一个成都土著对楼市+学区的思考
作者：牧雨爸爸
大风起兮云飞扬
献给学区百科锦江二区鸡血群
由于小孩要读书，为了了解教育的各种情况，加了溜爸的学区百科锦江二区的微信群。估计这是空前绝后的群吧，其鸡血程度到了不小心关一下手机，剩下的工作就只能一层层趴楼梯。
说学区房当然离不开成都房产，作为一个深爱成都的成都人，一看到关于成都房产的话题，就忍不住在群里说两句，然后就狐假虎威地转发各种消息，结果导致群里小姐姐以为我是啥专家，很多找我问问题，真的是受宠若惊。
大家都在问类似是不是该卖这套，买那套？学区房如何处理等问题？每家的情况不一样，毕竟我就是半吊子水，爱好者而已，不是专业的学区房咨询专家，完全没达到和溜爸一样可以给大家回答一对一的楼盘问题。
我对成都各楼盘没有熟悉到那种程度，所以很多具体的操作问题我不敢乱回答也莫法回答。不过大家既然问了，看到锦江二区群里大家那种热情，我还是尽我所能，好好阐述。把我一些个人思路提供给大家，供大家参考而已，连建议都算不上。
事物要抓住本质，抓住理论才能万变不离其宗。 我要阐述的就一个问题，如何看待成都房产在家庭资产配置中的作用。这是方法论范畴。也是对成都未来发展和家庭房产配置的一次仰望。
有人说这问题就是废话。
估计问十个人九个人都说要涨。
嗯，这个确实是，关于是否涨的问题，就不展开论述了嘛。列几个干点子。
1成都在国家城市中的地位（中国第四个城市群的核心城市，坐拥四川资源）关于成都，武汉，杭州争夺第五城的争论，今日头条上面已经打得难解难分，里面有详实的数据，大家可以有空看看，很有意思。
只是看完消息合上手机的我已经泪流满面，原来我们大成都综合实力已经可以和杭州南京这种传统大哥相提并论了，可知几年前的成都GDP还不如佛山……可能很多成都人要在思想上调整一下自己做派，您，现在坐的是主席台。
2GDP排名
（全国第8）单列城市，前4个我们不比，和6、7名差别不太大。第5名的重庆“市”这么大一个“省”，我们能比吗？另外成都增速8%。
3人口增量和绝对数量
人口总量2018年最新统计排名第四，超越广州。增量方面，各种人口吸附力指数排名全国第五，前面是哪四位大爷就不用我重复了嘛。成都17、18年两年增加77万人。
4交通
地铁城市（20年515公里）中国高铁网接入核心城市，双机场（全国第三城）。
5宜居
大家都看到了嘛， 公园城市就是草多树多任性……
美女……美食……气候宜人，作为一个一生下来就在成都的土著，我倒没觉得这些有多好，毕竟美女再多老婆只能有一个，火锅小吃再好吃也不能天天吃。
看来被宠爱的总是有持无恐，你们成都人咋个总是站着说话不腰疼？和夏天来自地狱的沿江城市（包括江浙），从风沙中走来的北方城市相比……这个……还有最重要一点成都人温柔与热情并重。另外，还有环成都的旅游资源。
其实，不知道大家注意到没有，在512地震之前，成都市民总提天府之国，水旱从人，无灾无祸，被震了一下后，现在不提了。其实成都也真没啥自然灾害。除了地震……
6教育和医疗
小学初中高中教育都是全国名列前茅，大学中游。（2014年教育部评测报告）
可参见溜爸文章：成都的小学生指数
7本土文化
成都文化的博大精深，用语言形容实显苍白。
8市场均价
目前全市均价13700（515新政之前是16000）中位数全国排名35位。（社科院发布的数据）北京三环的80平土豪表示成都真的很有亲合力……
看完第8点里的数据，我只把成都某地产公众号最新推文里的一段话贴在这里，悄悄地不说话……
以前成都房开协会长王晓白有一个比喻成都房价就是潘长江，但被当作姚明错杀了。从这个角度看，成都的房价就像一头被摁住脑壳的饿狼，稍一松手可能就要“吃人”。’
