重磅官宣！重庆楼市这个冷门板块再次迎来拆迁，多个利好，能否崛起？
实在让我出乎意料啊，重庆楼市的一个冷门板块-李家沱，居然这么多人关注，上次我们已经单独写过李家沱的板块分析。
当时6月份那篇文章主要是提及李家沱板块的旧改，结果最近还是很多粉丝问说李家沱板块的事，本来我准备去悦来踩盘的，没办法，李家沱毕竟价格便宜，典型刚需板块，所以只好去踩盘第二波了，主要是上次居然踩漏了一个关键点-商业。
其实李家沱旧改写过了，今天说李家沱拆迁这个事，我在重庆购物狂也看见了，上次踩盘李家沱其实对周边踩盘还不够彻底，就再单独花一天时间去踩盘李家沱的拆迁和最近很火的商业大融城吧。
重庆楼市著名大V八壁神树也派人去踩了这个拆迁，结果没有找到拆迁公告，最后白嫖的我们的。明天说要请我吃饭，还这个人情。
1李家沱的拆迁和商业居然相连
到了地方，让我非常意外，原来网上爆料的李家沱拆迁就在李家沱中心商业大融城的边上。上次6月份写李家沱板块分析的时候，大融城后面才刚刚官宣，结果就完美错过了。我文章其实是发晚了，写好了很久，结果被广告耽误发稿时间。
图片来自搜狐焦点
今天踩盘拆迁，没想到，位置就在大融城的旁边，天是真的热，李家沱还是老样子，工作日，大多是老年人在街上晃悠。
这里正在连通大融城的道路，大融城的后面，往江边走，就是粉丝爆料的拆迁了。
大融城的两个字大融都已经挂出来了。这个地方，就是我原来写的李家沱中心十字路口的地方，旁边不远是恒大等几个大型比较新的社区，中间有一批老房子，有个老水轮机招待所在里面，继续走就是今天目的地。
我从大融城边上的老路走，是一条少见的摆摊聚集地，还别说，东西挺多的，还有批发雪糕的。
这里面走进去，就是另一个世界，老房子的世界，周边好多房子都是危房了。
这里的部分房子实在是太旧了，根本没办法进行旧改了。
居然有的房子已经地面下沉，被列为D级危房，这里还没有看到拆迁的迹象，接着走看见这房子属于多少年前了？
看着这醒目的拆迁区域提示牌，我就知道来对了地方了，这一片马路对面就是新小区，和大融城距离很近，隔壁就是一家医院。
这里的居民等待拆迁已经太久了，我为了找拆迁公告，在这里转了几圈也没有找到，后来功夫不负有心人，在有一个很小的公告栏上看见了这次拆迁的具体规划。
2拆迁范围
这次李家沱拆迁的是工联三村（新坪村小片区），拆迁的范围并不大，正好是大融城和第七人民医院还有恒大城三期中间的那一块。
这次拆迁的范围大部分都是划拨地。
最新的有2000年的老房子，最古老的居然是70年代的房子，我都是编辑部最老的一个了，但是70年代都还没出生。
这里面还有原来估计都没有人听过的三利百货等公司的房子。
给我的感觉就是，这里实在是太老了，周边全是新房，哪怕是恒大城也不算太老。
这个位置，我感觉不差，隔壁是大融城商业，后面有医院配套，周边覆盖恒大城等大型居住小区，而且这里的小区入住率非常高。
毫无疑问大融城这里，会成为李家沱的新中心，其实也谈不上新，过去这里就是李家沱的中心，只是周边商业老化了而已。
3李家沱的商业
上次的板块分析，我们已经写过一些了，今天这期就讲讲上次漏掉的大融城吧。
我从网上收集的资料是，巴南李家沱商圈核心位置——东邦小悦湾，没收钱，也没有投我们广告，这个算免费植入了。
