重磅：卓越+京东联合体99.1亿拿下普陀超级地块！保利105.13亿拿下大宁钻石地块！

艳姐说

千呼万唤始出来的上海土拍大战终于在今天来开帷幕。

本次土拍共吸引了40家房企围猎，包括了保利、招商、金地、建发、大华等上海市场的老面孔；

也包括了雅居乐、越秀、五矿等新面孔。而仁恒、万科等房企则缺席了本次土拍。

土拍首日上午为青浦、奉贤、宝山的4宗旧改地块开拍，关注度并不大；下午则是临港的5宗地块以及市区的4幅重磅地块。

今天大家关注的无疑焦点落在了下午市区的4宗重磅地块上，每块地的起始总价都比较高，最终4块地的拿地结果如下：

普陀西站地块：卓越和京东联合体99.1亿拿下，溢价率为0%；

静安大宁地块：保利以105.13亿拿下，溢价率为8.39%；

徐汇滨江地块：豫园股份以51.71亿夺得，溢价率为0.21%；

杨浦定海地块：杨浦城投以14.025亿获得，溢价率9.2%。

截至发稿前，房企拿地金额排名如下：

注：截至发稿前，临港还有2幅地块未披露数据，故没有将其统计在内

01

40家房企围猎上海土拍

卓越&京东联合体99.1亿拿下超级地块！

此次上海土拍共吸引了大概40家房企的加入。

其中包括了上海市场常见的面孔：保利、金地、建发、大华、招商等房企参与竞拍地块均在10幅左右；

此外，还有一些对于上海本土市场较为陌生的面孔：雅居乐、越秀、五矿等。

而万科、融创、仁恒等在上海市场颇有成绩的房企，缺席了本次土拍。

上午主要是上海郊区的4宗旧改地块，市场关注度不大；

而下午，则包括了上海市区4幅重磅地块，都是地段比较好的地块，其中包括3幅商住办地块 ：

普陀西站地块，卓越+京东联合体参拍

静安大宁地块，2家房企对决：保利pk华发

徐汇滨江地块，2家房企对决：豫园股份pk中建八局

杨浦区定海社区地块则是纯宅地，则是金隅、大华、杨浦城投3家房企参与。

卓越+京东联合体最终以99.1亿拿下普陀西站超级地块，为底价竞得，楼板价30694元/㎡。

卓越之前在集中供地市场的表现也较为活跃，此次和京东联合拿下普陀西站的商住办综合地块，能发挥其在商业地产方面的固有优势。

保利以105.13亿拿下大宁地块，成交楼板价为51707元/㎡，溢价率8.39%。目前地块周边次新房均价很多都超11万/㎡，而该地块的新房指导价为10.5万/㎡，可以说保利拿下该地块后，未来新房根本不愁卖。

豫园股份子公司上海复地领珺实业发展有限公司以51.71亿竞得徐汇滨江地块，溢价率为0.21%，该地块对于商业运作的要求较高，而豫园股份在商业地产方面有较多的操盘经验。

杨浦纯宅地由杨浦城市建设投资集团有有限公司，以14.025亿获得杨浦地块，楼板价6.4万/㎡，溢价率9.2%。

02

上海土拍背后的2点冷思考

从今天的首日土拍中，我们也可以看到一些新的趋势：

首先，上海土拍市场或许将成为实力房企的围猎场。

土地集中供应在短期内考验的是房企的财技和现金流，一线城市地块的总价较高，此外还要缴纳20%的保证金，且需自有资金拿地，对于房企财务能力的考量比大多数城市要都高很多了。

财务状况优良、现金流底子较厚的房企无疑是央企和国企，也更有底气在一线城市拿地。

再加上上海土拍实施打分制，已经将一些财务状况存在问题或者一些比较激进拿地的房企排除在外，剩下的房企大多就是央企、国企以及少部分稳健运营的民企。

预计未来的上海集中供地，大概率将成为央企和国企的阵地，当然，还有一些实力较强的头部民企，也会加入进来。

其次，新房指导价背后更考验房企成本能力。

此次上海集中供地实施了和之前土拍不同的限价竞价规则。新竞价规则主要是：

在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%。

通俗点说，竞拍设置涨停板，溢价10%封顶。所以不可能出现之前类似重庆等城市高溢价的情况；

并且上海土拍没有设置竞自持、竞高标准建设方案等竞条件规则，给到了房企一定空间的利润。

然而这些地块都带着明显的“限价”标签，都有一个新房指导价。

换句话说，虽然你拿的地价格压了下去，但是也要给你未来地块之上的房价也带上紧箍咒，利润有是有，但不可能赚大发了。

拿到地的房企，必须有较强的成本能力，能把建造房子的成本进行合理压缩。

03

拿地背后的利润之殇

截至目前，除了武汉外，22个城市的首批集中供地即将告一段落。

规模房企成为了此次集中供地的最大赢家。CRIC数据显示，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块的比重超四成。

头部房企表现尤为突出，比如万科和保利拿地总量也均超过20幅。而30强中排名靠后的房企拿地数量多为个位数。

图片来源：CRIC

虽然集中供地市场非常火热，TOP30房企拿地积极，然而滨江集团老板一番“努力做到1%-2%的净利润水平”的言论，揭开了房企疯狂拿地背后的利润之殇。

据中信建投测算，杭州、无锡、重庆等三城的各项目平均隐含毛利率分别为12.8%、17.4%、6.7%，长春、广州、沈阳、北京等四城的项目平均隐含毛利率在25%-28%之间。

“这印证了地产行业毛利率将由原先中枢25%左右，继续向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下区间。”中信建投证券研报显示。

即使拿地利润下滑，房企还是前赴后继，不断去拿地，背后也有各种原因：

一是高层决策层面，赌市场政策会放松，先拿下地再说；

二是房企的投拓团队，为了保全团队，硬着头皮拿地，因为不拿地，各种绩效指标都没达成，就等着卷铺盖走人；

三是处于融资层面，拿了地，有了项目，就可以继续向供应商融资，此外有了土储，还可以通过股票、发债等融资。

不得不承认，如今的拿地政策已经从源头上开始让一些房企进入生死时速，他们的生命线或许正在一点点被侵蚀，留给它们绝地反击的时间已然不多了。