案例67：终止续约选择权，租赁期如何确定

新租赁准则绝对是翻天覆地的变化，最核心的观念是与企业合并、收入准则两大准则逻辑合一，都按照“控制”逻辑细化。

最大的变化，就在于承租人不再区分融资租赁还是经营租赁，只要不是短期租赁（绝对小于1年）和低值（4万以下），都一律上表。

由此产生的一个很重要的区分就是租赁期的判断（到底是否大于1年）。

原因在于短期租赁方式与过去一样，比较简单，但是长期租赁确认方式、计算方式均较难，且对比短期租赁，对近期的利润表会有比较大的冲击。所以部分合同主观、客观的可能出于规避的目的，搞出花里胡哨的续租选择权，不续租选择权等。

今天我们来说一种情况，就是终止续租选择权，怎么判断：

案例：初始租赁1年，如果一方违约有重大违约金。1年后，如果双方同意，可以延长2年，但是任何一方不同意，都没有罚金，经济损失不重大。这样租赁期是1年还是3年？

答案：1年。

只有第1年，租赁是强制的权利义务，后面双方均有选择权，并且没有罚金，损失不重大，租赁合同不可强制执行，所以是非不可撤销的，而租赁期要求是在合同不可撤销的时间，所以只能算1年。

引申一下，如果只有承租人有不续租选择权，且由于要投入装修，搬迁会造成比较大的经济损失，所以合理估计承租人不会行使不续租选择权呢？

答案：3年

也就是合理预计承租人会续租，不然会有较大经济损失，此时合同不可撤销期间就变成了3年，必须按照租赁准则处理，不能算作短期租赁。

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