项目总体量约27万方，项目分为三期，主要业态为滨江高尚住宅、商业综合体、主题步行街等业态。其中商业总体量近8万㎡，并拥有重庆商圈内面积最大的户外儿童主题公园，将打造成为巴南区李家沱商圈家庭沉浸式滨江购物中心。
巴南·大融城将由A区（购物中心）及B区（滨江休闲餐饮街区）两部分构成，通过时尚零售、美食荟萃、休闲娱乐、精品超市、亲子娱乐等全业态的组合。
整个体量还是能够满足周边的居民需求了。不过李家沱最近新修了好几个综合商业体，位置也相对分散，大融城这个我还算是相对看好的一个，其他几个就不发表评论了。
内部商业现在是开发商自持的，交给大融城团队运营，临街门面应该是在卖，太热了，我今天就没有去找中介打听了。
李家沱的商业综合体曾经吹过很多牛B，但是结果让人失望，现在看这里还算比较靠谱，光看位置，就是原来李家沱中心十字路口这个老核心地段。
4李家沱的轨道交通
这个位置唯一的弱点，还是没有轨道交通。李家沱核心位置没有轨交，两条轨交都在边上。
其实上次写过了，但是我怕很多人忘记了，因为李家沱我给的定位就是一个刚需板块，轨道实在太重要了。
李家沱现在有一条轨道，就是3号线，但是整个三号线只经过李家沱边缘，不管是到李家沱人最多的核心区，还是到巴滨路李家沱部分，都是得靠换乘，而且还不是简单1-2个站的距离。
被大家寄予厚望的轨道就是正在修的18号线了，很多李家沱的居民对这条线充满期望。
这条线路的分析，大家可以看历史文章，我就不浪费篇幅了，本来今天文章就有点长。大家仔细看一下，18号线过李家沱，它是不穿过李家沱密集的居住区，而是沿着巴滨路上面，李家沱核心区的左边走，因为重庆的地下是山城结构的很多外地人看不懂。
整个18号也是沿着李家沱边缘走的，所以对于李家沱中心大量的居住区影响不大，反而利好的是巴滨路几个站点周边的一些新房。所以我的预判是18号线对李家沱大部分居住区，特别是老破旧二手房扎堆的地方，利好非常有限。
关于李家沱的土地价格，开发商情况，可以看6月份写的板块分析，今天我就不重复了。
5李家沱的未来
其实我上次已经分析过了，李家沱的未来可能大几率会分裂，就是分成新区和老区，新区依托新的商业，新的住宅，吸引年轻的人口入住，慢慢走出行情，反之，老区，就只能是原来的老年人为主的居住人群。
李家沱的未来，我曾经也分析过了，肯定要靠拆迁和旧改来拉动，旧改上次已经写过了，说句实话，我的踩盘相对是片面的，就靠几天的走访和资料，得出的我个人的观点，我尽可能客观中立，但是不可避免，因为自己的认知层面和调查的时间有限，所以不够准确和详细。
反正我作为楼市二哈，出了名的脸皮厚，也没什么专家思想包袱，长期被啪啪打脸，我也习惯了，但是相对二哈中的老大八璧神树脸皮比我还厚。
所以最后的总结，我以个人的观点来叙述：
李家沱未来的新商业中心，我猜测多半会是大融城这边，但是现在商业模式改变，综合商业体，能不能重现昔日辉煌？我真吃不准，感觉也有可能扑街，这个不是我能预测的了，商业地产这事，太专业了，反正对于商业地产，我是看不懂的。曾经也是被多次啪啪打脸。
退而求其次，我个人建议李家沱买房，买住宅，还是首选轨交附近，要么是原来老3号线附近，要么是新修的18号线附近，这是我能给出的相对靠谱的建议。
李家沱博拆迁，太难了，70年代的房子现在才拆，这个等40几年，真等不起。
最近确实天气热，悦来踩盘一直没有去，后面得加快进度补上，整个板块的分析带有我个人的主观情绪，仅供大家参考，最后别忘记给我点赞和转发。