杭州楼市7个误会 | 叶帅问答NO.64

文丨叶建英

先做一道时事题。

有读者问，叶老师对癞皮狗的瓜有没有看法？

有的。

虽然男主可能认为自己还是很了解杭州，但杭州的人变了，不CARE男主的95后、00后越来越多了。举个楼市的例子，根据贝壳研究院的数据，从2018年到2021年，杭州女性置业者的比例从34%到46%。

背后的原因是什么呢？越来越多的女性事业独立，经济独立，住房独立，不CARE癞皮狗。

老地图找不到新城市。

叶帅起高楼的微信后台，知识星球，抖音号叶问楼市都接受后台提问。有一些问题很难回答，因为这些题目就是错的，或者是建立在对杭州楼市的误会的基础上的。

今天就出一期，总结7个常识性的错误。

1

问：叶老师，杭州都成炒房之都了，我要离开杭州了。

答：离开杭州有地方去，当然是好事，那一天能不嫌弃杭州的房价而重新回到杭州来，就更欢迎你了。

但你说杭州是炒房之都，这是错的。

今天恰恰是杭州炒房者最少的时候，杭州也是北上广深杭五城中对年轻刚需最友好的城市，杭州限价2万元左右，都可以买到已经运营的地铁房，你去比较一下其他城市2万元的地铁房在哪里就知道了。

以杭州为例，过去20多年，主力购房者是三批。最早一波是老板，差不多2000前几年，第二波是公务员和体制内工作人员，差不多在2000年后到2010年左右，第三波是2010年左右到今天，则是以外贸、数字经济为主的专业知识分子为主。

2010年前，一个老板可以炒几十套房子，一个温州炒房团可以买下几个单元。

今天呢，几个专业知识分子众筹起来投资了一套房，叽叽喳喳，搞得全世界都以为炒房还是一门生意。

今天的房产投资，已经不是炒房生意，而是看着倒挂红利在抽奖。

要么抽奖，要么看客。

2

问：叶老师，滨江的暖屋，龙湖的冠寓，我都研究过了，都很受欢迎。我和我的朋友想买一层酒店式公寓出租，可行不？

答：人家才叫长租公寓，你和你的朋友那怕买下整层酒店式公寓，也叫散装公寓。

早几年各地的所谓的长租公寓暴雷，那都是个人游击军的散装公寓暴雷，正规军的长租公寓活得好好的，那是全市场的误读。

散装公寓会比长租公寓难很多，因为你的买房的成本比开发商高，你获客的成本也比开发商高，而小程序等数字服务的兴起，也大大降低了大开发商的管理运行成本。

所以，一定要慎重，一定要精挑细选，一定要记住你只是散装公寓，你不是长租公寓的正规军。

开发商的游戏，我们玩不了。滨江暖屋的顶尖房源亮相了，你看看滨江集团董事长戚金兴的账是怎么算的？

第一本帐是阶段性回报，以上品为例，4.3万/㎡,加上各项成本大约5.5万元/㎡,全部满租的状态下年租金回报率大约是3%；

第二本帐是资产价值回报，目前上品在二手房的市场价已超10万元/㎡，从资产价值看已翻番；

第一本账，市场价10万+，他的成本价是5.5万，所以，他的回报率是你的两倍以上。

第二本账，开发商成为屯房商，不能卖给个人，照样可以变相卖给REITs等机构和资本。

看明白了吗？其实这两本账是双标，严格一点，算了第一本账，就不能再算第二本账。但是，开发商是庄家，你是散装，开发商就可以这样说给不同的人听，你呢？

3

问：浙江建共同富裕区，都在说租购同权，来了就是无房户，会不会真的变成了来了租房也能上名校？

答：租购同权易，学区排位难。

名校光是有房产证的，也要分一表第几批二表第几批，租购同权能排到三表第二批（集体户口家庭儿童）就差不多了。三批二批能读名校？想多了。

问：三江汇这段时间怎么没有动静？三江汇会不会成产杭州新的市中心？

答：第一个问题，三江汇大动作不少，蚂蚁新总部的二期，新的大学，双浦车辆段等等，都在推进。建一座新城没有那么快的，当年，马云进仓前的时候，又有多少人看得到今天。

第二个问题，至少三江汇会不会成为杭州新的市中心，那可能性不大。过去20年，从湖滨到武林再到钱江新城，杭州传统意义上的市中心格局已定。过去20年，从300万人口到1000万人口，杭州可以说是换了两次市中心，但从1000万到3000万，就不会再换了。

过了21岁，你就不用准备换更大的衣服了，接下去，你就只是长肉了。

问：叶老师，你怎么看杭州2035年规划人口达1500万？

答：怎么可能只有1500万？明显低估了。

七普数据出来以后，所有在七普以前启动并且完成主体成果的规划，都应该重新评估一番。

问：杭州不是已经开放酒店式公寓落户了吗，我能不能先买酒店式公寓落户，然后再买杭州的住宅？

答：不能。中文的表达有太多的歧义，此落户非彼落户。杭州的政策是指户口挂靠，你说的落户是指获得一座城市的户口。你只有，先有了这座城市的户口，才去找挂靠的地方。

问：老余杭区的民办学校招生滑铁卢，是不是余杭的教育质量不好？

答：恰恰相反，余杭区和临平区的教育质量，特别是民办教育的资源恰恰是很好的。

你看看余杭区和临平区的联合办学名单就明白了。你说的滑铁卢，那是因为民办锁区以后，这些好学校第一批只能在区内招生。对于在余杭区买房的家庭来说，反而是好事。

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