探讨滨水旅游度假小镇—古北水镇成功的核心要素
前言：作为一个新建的滨水旅游度假小镇，古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点，历经四年精心打造，充分借鉴浙江乌镇的运营管理模式，并最终取得成功，这对当前国内“古镇打造热”、“旅游小镇热”具有一定的借鉴意义。为此，笔者查阅大量有关古北水镇的资料介绍，并专程前往实地调研考察，事实证明，古北水镇的成功，并非偶然，而是该项目区位、业态、营销、规划、融资等多种因素的综合结果，现对其成功因素进行简要分析总结，供各位同行交流探讨。
一、古北水镇简介
古北水镇是司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇。北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资(集团)有限公司共同投资建设。
古北水镇(司马台长城)国际旅游度假区总占地面积9平方公里，总投资逾45亿元人民币，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地，是长城脚下独具北方风情的滨水旅游度假小镇。
古北水镇(司马台长城)国际旅游度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星标准大酒店、4个精品酒店、5个主题酒店，20余家民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
古北水镇位于北京市密云区古北口镇，背靠中国最 、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的旅游度假景区。夜景堪称一绝，目前已成为北京夜游新地标。
二、探讨古北水镇成功的核心要素
1、规划设计特色
古北水镇是在原有的三个自然村落的基础上修整改建而成，力求通过对当地历史、民俗等文化的深入挖掘，再现一个北国小镇的历史记忆。作为新建的小镇，通常而言，由于没有历史的积淀，给游客的感觉比较现代从而找不到小镇或古镇的体验。但古北水镇在建造之初已经充分考虑到了这一点。走进小镇，几乎感觉不到新建的痕迹，建设中大多采用“修旧如久”的手法，力求再现小镇的历史风貌，展现出来的更多的是一种小镇历史的久远和深厚的文化积淀。相当部分的建筑材料，都显示出曾经经历或使用过很久的痕迹，有些院落，从斑驳的墙体和大门可以看出，明显是从其他地方整体收购并在此原样复建，充分展示出设计者的匠心独运。
人们普遍认为，古北水镇是浙江乌镇的翻版，故被称为“北方乌镇”，其实不然，古北水镇只是在建设和运营中借鉴了乌镇的成功经验，而在小镇特色上，则完全与乌镇不同，更多的体现出了自我的特色。如果说，乌镇展现出来的是一种南方的江南水乡，给人的感觉是温婉如玉，而古北水镇则展现出来的是一种北国的边塞小镇，给人的感觉是沧桑粗狂。
水，对于华北绝大多数的景区来说，都是一种比较稀缺的旅游资源，对古北水镇也如此。水镇本无水，原本只有一条流经区域且流量很小的小溪，然而，古北水镇在打造过程中，巧妙的利用堤坝等设施，打造一个个首尾相连的水面，贯穿整个小镇，最终形成叹为观止的“北方水乡小镇”，水镇之名可谓名符其实。
古北水镇在打造过程中，充分展现了对区域历史、文化、民俗的理解与尊重。通过长城书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建，最大程度地实现了北方小镇的场景化营造，展示了北国边塞小镇历史风貌和民俗文化，并与司马台长城有机的融为一休，形成为独一无二的自我特色，并对游客产生了极大的吸引力。古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘，通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现，让游客更真实的体验和感受古镇生活。
2、开发运营模式
借鉴乌镇西栅景区成熟的运作模式，古北水镇在开发时就构架了对景区的统一运营管理模式。迁出原景区居民，以颠覆式的社区重构来实现拥有景区全部商铺和住宅的产权。原景区居民变成景区的员工，在统一的规范要求下开展经营为游客提供服务，保证了服务质量和品质，为游客带来极佳的旅游感受。
根据项目的功能分布，将整个水镇规划为“六区三谷”，即：老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施，实现对观光、休闲、度假和会议的需求。除此之外，后期还规划了高尔夫、别墅地产，度假公寓等多种业态和设施，满足项目的可持续发展。
古北水镇从外观上对水镇街区风貌进行整体风格打造，确保水镇与周边环境的自然、协调性；内部布局上，按照现代化社区的标准，完善公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施，同时将现代化的设施深藏不露地融入到建筑当中，既保证了北国小镇的历史面貌，也适合旅游度假者的居住。
从运营模式来看，古北水镇由乌镇专业化运作团队运对景区统一开发、设计规划，在借鉴乌镇“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”经验的基础上，基于其京郊特色做出了改进。
