购房前一定要注意的问题1
1.问：我看中的一个楼盘现在推出了首付分期，这样的好事会不会有什么风险？
答：购买商住房屋首付由购房者和开发商协商，协商结果需写入购房合同。其本质是开发商垫付其余资金给银行。如果购房者在规定时间内不能补足首付款，不但要承担违约责任，房屋可能被收回，面临着诉讼风险。另外，其个人信用资质会受到影响。
2.问：我看好了一套商品房，宣传资料上介绍的房屋特别好，样板间也特别好，若是我买了以后，开发商给我的房子和宣传的以及样板间不一致怎么办？
答：实践中开发商为了出售房屋，宣传资料介绍的都特别好，样板间也不错，建议购房人能留下宣传资料和样板间，以后若是发生争议，则作为证据使用。
3.问：房价是按照建筑面积计算的，我想知道建筑面积、使用面积和公摊面积的关系？
答：建筑面积包括使用面积和公摊面积两部分，使用面积是业主能够享用的私有面积，也叫套内面积。建筑面积与使用面积的差就是公摊面积。知道这些以后，您可以通过看房屋的图纸或者经过实地测量知道自己要购买房屋的实际使用面积了。
4.问：请问开发商新建商品房时，住宅小区内要有哪些公共服务配套设施？
答：根据相关法律规定，住宅小区的公共服务配套公建按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。开发商在新建居住小区时要具备哪些公建是要根据小区的人数规模而定的。
5.问：开发商宣传小区内有重点中学、医院和银行等商业配套设施，但合同中没有这些内容的表述，购房人如何判断开发商宣传的真与假？
答：购房人可以调取整个小区的规划图，通过规划图可以了解整个小区的规划情况。若是发现规划和开发商的宣传不符，购房人可以要求开发商退房，并退还定金。
6.问：开发商通常应当在售楼处展示预售许可证，购房者应当注意预售许可证的哪些主要内容呢？
答：开发商取得的预售许可证，包括下列内容：(一)预售许可证编号；(二)发展商名称；(三)项目名称；(四)项目坐落地点；(五)土地使用权出让合同书号、地块编号；(六)《房地产证》编号、栋数；(七)批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；(八)发证机关、有效期；(九)附注内容等。律师建议购房者对预售许可证全面进行了解。
7.问：作为普通的购房者来说，购买开发商预售的商品房，如果开发商没有开发资格或无商品房预售许可证，对于购房者存在何种风险？如何审查开发商销售的商品房是否符合预售条件呢？
答：开发商如果在预售商品房时，向购房者隐瞒其不具备开发资格或没有商品房预售许可证进行销售，那么对于已支付购房款的购房者来说，首先最大风 险是无法取得预定的商品房，而在购房者向法院提起诉讼，合同被法院宣告无效时，只能拿回本金和同期银行贷款利息，另外如果开发商携款潜逃，还存在执行的困 难。因此，在签订商品房预售合同前，购房者需要审查开发商的“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程 施工许可证》以及《商品房预售许可证》，初步确认所购商品房的合法性。
8.问：购房者与开发商签订了认购协议，并交了定金，在认购协议里开发商承诺可以在条件具备后订立正式合同，对于购房者来说存在什么风险？
答：认购协议并不等同于商品房买卖合同，也并不是任何情况下签订的认购协议均是有效的。对于通过认购方式购房的购房者来说，律师建议，购房者首 先要确定开发商办理了立项、规划、报建手续，并取得了施工许可证，购房者可以在相关部门进行一下初步了解。其次与开发商签订的认购协议要具体明确，尤其是 对于开发商取得预售许可证的时间、交房时间及违约责任等要详细约定，再次就是避免开发商在签订正式商品房买卖合同时提出一些苛刻的条款。
9.问：开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，提供的往往是其制作的格式合同，购房者如何审查约定开发商的违约责任的条款？
答：作为处于不对等地位的购房者来说，律师建议在签订商品房买卖合同时一定要严格审查开发提供的格式合同，注意开发商减轻其所应承担的违约责任的违约条款，是否“偷偷”扩大其对商品房买卖合同的解除权。
10.问：作为购房者来讲，在签订商品房买卖合同时，应在哪些方面约定解除合同的事由？
答：在签订商品房买卖合同时，律师建议购房者需要特别注意两点解除合同的事由：逾期交房超过一定期限；办理产权证书超过合同约定的一定期限。同 时特别提示，出现这两种情况，商品房买卖合同并不必然解除，购房者享有的是解除合同的选择权，因此，需要注意开发商是否在合同里附加了限定解除权的条款， 比如开发商在合同里约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定期限内书面形式通知开发商是否解除合同，逾期视为放弃解除权等。
11.问：我可以买别人单位集资建的房？
答：单位职工集资建房是经济适用房的一种类型，因此是政策性住房，可以享受很多优惠政策。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另一部分产权属于单位，二者共有。
职工想要转让自已有部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次要经过单位的同意，而且单位在同等条件下可以优先购买。
如果要购买别人单位的集资建设房屋，最好在对方已取得产权证的情况下按相关规定购买，一定要查看对方与原单位的购房协议是否有不准转让等限制买卖的特殊条款。
12.问：高额赔偿的补充协议有效吗？
答：某人购买一套房屋，并约定卖方协助过户。买方支付了大部分房款，剩余部分作为过户保证金。不久之后，卖方以房子卖得便宜为由，要求买方再交5000元。买房没有计较，支付了价款。但是，为了防止卖方再反悔，双方签订了一个补充协议，约定如卖方再要求多支付价款，则应支付15万元的违约赔偿。但是，没过多久，卖方以不协助过户为要挟，向买方索要3万元。这时，买方想知道，补充协议是否有效，他是否可以要求对方赔偿15万元。
该补充协议只要是双方真实的意愿，并签字或盖章，并且不违反相关法律、法规，就应当具有效力。买方可以通过诉讼，要求对方履行合同，也可以要求支付违约 金，维护自己的权益。其中还有一个问题，就是买方应保留对方索要3万元的证据.。即使法院不支持15万元的违约金也会考虑让对方承担相应的违约责任。
13.问：将未成年孩子的名字加入到购房合同中，可以申请办理住房公积金贷款么？
答：根据《民法通则》的规定，父母作为监护人，可以管理和保护孩子的财产，但不得擅自处分孩子的合法权益，为孩子设定义务。父母和未成年孩子以抵押所购房产的方式办理住房公积金贷款，属于对孩子重大财产的处置，违背了《民法通则》的立法原则，也违背了我国保护未成年人的立法原则，不具有可行性。
