗完毕；
2、郑州的投资客占比降低，开封房价上涨后几乎与郑州郊区持平，价差消失投资客减少；
3、郊县产业基础相对城区更加牢固，郊县客户购买力不弱。郊县客户来源中来自杞县的客户最多，其次是通许、开封县、尉氏和兰考的客户。
开封客户对性毛坯房接受度更高，主要是由于刚改人群对价格更敏感，投资客户对装修也没有需求，但2018年元旦后的所有土拍要求精装修交付，也给开发商带来一定的去化压力。
洋房和高层相比高层更加容易去化，洋房的去化从去年8月份以来趋势有所下滑，主要是由于开封改善型客户对洋房的需求已经基本透支，刚改类客户受到购买力的限制，更加偏好120平方米左右的三房、高层产品。
从开封土地市场成交情况来看，土地市场在2013年迎来一次放量，随后逐年成交量下滑直到2017年重新上升。
但2019年上半年土地市场仅成交479万平方米，不足2018年成交量的一半，预计2019年土地最终成交量将和2017年相近，2018年成为近3年土地成交最高位。
成交价格方面，从2016年开始土地价格明显快速攀升，2019年上半年达到1544元/平方米，城市土地成本相对来说仍然较低。
从成交区域分布来看，开封区域发展以政府主导发展为主，整体重心沿着“郑汴一体化”的规划向西发展。
2018年成交土地中91%位于龙亭区，尤其集中于连接郑州和开封的郑开大道两侧的三大片区，该片区也是未来房地产将集中发力的区域，目前已有多家一线房企入驻；传统老城区由于未来主要向文旅产业发展，意在保护文物建筑，且旧城改造进度缓慢，可供开发的土地较少。
由于开封距离郑州较近，受到辐射最为明显，带动了一线房企进入。
外来一线房企进驻开封力度较大，导致了开封住宅用地溢价较高，但商用地块溢价较低，2018年恒大、碧桂园、中南、富力、融创等企业均在开封落子，本地企业则有建业、亚新、海马等拿地。
据市场反应，随着土地出让持续透明化，本地房企优势逐渐消失。
与郑州和洛阳之间有两座山相隔、城市隔离感严重的情况不同，开封市区与郑州市区之间有郑开大道、连霍高速两条快速路，自驾仅需1.5小时左右便可由开封到达郑州市中心。
随着郑汴一体化的落地和郑州整个城市逐渐向东发展，两个城市之间的距离持续缩短，这对开封来说既是机遇、也是挑战。
开封作为历史文化古都，城市没有支柱型产业带动经济发展，目前城市定位为郑州“后花园”，主要发展方向为运动、旅游、文化等。
如果能抓住郑汴一体化的发展机遇以及郑州红利辐射，成功落地恒大童世界、银基水世界等文旅项目，运粮河片区到汴西湖片区的市场发展仍有较大的潜力。
而挑战则主要在于，开封到郑州距离较短。
一方面导致了人口不断外流，另一方面楼市受郑州影响较大，房价高企、且外来企业进驻程度在河南仅次于郑州。
开封的房地产市场是由郑州外溢的需求刺激，被迫经历了快速发展，而本地的内生购买力并未能够支撑房地产市场运行，所以在2018年下半年市场转冷后难以回温。
面对这个问题，开封一方面需要通过经济发展提高自身在全省的经济排名，提升本地客户购买力；
另一方面可以通过加强城建、交通等利好吸引郊县客户，尽量降低对郑州投资客的依赖、降低郑州房价对开封房价的影响，保持市场运作的独立性。
总体来看，开封房地产市场的发展主要是依靠郑州热度的带动和外溢，本地客户的购买力有限，且购房意愿不足，目前市场处于下行状态且暂时无回暖趋势。
汴西区在郑汴一体化的规划下产生了大量土地供应，但面临去化难题，即使部分项目已经开始以降价方式吸引客户，仍然无法提高客户的市场信心。
未来5年内仍有较大可能停留在“空城”阶段。
未来，开封能否实现规划利好落地，增强城市的经济实力和本地客户购买力，降低对郑州的依赖，将是城市房地产市场能否长久平稳运行的关键。
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