那么既然判断如此，果断买入就行了3。
额……等一下，还有些问题需要说清楚。难道就只涨不跌？以上是涨的原因，一个城市的房价就是一个城市的股票，政治稳定，经济发展，没有不涨的理由，这是正理。
那么，跌呢？可能！
出现突发事件。什么突发事件？房地产税！
这个怎么会是突发事件呢？从拉长几十年的城市发展过程中，难道这个不是这两年甚嚣尘上的突发事件吗？征不征？什么时候征？怎么征？征收标准如何认定？只能说话题太高端，人心太浮躁。具体情况大家网上查。各种说法众说纷纭。
我个人只能做最坏的打算，5年内出！
那么房价会有影响吗？短时间会有，长时间没有。（这是各路专家世界各地经验的一致意见，不累述）对我们来说，重要的是你手上的资源抗得住这场偏东阵雨不？抗得过以后便见彩虹。抗不过你就倒在了黎明前。会有多大的振幅？无法预料，因为这个是地方税，地方出，度地方掌握。有多少人手上有多套房在重税下抛向市场？不知道。但我只知道，在国家不断频频吹风的情况下，不得不防。
怎么防？
第一，战略上不要超配和加杠杆，作为成都中产家庭资产配置，两三套房占总资产的70%还是可以的。套数越多，往上走，越要适当减配到占总资产50%，越是不能加杠杆。这是基本面利好政策面利空的矛盾形势下的策略。
也就是鱼汤鲜美但有刺，在我看来成都按这种规划和发展速度未来自然上涨不接受反驳，确定性的盈利，必须上车。但房地产税可以造成多杀多的局面。所以对于中产来说，成都房产配置的总纲是留精不留多！
第二，该调仓换股调仓换股，优化资产，生命在于运动。土豪随意……万一那啥不出呢？土豪之所以能成为土豪就是因为“可贵者，胆！”
最后提醒一下，不出或拖比较长时间也是很多人的判断。
如果5年内没有出现房地产税落地的情况下，就成都而言，515新政的严厉程度是前所未见的。再收紧政策不太符合成都作为成渝城市群核心城市发展需要，毕竟城市的发展是是需要吸附人口的，城市发展对土地财政的依赖也是有惯性的。只要维持住现在的价格和销量，价格略微上涨，年增长率不超过GDP增长率，政策就没有理由再加码。
那会不会全面放开？我个人认为政策管控是一个长期地逐渐退出的过程，不会突然收又突然放，保守估计至少有3至5年控制期。在此期间内政策有可能逐渐放和越来越精准控制。特别对高中端人才会另眼相看，对三圈层地区会“呵护有加”。经济发展的好就控制时间短点。不完全放成都缺乏暴涨的动能。总结，5年内成都房价会控制在一个可控的增长范围内，实质是控住泡沫等GDP增长，此时的泡沫彼时就未必是泡沫了。
会不会跌？我认为二手房不会再跌过2018年12月的低点。从政策面上看不会出更严的政策是大概率事件。从心理上判断，2018年7到12月极其萧条，一套二手房挂出去，可以长达几个月无人问津，整个市场属于崩盘状态，价格回调了20%。从这种状态过来的市场更具韧性，就像股市原则，压力线一过就变成了支撑线。
“多”就不说了嘛。由于成都限购两套和风闻的房地产税从第三套房开始起征，那么每个家庭理论上都有机会持有两套房。我们就从两套说起走。
“精”就有学问了，未来房产会分化，稀缺资源会越来越贵，那什么是稀缺资源呢？中产阶级家庭标配，城市大平层和学区房。这话可不是我说的。虽然有些言过其实，但也有一定借鉴意义。下面我就讲讲这两样如何配置。
未来随着消费的升级，对房子品质的要求会提高。真正意义上的城市平层是有特殊定义得，城市中心标志型地段傲视全市的视野，和一对一管家式的物业管理等等。但成都应该还没出现这种意义上的大平层。
