千亿企业系列点评之七：三四线杀手碧桂园，杨国强和他的变革之路

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

和其他千亿企业的领军人物相比，杨国强有过之而无不及，比如他从来不做无谓的多元化。

作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。特别是碧桂园的销售单价仅6510元/平方米，是七家千亿企业中最低的，因此能够达到这样的规模，非常不容易。

碧桂园的灵魂是杨国强，他并不是大家认为的那种传统农民企业家，他对新事物的接受程度甚至远远超过年轻人。碧桂园最近一年多来在各方面的变化实际都体现出了杨国强的睿智和敏锐，包括拥抱互联网（2015年杨国强参观了小米等多家互联网企业）、组织结构和提高人员架构的大调整等。

中国农民企业家的狡黠在杨国强的身上体现的非常明显，大家千万不要被他谈话时脱鞋盘腿的举止所迷惑，实际上和其他千亿企业的领军人物相比，杨国强有过之而无不及。比如他从来不做无谓的多元化，除了大家今天都在做的物业，他唯独深耕了教育板块。碧桂园做教育最初带有回馈、慈善的性质，而到今天教育依然更看重这些慈善的要素，凭这点，就足以让我们对杨国强表示最大的敬意。

此外，2015年碧桂园的大动作还包括三四线城市拿地时单块土地规模的减小、通过合伙人制度管控风险，在一二线城市积极通过合作开发来降低风险，以及总部人员瘦身等。但杨国强对员工所提供的福利以及学习成长空间却从来没有减过，当来到他的森林总部（如图），看到他为员工配置的图书馆、电影院、超级食堂等设施，我们就应该更加看好这家企业。

图：碧桂园佛山“森林”总部

指标方面，碧桂园大部分的财务指标均处于中流，也有几个表现的较为突出：

第一，收入负债比0.8，是七家千亿房企中最高的；短期偿债压力1.6，也处于中高水平。整体而言，资金压力较小。

第二，人均营业收入412.6、人均核心净利率39.2，这两个指标较低，主要是由于碧桂园进入的城市数量和项目数量都较多，员工人数达到了1万以上，这是深耕三四线企业的通病，可以看到这两个指标的水准与恒大类似。

第三，投资销售比0.4，处于高位。碧桂园在拿地方面一直非常大手笔，2015年集团的土地总投资额高达559.48亿，但其中58%位于三四线，因此地价实际非常便宜，平均楼面价仅有1464元/平方米。

2015年碧桂园发债较频繁，主要是由于集团年内转型跨界等动作明显，除了传统业务的战略变化，比如城市进入，也开拓了诸多新业务，如物业、教育、文旅，需要大量的资金支持。

此外值得注意的是，碧桂园2015年的融资成本同比出现了大幅度的降低，从年初的的7%-8%下降到了年末的5%-6%。其中，11月初发行的非公开公司债的利率仅有4.2%，创下民营房企发债新低。

痛点方面，主要有三点：首先，海外地产依然是碧桂园最大的痛。之前我不只一次表示不看好其马来西亚的项目，今天我依旧认为它不具备中国客户购买海外地产的三个因素中的任何一个：投资、留学、移民。碧桂园应该逐步降低海外地产的比重，错了就要认，硬做其实是非常困难的。追加投入也好，模仿海花岛做营销也好，都是引鸩止渴。

其次，碧桂园成立了一线事业部，今年在上海嘉定和奉贤拿了地，在北京拿了地又退。从碧桂园的长期运作来看，既没有一线城市的经验，产品也没有优势。而当前一线城市的地价高企，如果不做高溢价产品，在一线城市是很难赚到钱的。当然，今天采用合作开发模式是碧桂园在一线城市发展的好思路。

最后，三四线还是要量入为出，以销定产，控制规模。2014年之后中国经济增速的下滑，受到冲击最大的还是三四线。三四线城市杀手之名只能代表一时，碧桂园对三四线市场还是应该保持敬畏之心。

总之，希望碧桂园“三四线杀手”的美誉能够继续保持下去，仅凭这点，它就是中国千亿企业当中最有特色的一家。

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