周三企业说 | 从销售权益榜看房企未来发展战略

房企权益大小并没有好坏之分。条条大路通罗马，不管最终的选择是哪一个，都有可能创造出最优秀的企业。

2016年已然过去，在最后一天克而瑞强势发布了《2016年度中国房地产企业销售TOP200》榜单。据统计，销售金额TOP100房企加总达到了52864.1亿元，权益金额TOP100房企加总也达到了45078.3亿元。将权益金额TOP100的房企与其自身销售金额做比，我们不难发现一个很有意思的现象，房企依照百分比由大到小呈现纺锤形分布，“两头小、中间大”，即大于100%和小于等于70%的房企均较少，主要分布区域以70%~100%居多。

具体来看可大致分为以下四类：

• 第一类为比值大于100%即权益金额大于销售金额的房企，共有2家，这类房企的突出特点为自身拥有土地资源或是资金，未来可选择任何一家房企作为合作伙伴，自身有无开发团队实际上并不十分重要，这是一个非常好的战略方向，未来可能从现有房企中衍生出一批专业的房企投资者。事实上，现有的保险基金、平安不动产等都是这类模式，如上榜的信达，一般都不参与操盘，只是选择和优秀房企合作的方式共同开发。

• 第二类为比值大于90%小于等于100%即权益金额与销售金额大体持平的房企，共有64家，将近2/3，占据了权益榜TOP100的大半壁江山，这当中主要以从事传统地产开发的房企为主，规模房企中，恒大、绿地、中海、万达是典型代表，还有部分区域深耕的中小房企，如建发、中梁、上海地产等。由此可见，传统开发业务仍是目前房企主要的发展方向。 

• 第三类为大于70%小于等于90%的房企，共有25家。这其中不少是规模房企、区域龙头。实际上，在这几年的转型过程当中，他们自身的运作能力得到了大家广泛的认可，加之合作这样一种开发操盘模式也逐渐被大家接受，所以这类房企的权益在开始减少。这当中万科、碧桂园、保利、招商都是规模房企中典型代表。此外，诸如建业、滨江目前也分别在河南、浙江等区域开展代建这类品牌输出业务。

• 第四类小于等于70%的房企，共有9家，主要有以下两种模式，其一，以合作的运作方式“横扫天下”，这类房企的合作前提是开放的精神、过硬的运作能力和较快的扩张速度；以融创、旭辉为典型代表。其二，是轻资产的运作方式，凭借在某一领域中有独到的核心竞争力实现品牌输出，诸如绿城、朗诗因为独具特色的产品打造能力及品牌影响力开展代建业务。

事实上，今天讨论的权益大小并没有好坏之分，只是不同企业自身的战略选择。条条大路通罗马，不管最终的选择是哪一个，都有可能创造出最优秀的企业。