北京西城11大学区概况：多校时代，大陆最顶级学区房的“没落”
资料来源丨政府官网
本文作者丨张泽丹
本文仅代表个人观点，感谢郭志贤提供的帮助。
上个月，西城幼升小多校吸引了很多家长的注意，一些无良营销号也写了一大堆漏洞百出、但煽性十足的“爆文”，很多读者在粉丝群和后台多次提问，大家有一种学区房要崩溃、又无所适从的恐慌感，下面我尽量用平白详尽的文字来正确解答大家的疑问，——西城幼升小的多校模式是怎样的？短期内，西城房价表现如何？西城11个学区学校概况：有哪些名校、直升校、全区招生校？以及各学区2021年幼升小多校的三个批次都有哪些学校？多校时代来临，对学区房的影响有多大？
西城学区房巨变快速问答
▍其他省市人民的疑问：为什么北京人那么执着于“学区房”？
因为只有北京家长才知道，北京十六个城区教育升学之间的差距，比北京与河北之间的差距更大，——核心是由于顶级高中几乎只招收本城区的生源，也就说所谓的“中招锁区”，尤其东西海三区，而且各城区民办校的招生计划也以所属城区为主。
另外，北京市不同学校之间的差距，比人和鬼的差距还要大。在北京，有的公办小学只有几间平房，而有的公办小学标配游泳池、新风、其他现代化设施、甚至家长开着直升机来“助教”、时不时还能参加载入史册的“校内外活动”。
所以，通过买“学区房”，获得自己想要的城区学籍，进入理想中的名校，以及可能存在的投资收益，是现在北京家庭“拼学区房”的根本原因。（别的省市，也许找个关系、掏点钱就能择校，但北京择校难度高到令微博大V都徒呼无奈的境界，拿到北京户口只是内卷的开始）
▍2021年西城区幼升小阶段的多校模式是怎样的？
2020年7月31日之后在法定监护人在西城取得房本的家庭，适龄儿童在申请入小学时，不再单校划片，全部多校划片，这就是前段时间疯传的20731政策。去年就已公示，当时舆论普遍认为西城可能没那么“绝情”，赌依然还是单校为主、调剂为辅，所以西城学区房一路走高，直到2021年7月初，西城官方通知今年幼升小的所有“20731后”家庭，两天内，通过填志愿派位的方式、决定最终去向，多校模式如下↓
20731前家庭，依然可以单校划片，但也有一些小学因学位过于紧张，按照顺位原则，调剂了顺位靠后的群体，各小学入学顺位建议参看该校招生简章或电话咨询。（调剂和多校是完全不同的，区别在于调剂更“友好”、给出的调剂校一般不会出区或“同档”，而多校需要填报志愿、电脑派位、随机性更强、并且可能会出区）
20731后家庭，全部在西城教育考试中心官网填报志愿，分三个批次，分别为“登记入学学校”、“学区内学校”和“相邻学区学校”，每个批次都可以填报志愿，然后按照各批次和志愿填报顺序、依次摇号。
①若登记入学学校（也就是房产划片的小学）还有学位，那么依然可以填报该校（只能填一个志愿，就是房产划片的小学，而且是必填的）；
②若登记入学学校学位爆满，那么一批次会显示“报名登记学校已无多校划片计划，不能填报”，比如2021年德胜和月坛学区所有小学都是爆满的，无法填报一批次志愿；
③若学区内还有其他小学有富裕学位，那么二批次“学区内学校”可以填报这些学位富裕的小学（有几个小学学位富裕，就显示几条志愿，满额填报，只能调整志愿顺序）；反之，若学区内所有小学都没有富裕学位，那么二批次也会显示“不能填报”，只能期望第三批次，但第三批次意味着会“出区”，比如2021年的德胜和月坛学区，一二批次都不能填报，20731后家庭幼升小全部出区。
④第三批次是“相邻学区学校”，也就是相邻学区中依然还有富裕学位的小学，这些小学基本都是“无人问津”的普小，和二批次一样，有几所小学、就可以填报几条志愿、满额填报。
⑤如果有人接受不了，拒不配合，不上官网，不填志愿，官方会统一“调配”到某所小学，比如德胜学区20731后家庭如果不接受多校派位、拒绝填报志愿，2021年该群体的“调配”校据说是京师附小。
▍真·多校之后，西城学区房的走势如何？
西城学区房的核心价值，除了房产本身之外，还包括教育价值（小学、初中以及西城高中的门票），单校变多校，对以前那些单校划片名校的房产来说是巨大利空，比如德胜和月坛（金融街没有出区）。但对普小、尤其是弱势学区的普小来说、甚至有一点小利好，因为有了跳到相邻优势学区的可能，但这种可能性极低（各批次是满额填报的，弱势学区几乎不可能逃过二批次的“拦截”）。
所以西城学区房大概率会进入下行通道，某些学区、某些牛小的学区房价下跌是必然的，渣小学区房大概率横盘。一撸到底不可能，西城现在和东城太像了、但总体教育水平比东城高、房价理所应当压东城一头，所以拿东城房价来锚定西城房价是有点道理的。目前西城小学和初中都多校了，利空已经出尽，接下来轮到市场反馈，反馈期起码半年，再有利空，除房地产调控外，就只有高中的锁区变动了。