3、营销策略创新
古北水镇面积近10平方公里，于2010年签约新建打造，并于2014年10月正式对外营业，2015年，古北水镇接待游客量超过160万人次，旅游综合收入近5亿元，可谓一举成名。预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400 万人次，旅游综合年收入达到10 亿元。
在古北水镇经营业态上，门票只是进入景区的门槛，更看重的是游客在景区带来的二次消费，现已形成门票、索道、游船、温泉、餐饮、住宿、演艺、娱乐等多种业态、复合经营的良好态势，在充分满足游客多种旅游消费需求的同时，极大的降低了门票在整个经营收入中的比例，取得了破解“门票经济”的巨大成功。此外，古北水镇还针对北方景区冬季呈现严重淡季的问题进行了充分的考虑，开发出雪地长城观赏、庙会、冰雕节、美食节、温泉等一系列冬季旅游产品，初步实现了“淡季不淡“的经营目标。
针对北京市存在巨大的短途休闲度假游需求，而周边又比较缺乏这样的有效供给现状，古北水镇在规划之初，就充分结合自身优势资源，高起点规划，以“长城观光、北方水乡”为核心卖点，把项目规划定位为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体、服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。
此外，中青旅及下属旅行社类子公司利用现有线上线下销售渠道，采购古北水镇提供的景区门票、景区酒店等旅游产品，有利于增强客户吸引力，有助于支持古北水镇的业务发展。
从商业模式来看，古北水镇采取观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的模式，其中，商业业态主要分为两种：一种是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游客对水镇风情的情感体验；第二种是老北京特色商业街商铺，这也是古北水镇最大的特色，开发公司负责所有经营权的审批，整体管控，并吸纳原住民作为公司工作人员，客栈及店铺是主要就业领域。
古北水镇根据时节推出特色的游艺项目来增强自身的吸引力，譬如应景的中秋节、春节活动，这些活动能够为吸引更多在小假期中有空闲时间以及出行计划的群体，增加景区收入。
古北水镇收入以景区景点、酒店住宿、美食餐饮与休闲购物为主，同时提供商务会议及会展服务，2015年商务会议的接待量达到624场，2016年10月起景区中的客房总数有所增加，并配备单体宴会厅，商务会议及活动接待能力提高，带动景区收入提升。
2016年，古北水镇景区游客量和各项经营指标均呈现大幅度增长，全年实现营业收入7.2亿元，同比增长56.86%；实现净利润2.09亿元，同比增长344.80%；全年接待游客243.92万人次，同比增长65.68%。
4、融资策略优化
古北水镇项目总投资超过45亿元，面对如此巨大的资金需求，投资方采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，确保了项目开发建设所需的巨额资金的保障。此外，古北水镇投资方还与知名地产商开发龙湖地产合作，借助古北水镇巨大的游客量和消费能力，共同开发打造区域内唯一的房地产项目长城源著，力突通过地产开发的资金快速回流，从而实现资金的平衡。作为北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目，古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持，除2012年获得密云县政府4100万的基建补贴外，更是在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得当地政府的支持帮助。
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG战略资本、中青旅、乌镇旅游公司共同投资5亿元建设，此后又引进北京和谐成长投资中心、北京能源集团，截至2017年6月其注册资本提高到15.32亿元。
5、资源及交通优势
古北水镇位于北京市密云区古北口镇区域内，背依司马台古长城，坐拥鸳鸯湖水库，是北京市及周边区域罕见的山、水、城有机结合的自然古村落，拥有原生态的自然环境、珍贵的军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源。水镇所在地原本为自然村落，受外界干扰较少，周边自然环境保护完好；司马台长城曾被誉为中国最美的长城，观赏游憩价值极高；作为曾经的边塞小城，这里自古以雄险著称，有着优越的军事和地理位置，也吸引着无数文人雅士，并形成多元的军事文化和民俗文化等聚集。
古北水镇所在地位于北京市京郊密云县，距离北京仅100余公里，车程时间仅一个多小时，又处于（北）京承（德）黄金旅游干线上，高速公路直达景区，交通十分便捷。在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外，还通过北京这一知名旅游目的地平台，间接拥有数千万乃至上亿的潜在客源市场。