2021年的1月，国内疫情大范围反弹，我们并没有重启2020，我们却直面了2021，我们更害怕也更勇敢，我们要更积极的面对。一年又到头，一年又开始，在停下繁忙脚步的此时，回顾这一年，有些话想说。可能是一些细微的感悟，亦或是一些前置的思考，说在这一天，农历新年的开始之前。
12个月前，一场突如其来的疫情，彻底打乱了大家的生活。历来热情好客的中国人开始保持适当的社交距离；习惯了衣来伸手饭来张口被快递经济外卖经济宠爱着的年轻人们，在家门口被桶装水给打败；以为不用去学校不用去公司而开心的少年青年，却又受困于模糊了边界的学习和工作苦不堪言。
20年，实“鼠”不易
46万！这仅仅是2020年第一季度的企业倒闭数字。酒店业、航空业更是同比19年一季度跌幅超4成。一线城市新建商品住宅成交总量同比下跌近4成。
还有一组调查统计数据显示，全国的负债人数已经达到7.8亿，逾期率高达42%，也就是说全国至少3亿人负债已逾期，每250个中国人中就有一个是老赖。46万、7.8亿、3亿，每一个数字都惊心动魄。但是再反观我们周围：国金和恒隆的奢侈品店每天大排长龙，BBA沦为街车，学费50万+/年的中小学要到处求人找门路，上海新盘的认筹率更是屡创新高。
国民的负债率和消费水平的不匹配，让我怀疑是否是我个人的感知出现了偏差。
其实并不是，是大环境骤降下，人群的加速分化。
而在恶劣之下，却也催生了很多新的现象。
2020年2月，为了配合疫情防控，大家都开始了线上办公。作为一个老板，我是蛮喜欢线上办公的，线上办公给了我很多惊喜：便捷、高效、随时随地、低成本……但随之而来的是小伙伴们的吐槽：无效会议的增加、因为会议增加导致工作效率的降低、因为会议环境要求对家庭成员的约束、上下班时间边界的消失等等。
同时，2020年成为直播带货大年。除了大家熟知的职业带货人，李佳琦、薇娅；还有很多跨界带货人，罗永浩直播还债，刘涛入职阿里，花名“刘一刀”等等。除了大家稀松平常的直播美妆带货，直播美食带货，甚至在这一年大家还看到了直播卖房、直播卖火箭。只有你不敢想，没有他/她不敢带！
商业地产变化：代表客户体验的变化
大家以前会觉得，去一个商场，主要是为了买东西，但是2020年，商场有了新的衡量好坏的指标，叫“逛吃指数”，逛街成了名副其实的“逛”街。就像我之前一直举例的宜家，我们不止可以去采购家具，也可以去和朋友约会，甚至可以去家庭聚餐。
游戏充值变化
代表客户对有趣理解的变化
再看看游戏领域，2020年，社交距离的约束，加速了手游行业的发展。我原本以为游戏玩家充值是为了游戏玩的更好，然而通过真实的调研数据显示，并非如此。游戏玩家充值，是为了游戏更好玩，是为了购买收藏稀有的商品角色和更好的进行游戏社交，像提升角色战斗力这种想法，都已经过时了。
住宅排序变化
代表客户对生活方式的变化
根据赛惟咨询——“某TOP10房企90后公寓需求研究调研”结果显示，对于90后而言，传统的朝向/日照/得房率/豪华装修/性价比不再是他们关注的重点，而服务/配套/便利地段/个性化智能化设计感才是他们更看重的。
公司里小年轻的办公桌上多多少少的放着一些个小玩偶，起初我并以不然，偶然在一次出差途中，路过一家玩偶店，公司的小姑娘跟我说，这就是我桌上的那个玩偶，叫泡泡玛特，上个月上市了，市值超千亿港元。当然，超乎我想象的，还有它的定价，在我看来也就几块钱的东西，没想到要59、79。我至今都还费解，这到底是怎么火起来的。她们说，这就像是你们小时候收集香烟盒，80后收集小浣熊水浒108将英雄卡，只是一种纯粹的收集癖好，当然部分也有情感寄托。
同样让我困惑的还有在纳斯达克上市，市值超800亿的完美日记。我也问过公司的小姑娘，你们知道完美日记吗？“知道”。你们买过吗？“没有”。其实我有特意留意过，但是在上海似乎也很少有看到完美日记的门店。后来我想了想，资本要的是什么？是顶流；而中国的顶流在哪？在三四线市场！所以品牌下沉之后，释放了更大的能量。因此，从拼多多面世到上市，我们也逐渐的理解和接受了，甚至我还会在闲暇时候去浏览使用拼多多。所有新奇的现象，未知的世界，60后的我，依然都充满好奇。好奇玩法，好奇本质。
商业地产：传统百货型商场转型，多功能体验型商场更受青睐，线上线下同步，线上下单，线下配送；影视行业：“网络电影”行业新业态再次崛起；短小精悍网剧回归；明星主播互相破圈；抖音、快手、B站 等中短视频平台，纷纷加码影视行业，布局产业链；家居行业：渠道变化、整装探索、拎包入住陡然降温、流量变化、政策变化；手游行业：玩家投入游戏的时间变多了；社交成为了玩家更频繁玩游戏的主因；玩家付费增长，且付费原因不同以往了。
如图所示，大家确实也能感受到地产的变化，但是变化的逻辑和初衷，和其他行业似乎不尽相同——其他行业的诸多变化及现象，基本都是围绕消费者的需求变化、行为变化而产生的。但是地产行业，似乎更多的还是传统财务报表驱动型的算账逻辑。2020年3月赛拉维联合冷眼观楼、金盘网发起的《助家战“疫”大调查》显示，5226个样本量中，仅有20%对居家环境感到满意，56%认为换房才能改善现状。客户痛点很多：满意度低、通风不够、采光不足、功能单一、空间缺失、内存不足……