我们暂且把四室以上的改善性住房当成城市平层来定义。传统意义上的好房子所罗列的标准，地段，交通，教育，医疗……就不一一述说了，这个比我专业的建议太多。我认为只掌握以下这句话就行了：“越靠近城市中心，占有大量公共资源和小环境越私密（比如一梯两户直达电梯）的大平层会成为越来越稀缺的资产”。
另外就是目前改善型应该关注新盘。我前两天看了一篇分析，大致意思是成都房产的疏导策略是改善型用新盘，刚需用二手。
这里我只提几个我觉有意思的点：
1、需要四室的理由。
为什么需要四室？为爱而准备的，为关爱老人准备的。老人在最后的5到10年一定要跟子女住在一起。即使有保姆，老年人到了晚年会十分需要子女的关爱和亲自照顾，当生活不能自理时，肯定需要我们随时盯着，保护着，不能让他们受欺负。这才叫安度晚年。
有些朋友会问，可是我们现在不需要呀？的确可能现在不用，但持有四室的价值会让家庭有置换的能力。所以四室是有经济能力家庭的标配。最好近公园，近医院。
2、持有房产的户型。
尽量房间多功能。二手房市场上，同样品质情况下85平的3室价格高于2室，150平4室价格高于3室。
3、位置。
个人理解，目前成都买房，东西不出三环，南边不出绕城，（这里的三环和绕城只是一个相对的概念，表意）北边不考虑。
近地铁，大概率不会错。对于天府新区和近郊。以下这段文字我非常赞同。
“天府新区太大了。单单是秦皇寺和兴隆湖科学城这两个核心起步区加在一起就达到了25平方公里。而金融城一二三期全部加在一起也只有1.9平方公里。天府新区的起步区，是整个金融城的15倍以上。而金融城历经9年发展，也只是填满了一期和二期的70%，三期也仅仅是刚刚开始。15倍以上的天府新区，需要几年？
天府新区太远了。金融城紧贴着主城区，紧贴着三环，距离天府广场不足10km，却仍然需要9年以上的时间，让企业和人口克服一切抗性辗转至此。35km外的天府新区，需要几年？上述两个问题，同样可以质问大面、怡心湖、青羊新区、皇冠湖、犀浦、光华新城等等。”
我虽然非常赞同溜爸的城市往南的中轴线方向。地运转南，成都的往南未来也非常可期，但天府新区的发展是需要时间得， 成都发展不到这么快。有一天终会起来，但已经错过了我们这一代的黄金生活阶段。
4、未来房价会结构性调整。
同一条路两边由于不同的区属，学区，交通，开发商，房价价格差异会很大。这点非常值得关注！
普涨时代已经过去，好产品才会有好价格，即使不考虑价格，好房子的变现能力也要强得多，只要你想卖就有人买，而不是想卖的时候无人问津，变成真正的不动产。
成都已经变大，变大了的成都资源开始分散。在各种概念和预期的包装下坑还是比较多的，一定要亲自踩盘实地了解情况，动脑筋思考光鲜亮丽下背后的逻辑和支撑价格的理由。
一般容易出现的坑就是炒配套预期。配套不完整的房子不能碰。（学区和幼儿园是公立还是私立、菜市、公交、车位、道路、小区环境、安保系统、电梯速度、商业特别是离成熟城市综合体远近、离公园远近都决定价值，即使是超级豪宅也要考虑以上因素）我认为房子享受公共资源的多少决定它未来价值的大部分。
5、物业在房价里面作用变大。
一个好的物业管理，会支撑该楼盘的价格高于周围的其他楼盘。所以物业是房价里面非常重要的支撑因素。
6、楼盘颜控其实左右着房产的价格。
很多二手房被买家讨喜重要因素是因为楼盘的外立面。所以石材干挂的楼面（哪怕是只有几层），好于全部喷漆的外立面。
7、阳光。
以前老成都人都有当西晒的说法，意思是房子被太阳晒不好，太热。这种观念应该摒弃掉了。我遇见的许多北方人在成都置业都把能不能全日照看成一个重要的指标。
成都本来日照就不多，如果能让家人在午后自家阳台上就享受明媚的阳光是多么暇意的一件事。所以日照会给房产增值。
