收藏！三旧改造的“九大模式”及税务处理
知识改变命运↓学习点亮人生
{南京}6月5–6日张老师主讲：2021决胜投资拿地实务-新形势下房企投资拿地决策逻辑、项目投资风险 关键点识别、投资测算方法、融资创新及税务法务风险规避
城市更新、旧城旧村旧厂“三旧”改造，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负，是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？
《指引》解读要点
九种改造模式及其主要特征
《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧ 第一类是政府主导，有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；
➧ 第二类是政府与市场方合作主导，有2种模式：毛地出让和土地整理；
➧ 第三类是市场主导，有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：
政府收储模式税务处理
征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）
◇ 土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇ 契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇ 企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇ 个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
征收方式收储-纳税人-征地拆迁方（政府及具体征收实施单位）
◇ 征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方，权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性，属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、土地增值税。
◇ 企业所得税：征地拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门以外其他机构（道扩办、土地开发中心等事业单位）因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣除。
征收方式收储-纳税人-纳税人-土地出让受让方
◇ 契税：以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
◇ 城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税[2008]152号规定房土两税截止日期到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末）
◇ 企业所得税：受让方取得改造地块开发权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理（可以扣除）。
征收方式收储-纳税人-纳税人-工程施工方
◇ 增值税：工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。
◇ 企业所得税：施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
◇ 个人所得税：工程作业人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报（全员明细申报或按千分之四核定征收）。
毛地出让模式税务处理
毛地出让中的政府拆迁方式税务处理与征收收储方式完全相同。毛地出让中的企业拆迁方式只是土地受让方同时承担了拆迁工程实施方和补偿方的角色。
增值税
指引未提及，但涉及到销售不动产、建筑业增值税问题。
土地增值税
视同销售，计收入的同时计入拆迁补偿费（开发商与政府的土增税处理有区别--新房旧房）。
契 税
以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
城镇土地使用税
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
企业所得税
（一）用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除。
（二）用于房地产开发以外情形的，取得的土地使用权支出作为无形资产摊销，取得土地使用权发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。
（三）受让方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地劳务的税务处理事项参照1.3.1.4 处理。
政府统租模式税务处理
纳税人-土地出租方（农村集体经济组织）
1.增值税：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2.企业所得税：租金收入要缴纳企业所得税。
纳税人-承租方
1.承租方在承租土地上出资增设建筑物，并将建成的房屋用于出租，其收入要按照规定缴纳“不动产经营租赁”税目的增值税，同时也要缴纳企业所得税。
2.城镇土地使用税：根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税。
综合整治模式税务处理
纳税人-不动产原权属人
1.因为不动产权属未变，不涉及增值税、土增税和契税。
2.企业所得税：政府将整改资金拨付给整治区域内不动产原权属人，原权属人应计入收入，如果同时符合《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的三个条件，可作为不征税收入，在收入总额中剔除后计算缴纳企业所得税，但相应的用于改造支出以及形成资产所计算的折旧、摊销，不得在计算应纳税所得额时扣除。
纳税人-工程施工方
涉及增值税、企业所得税、个人所得税，参考收储模式1.3.1.4处理
土地整理模式税务处理
纳税人-集体土地使用方
集体土地使用方从村集体获取的提前解除租赁合同的违约费用以及地上建筑物补偿与搬迁费用（货币补偿）不涉及增值税、土增税等问题，涉及所得税问题。
企业所得税：和征收收储方式被征收人企业所得税处理一致。
纳税人-农村集体经济组织
因土地被国家征收，其获取的补偿款免增值税，其再向开发商买房，要交契税。因为是集体土地，不涉及土地增值税问题。
纳税人-土地整理合作方
即施工企业，按规定缴纳增值税和企业所得税。
纳税人-土地出让受让方
涉及两部分业务，一是受让土地，二是以成本价销售房产给村集体，按这两项业务进行税务处理。
村集体自改模式税务处理
主要是村成立的项目公司的税收问题，主要是出让环节契税、持有环节土地使用税，企业所得税有关成本费用也可扣除。土地增值税这里未表述，但其实有关开发支出也可在土地增值税清算中扣除。
村企合作模式税务处理
◆ 施工方：交增值税、企业所得税等。
◆ 被征收方：和收储模式基本一致，但删去了契税有关内容，复建地块土地使用权属于村集体，其地上复建物业的所有权取得属于自建取得，不应征契税。
◆ 企业所得税：对农村集体经济组织取得的房屋不征收企业所得税。但对货币补偿处理未提及。
◆ 土地出让受让方：1.出让受让土地使用权，需缴纳契税。2.持有土地期间需缴纳土地使用税。3.有关的成本开支在企业所得税可以按规定税前扣除。
原土地使用权人自改模式税务处理
○ 增值税：不涉及（市更新局提出的土地整理费用可以扣除的建议）
○ 契税：补交地价补契税
○ 房产税：一是补交的地价要计入房产原值；二是改造支出也要在改造完成后下一个纳税年度计入房产原值。
○ 企业所得税：根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号公告）征收。
○ 土地使用税：未提及
收购改造模式税务处理
◆ 增值税：转让方涉及流转税、土增税等。
◆ 契税：未提，涉及工改商等补地价的话也要补契税。
◆ 房产税：收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。
◆ 企业所得税：收购房产时转让方需缴纳企业所得税。改造主体取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。收购方对收购的旧厂房进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产，按固定资产计提折旧方式进行税前扣除。
◆ 土地使用税：收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。