▍西城幼升小、小升初的入学方式有哪些？
幼升小的入学方式如下图所示，在单校和多校入学之前，有两次“抽奖”，建议西城家长、尤其是20731之后家长多关注一下，运气好可以提前上岸。
小升初的入学方式如下图所示，每种方式都有适用的家庭，全区派和学区派位是人数最多的，东城和西城的小升初方式非常相似，俩城区的多校也都很彻底，购房者应多关注对比。（非主流的入学方式，比如早培，就不再赘述了，面向整个北京市，一般家庭无望）
德胜学区：陨落神坛
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
德胜今年多校调剂太狠了，也是因为买德胜房子的家庭太多，所有小学全部爆满，20731后全部调剂出区（新街口收的较多）。未来几年内，预计还是如此，再买德胜要有一颗大心脏。
什刹海学区：黄小那么多校区也顶不住
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
西长安街学区：出房率最低
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
大椿天学区：南城也不安全
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
新街口学区：尽管往这儿调
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
金融街学区：房价太高起码能保证不出区
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
金融街第三批次学校多志愿校，是因为金融街位于西城核心，相邻学区最多。
陶白学区：老宣武的希望
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
展览路学区：乏善可陈
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
月坛学区：小学都好但都上不了
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
广内牛街学区：最安全但...
▍2021年该学区学校概况
广牛，几乎可以说是，西城倒数一二的学区。
▍2021年该学区幼升小多校概况
广外学区：成交量最大
▍2021年该学区学校概况
▍2021年该学区幼升小多校概况
民办校与全区招生校概况
▍2021年该学区学校概况
西城今年多了很多所全区招生校，宣传和建设规格都比较高，也比较热门，预计西城以后新建的学校全部会以全区招生的方式入学；全区招生校对应的小升初派位学区，现在不好确定，一贯制学校无所谓，类似育翔和黄小分校那种的，大概率将来和本部一起派位。同时，西城和东城一样，民办校极少，只有正泽和北师大亚太实验；特色校比较小众，华女以前是点招的、现在不好说（家长普遍认为华女和德胜中学的派位不是“随机”的，而是以成绩为筛选标准）。
文末总结
7月之前，普遍认为西城幼升小的多校模式可能会模仿海淀、或者东城，7月出结果以后、家长才认识到其他城区的教委有多么慈祥。房价和热度最高的德胜和月坛，直接被打落神坛，全部出区，进不了牛小还在其次，小升初将来很可能也会在别的学区派位，——简而言之，买最贵的学区房、却进了当初竭力逃避的小学和初中，而且接送还不方便......（金融街勉强逃过一劫，因为有华嘉和涭水河托底
从已经出台的政策来看，国家打击学区房、推动公民同招、打压学科校外培训、降低生育成本的目的已经非常明确了，但这并不代表学区房会彻底消失、现在西城房价也没有被一撸到底、依然稳居京城第一。毕竟，学区房本质上是对教育资源的一种分配方式，在没有出现其他分配方式之前，学区房是不可能完全消失的、只能通过多校、学区扶持、师资轮换等方式打压“天价学区房”。但是，西城幼升小多校对学区房的打击，称得上杀鸡儆猴，让北京乃至其他城市、越来越多的购房者了解到了学区房存在的政策风险。
现在北京查不到外网成交，建委公布的二手房成交数据又不能反应真实市场（北京的成交价和网签价其实是不同的，而且网签公布滞后），许多自媒体用各种假成交数据来欺骗购房者（有的用建委公布的数据，有的用贝壳房源下架前的价格），建议北京家长多加甄别。
总之，新政调整过后，现在的北京家长，烦恼似乎变少了、但又变多了。
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PS.下文预告：海淀17大学区概况（2021版）
京津冀学区房调研
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