房地产杂谈,上海房产量价齐升揭秘!
最近,有不少朋友向我咨询“为什么疫情之后上海房产量价齐升?”
虽然在一些朋友的留言下已经作了回复,但是由于很多朋友并没有阅读留言的习惯,以及我的回复可能比较散可读性差。因此,本文将对我的回复进行整理并且丰富了必要内容方便大家理解。
首先亮出我的观点,关于今年上海二手房价格上涨的判断:这很可能是上海房地产最后一波套现大行情!
1、“量”的问题
最近上海房地产最热门的一条新闻就是“时隔四年,上海9月份二手房成交量再次突破3万套”。
3万套似乎很多,但是如果你知道去年上海二手房成交量大约24万套、平均每月2万套,你还会惊讶吗?
为什么5月开始,上海二手房成交量很大呢?原因一方面是疫情积压的购房群体开始出手,另一方面是因为人们担心入秋冬后疫情卷土重来(一些国家已经有卷土重来迹象了),到时候因为管制措施可能就无法顺利交易房产,因此人们可能会提前购买。
还有一个重要的原因就是市场炒作,资本要套现,必然要让市场热度不断攀升,这样才方便脱手。
凡是参与股市投资的人想必对“拉高出货” 很熟悉,虽然说理性下人们会买价格下降的商品,但是实际情况下,人们的交易行为很多时候被非理性情绪所左右,现实情况大多数是“买涨不买跌”。
2、“价”的问题
最近几个月上海房价回调上涨是没错,但是总和学区房挂钩。
为什么是学区房呢?因为现在只有学区房这个概念可以炒炒了,算是最后的遮羞布吧。学区房本身溢价就比较高,这就有可能带动上海房价上涨。
18年以来,上海总体是处于下行的,也就今年在炒作学区房,去年你可见上海房价上涨的新闻?
即便是学区房也在步入历史,我已经分析过中国学区房了,详见旧文——《“学区房”的前世今生 及 未来》,是去年中旬分享的。
虽然我是不看好学区房的,但是,我并没有一刀切说什么绝对不要买学区房了,而是说:
对于“学区房”概念何时会被完全剥离,没有人会知道具体时间。如果你有小孩3年内就要入学,那么时间上你可能来不及,还是需要考虑学区房的;如果你的小孩3年内都不会入学,那就还有时间观望等待事态发展。
其实,对于北京上海这样的天价学区房,有时候买了学区房可能还不及将孩子送进私立学校,因为学区房正处于大变革时代,风雨飘摇。
现在为了孩子教育购买学区房可能是出于美好的愿望,但是等孩子升学以后这套学区房很可能就砸到手上了。
还有朋友会说,上海房子跌价的都是偏远或者老破小,不可否认,大部分跌价的房子确实是偏远的或者房龄比较大的。但是,大家也要知道16-17年上海随便个烂房子都很抢手啊,不能选择性忽视这些变化吧。
最后,大家务必记住:房价上涨是从核心区蔓延到郊区、是从一二线城市扩展到三四线城市;而房价下降的方向恰恰相反,是从四五线城市开始的、也是从郊区开始的,逐步深入到一线城市核心区。
一张图说明我对本次上海以及广州二手房价格上扬的理解:
还有,体制内的朋友,可能比一些人脑补中的要聪明多了!