越来越相似的建筑立面：
看不出大区别的户型平面：
5年来没有明显变化的标准户型平面：
【中国家庭美好生活整合服务商】
【从城市运营升级为城市赋能，引领生活方式服务美好生活】
【用心构筑美好生活】
【释放城市未来生命力】
【美好生活承载者】
【城乡建设与生活服务商】
—— 大同小异的房企口号。
“存在于PPT里的创新”
“围绕与颜值间的比拼”
“在口号上的疯狂较量”
“在专业外的勇敢尝试”
“售价的压制”
“规范的限制”
“成本的控制”
“时间的节制”
“没有方向感的进步”
“缺乏幸福感的丰富”
“囿于技术性的探索”
“困于资本方的索取”
当地产进入口号丰富和产品贫穷的矛盾窘境时，地产产品似乎陷入了中年危机。
德鲁克说：动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是依然用过去的逻辑做事。鉴于以上变了的客户/需求和地产不变的产品，地产步入40+的年纪，正面临前所未有的压力和挑战，但产品并没有及时调整和应对，因此我称之为“地产产品的中年危机”。
共享单车的最后50米，汽车后备箱到家门口的最沉重购物体验，快递外卖的最后50米，快递外卖小哥出入自由，尊贵访客却频频被拒……【嘉睿建议】 对社区空间进行安全性分区和流线分类，以三区六线模式，进行针对性设计和标准化管理。
三区：清洁区、非清洁区、污染区。例如：⊙将社区大厅到入户的通道界定为清洁区，要求入户大厅配备消杀设备、鞋底清洁，电梯配备紫外线杀菌。⊙ 将道路、户外活动场地、地库停车界定为非清洁区，将地面清洁无污物、空气无异味等列为清洁标准，铺地材料要求易于清洁或自净。⊙垃圾站房、楼栋垃圾收集点、环卫通道、建筑垃圾堆放和清运路径等界定为污染区，要求设计独立的后勤动线、后勤区，并达到定时清理、通风疏散的卫生管理要求。六线：车行流入动线、车行流出动线；人行归家动线、人行出行动线；物流进入动线、物流流出动线。为营造更好的居住体验（安全的步行环境、通畅的行车交通、高效安全的后勤保障），社区大堂、地库入户、物流集散区等多动线交叠的节点，应更细化路径分离设计、清洁卫生保障与安全管理。
还有地库，对于地库，我一直有一个“活力地库”概念的设想。在停车的基本功能之外，充分利用地库的消极空间，结合分时运营，植入更多服务模块。将地库升级为社区重要的交互、健身、娱乐、储物等多功能一体化场所，成为实用而有品位的家的延伸。
以一个上海95㎡的户型进行测算，求得面积3.43㎡，如果以上海市均价5万元/㎡来算，即17.15万元，倘若地段再好些，单价在10万/㎡，那就是30多万。倘若我们能够融合室内外空间，未来是不是有机会把这部分挪到建筑外面呢？就算建筑立面丑了那么一点点，但是用户多了3.43㎡实实在在的使用空间，这实实在在的利益，谁会拒绝呢？当售价的压制、规范的限制、成本的控制、时间的节制，一一向大家袭来时，大家需要解决的是不断上升的地价和不断被压制的售价中，低成本和高品质之间的矛盾。【嘉睿建议】 通过建筑与建造的融合，解决这一矛盾。
建筑大师，密斯凡德罗（Ludwig Mies Vander Rohe），极其追求“清晰建造”的“匀质空间”，说白了就是讲求结构秩序的终极完美建造体系。从某程度上说密斯在设计上就是个“强迫症”兼完美主义者，非常重视建筑与建造的融合，通过高超的建造技术，来精准的实现建筑表达。就国内的建造技术来说，目前还是相对比较传统的，即使也有装配式建筑的存在，但整体在成本把控及技术把控上，还是相对粗放的。当然，这里有一个认知误区，就是大家对于装配式建筑的理解，很容易固化成“集装箱”和“集装箱的拼接”。其实不是的，装配式建筑，是可以有非常优秀的审美表现的。
是的，大家都看到了，装配式建筑，是可以美的，而且是可以很美的。既然装配式建筑既可以解决时间问题，又可以解决视觉表现问题，同时又符合未来规范和趋势，那么如何平衡成本，提升工业化和技术是未来装配式建筑领域大家要解决的难点。多样化行为，个性化需求，引发对传统住宅的不满，户型首当其冲：
一、活动空间不足
二、功能性空间缺失
三、无法满足多元模式
四、空间趣味性不足
【嘉睿建议】 通过室内和家具的融合，解决多样化行为和面积有效性之间的矛盾，满足未来客户的爱好分化需求。
通过家具的变化，改变室内空间功能。例如客餐厅是家中的核心功能区，承载了诸多角色，也是最直观展现居住者品位与格调的地方。长期以来，电视、沙发、茶几、餐桌是客餐厅的常见搭配，并作为衡量一个户型布局完整性的一个标准。由于互联网的快速发展，传统的电视被手机、电脑逐渐取代，越来越多的可变家具的出现，客餐厅的功能也可以越来越丰富，可以是家庭图书馆、家庭办公区、影音区、健身房等。
办公模式