学区房的概念和稀缺性就不着重论述了。只讲想法，理想状态下已经配置了改善型住房的家庭，不需要配置更大的学区房。成盐，天涯石，胜西，草小的学区房都可以选择到比较大的户型，但目前成都学区房价格里面1/3含得是学票的价值。
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如果考虑120平大户型350万的价格里面有100万都是学票，且学票有政策边际风险。大家是不是觉得这个风险稍大了点。同样350万的房子，非学区是实实在在的房产价值，而学区里面就有政策水分了。
这种教育投入在同样能办成事的情况下是不是可以考虑能降低点风险。
凡是和国家大政相反，国家不支持的事上还是少投点资。且学区房只是阶段性需求，就是对于面积打算一次到位的家庭来说，也不合算一直住下去。因为同样的价格可以在非学区享受到高几个档次的居家体验。
所以我的建议是，在保证有一套改善型住房的前提下，一胎家庭买60平自主；二胎家庭，买挂户房租房住。周末寒暑假可以回去住，小学6年很快就过去，中学具有不确定性，为了孩子坚持一下。香港风水大师也常有小房子聚气的说法。
从成都学区角度来看，如果非要分一类二类的话，目前青二锦二算一类，攀成钢、翡翠城、成师万科等算二类。说句有点讨打的话，目前只有锦二青二的学校本部（及草小）的学区才算是真正的学区房。
但攀成钢、成师华润、万科的房产非常值得持有。这几个片区占尽成都资源，顶级学区的框架也是建立好了的（从小学到初中），只是在等待时间的磨合。如果政策让我有机会入手上述地区的房产（当然是新盘），我会义无返顾。一旦学区成熟这几片区将攻城拔寨，一骑绝尘。
以上写给有经济实力的家庭，需要配置改善加学区房的核心观点已经说完，我要表达的意思是这是一个方向。每个家庭情况不一样，怎么办抑或是不办，哪种房子先办哪种后办根据自家情况来定。
后记：作为成都土著，因为父母有福利分房，从来都衣食无忧，所以我一直在房产的问题上是后知后觉的。这种成都土著的莫名其妙优越感让我错过了一次又一次机会，特别是成都2003年1500元商品房的起步阶段。
还好，大学毕业后到全国各地的工作让我终于冲破了四川的老旧，让我能用审视历史的眼光来看待成都的进程。
2005年
首次个人置业（完成第一套商品房的配置）
2007年
再次个人置业（完成了除居住之外房产资产第一次配置）
2008年
调仓换股（完成父母福利房到商品房的转换。当时房子还在摇，我们在卖房买房，原因很简单，6.2级地震都经历了，难道余震还能把框架结构摇垮？）
2014年
再次置业（完成对改善型户型的增持，对父母养老的交代）
2019年
再次入手学区房。（完成对孩子的期许）
在这过程中，由于眼光短浅，错过了2016年有一套房子棚改后货币化安置的资金入手学区房，结果造成2019年用3倍的价格购买。此生最大憾事。
目前房子都在手上，都是中环以内陆铁电梯房。是在完成各阶段家庭需求的时候慢慢留下来的。顺便想拽住成都腾飞的翅膀。
锦二群中有很多高知家长，是各行业栋梁，未来都是各行业的专家。在关注事业的同时也应该关注家庭资产的配置，特别是房产，这是家人幸福生活的护城墙。
中国城市化进程波澜壮阔的几十年，有多少家庭在此间浮沉。2019年是中国城市化进程后半程的元年。这难道不是中国最大的风口？这一次成都终于站在了舞台的中心。而我们这一代家长又一次站在了起点，我们难道对此视而不见，任时代从我们身边流走？
谨以此文特别献给锦二群中所有的朋友，关于房产话题，言尽于此，不敢再妄发谬论。大多数观点都是个人狭隘经验和看法，不足建议。君子合而不同，有不同意见大可共同讨论进步，不接受漫骂。最后，谢谢大家阅读。