周四产品说｜2017上半年上海热销楼盘回顾
要闻速看
东莞市住建局发布通知，规定企事业单位、社会组织在4月11日后购房（包括新建商品住房和二手房）的，需在不动产权证满2年后方可网上签约交易。
点评：加入限售
中国人民银行货币政策委员会近日于北京召开2017年第二季度例会，会议强调，要坚持稳中求进工作总基调，适应经济发展新常态，实施好稳健中性的货币政策。
点评：稳定当头
中国人民银行7月4日发布《中国金融稳定报告(2017)》，报告指出，目前，各类资金过度流向房地产的现象得到初步遏制，个人住房贷款加速扩张的态势趋于缓和。
点评：效果明显
7月4日，重庆市公共资源交易网发布计划，2017-2021年，重庆主城区计划供应住宅用地9.5万亩，充分保障今后五年主城区各类住宅用地需求。
点评：供应不愁
7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块。两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。
点评：重要标志
SOHO中国在北京和上海同时召开渠道沟通会，董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售，涉及商业办公面积22.25万平方米。
点评：高点抛售
7月5日，佳兆业发布公告，宣布赎回其公司此前所有发行在外的现有优先票据及提早赎回全部交换可换股债券，赎回日期为2017年8月3日。
点评：终于翻身
7月5日，旭辉发布6月份业绩公告,旭辉上半年累计合同销售金额约471.5亿元，已上调2017年全年合同销售目标23%，由原定的650亿元，调升至800亿元。
点评：不出所料
2017年上半年已经结束，虽然受政策高压以及限价影响，上海许多项目迟迟未能开盘，但仍有一些项目交出了一张不错的成绩单：
数据统计时间：2017.1.1-2017.6.30
从整体来看，上榜项目要么有货为王，要么在价格上极具优势，主要分为4大类，下面我们来详细看看这4类现象以及代表项目。
一、货量充足，产品类型丰富
代表楼盘——新城上坤樾山
新城上坤樾山是上海上半年销售面积、销售金额的双冠王。项目总体量约63万方，物业类型丰富，几乎把市场上所有的建筑形态和产品都做了，且后期货量供应充足，热销也是情理之中。
其次，产品的高附赠加值是它的一大亮点。以美墅区115㎡联排为例，115㎡的建筑面积通过对地下室、挑空等空间的合理改造，实际使用面积达到约300㎡左右，这样高的附加值，即使在全市都很少见。
约115㎡联排户型图
二、价格优势取胜
代表楼盘——晶耀名邸
前滩已经很久没有新项目入市了，作为前滩首个开盘项目，晶耀名邸关注度极高。项目主打高端改善型产品，首次开盘成交均价在88000元/㎡左右，与周边二手房价格持平；同时，目前中环内在售新盘单价都已经突破10万了，这样一比较晶耀名邸的价格优势就自然凸显了。而前滩众多规划利好也为项目热销起到一定助推作用，导致一开盘就立马抢光。此外，项目自身产品力也不错，以主力户型137㎡三房为例：
晶耀名邸137㎡三房户型图
该户型做到两梯两户设计，有私家入户玄关，私密性较好；墙窗比较高，整体采光很好；客厅与休息区做了双开门设计，动静分离；主卧配置大面积衣帽间和主卫，尺度感不错。
三、产品自身具有一定亮点
代表项目——上海西环中心·星信名邸
嘉定南翔板块距离市中心距离较近，板块内在售楼盘多为老盘，余量不多。作为板块内唯一入市新盘，上海西环中心·星信名邸的出现本身就具有一定优势。除此之外，在目前限价减配的市场下，项目在装修标准上依然保持了较高的水准，细节和收纳处理上也做得相当不错，整体品质高于同价位段竞品，导致一开盘就取得12亿的销售佳绩。
项目均为三房设计，面积跨度较大，约85-128㎡，满足从刚需到改善客群的不同需求。以主力户型113㎡为例，主卧套房设计，增加私密性；卫生间做到干湿分离；客厅阳台进深约1.6米，增加实际使用面积。
约113平3房2厅2卫户型图
约113平户型主卧样板房实景图
四、刚需走量
代表楼盘——路劲上海派
另一个热销项目为路劲上海派，项目开盘呈现通宵买房的局面。但比较有意思的是，项目本身在产品力上并没有太大亮点，能够成为销售面积的第二名，主要依靠低总价和地铁房两大优势。嘉定区一直是刚需置业需求大区，低总价小面积又一直是市面上的抢手产品，路劲上海派300万左右的总价，可以说是目前上海能买到的、最便宜的一手地铁新房， 这对于依靠轨交出行的通勤族有很大的吸引力。
针对主力客群为首置客户这一点，路劲上海派在户型设计上主打功能性，产品为面积68-110㎡的2-3房，以主力户型88㎡3房为例，该户型最大亮点是做了个横厅设计，且带有阳台，户型方正，尺度感好；两个卧室均朝南，采光舒适度高；各个功能间面积大小比较合理，后期利用起来比较方便。但北侧小房间面积较小，如果作为卧室面积会比较拥挤。
A户型—约88㎡3室2厅1卫
从上半年榜单来看，上榜项目多为拿证顺利的项目。但是，我认为除了价格之外，真正决定项目热销的核心因素还是产品力。市场越是严控，产品力优势明显的项目越能有好的表现。我们可以大胆猜测一下，上半年那些产品力佳但因为拿证受阻的项目，如果在下半年能成功拿到预证入市，相信一定会取得不俗的成绩。