我为何不买天涯石学区房
作者：牧雨爸爸
七年前
溜爸前言：
牧雨爸爸又来投稿了。
第一篇投稿：雷厉风行拿下成师附小本部学区房心路历程
第二篇投稿：一个成都土著对楼市+学区的思考
上上周，我们的编辑“赞花儿”出过一篇天涯石小学学区房的踩盘报告：
今天又推送这篇题为“我为何不买天涯石学区房”的读者投稿。
这段时间是和天涯石杠上了
这篇文章，看得出来牧雨爸爸是花了很多心血，当然其中的一些观点和判断，我个人还不是太认同，但不影响整篇文章的价值，具有一定的参考意义。
公众号作为一个公开交流的渠道，我也不希望做成我个人的一言堂，也欢迎其他有不同见解的读者投稿。
以下为牧雨爸爸投稿全文。
成都学区房已获授权。
看了这个标题就知道我又拉仇恨了。
好吧，身在溜爸这个学区房群落，天天看着大家讨论学区房，好像只要谈到学区房这个话题就是一个有无限魔法的水晶球，皆是一片欢声笑语。
而我总要这么不合时宜，偏偏要去挖掘它不受人待见的一面。
在我看来有些观点不够全面，很多家长紧盯着出口摇号率和房产本身，这是比较片面的，甚至会造成损失。也有和不少家长朋友私下讨论，所以很难置身事外。
之前已经发了两篇文章了，以溜爸的话说就是争议很大。
那好，既然争议这么大，看来有很多道理还是没讲透，那我就发个大招嘛，再写一篇把这个拼图拼完整，搞成魔戒三部曲。
思路只会越说越清，道理只会越讲越透。前两篇文章我都没怎么提学校和政策，只是直接甩出了结论，怎么得出这些结论和抉择没有论述。
那今天就好好地把锦江二区锊个遍。也不谦虚了，只想对还没有下手学区房的家长有警醒作用，这是思辨。
在得到优质资源的同时也必定有所付出。这种付出就是学区房的隐形特征---风险。
我常常有个比喻，买学区房是“买定离手”，下注之后就是福祸由天。
天是什么？形势和政策。赢了皆大欢喜，输了“人”才两空。
资产减值是一方面，重要的是小孩上学会受影响。抉择要经过两个关口的考验，第一是幼升小，第二是小升初。那先来讲讲形势，看一个血淋淋的事实。
谁说您买房就一定读楼下的名校。义务教育只是保证你有书读，可没保证必须读那里。
兵法有云，先为不可胜，以待敌之可胜。教育是投资，学区房还是其中第一大硬件投资。而且这还是不能出现意外的硬件，不能有差池地决策就要回避任何风险。打麻将不知道为什么赢的人最后一定也会输得干干净净，因为不知道输赢的内在逻辑就无法做出正确地规避。
那就我们就先认识一下学区房风险。
热门学区房第一大风险---爆仓。爆仓的定义，就是上学的学生数量大于学校的学位数量，学校装不下。先看看我们面临的情况。
1.从2016年开始，出生小孩人数暴增。如果您的小孩出生在2015年9月1日之后，那么不好意思，您赶上了改革开放40年来成都婴儿潮最高峰。
2.先看看2018年各学校的情况：
再看看2019年的情况:
入学人数是毕业人数一倍，而且是持续增加。根据成都出生人数，2022年上学的小学生将进入历史最高位，而且趋势还在上升。
锦江二区的成师附小、天涯石目前爆仓已经显怀，盐道街也紧随其后，连龙王庙巴掌大个地方2018、2019年都已经各是4个大班了。2016年以来锦江二区各学校已然在成都家长逐渐觉醒的教育意识下持续扩招班级，那么2022年开始，这种觉醒的意识叠加上历史最高峰的婴儿潮，热门学校学位争夺将是何等的惨烈。
以锦江二区为代表的热门小学爆仓是大概率事件了，甚至溜爸的前40强大部分都可能会爆仓。多余的学生肿么办？肿么办？从接触学区房开始，我就在追问这个终极问题。
很遗憾，没有标准答案。那么，我只能站在管理者的视角思考问题。
在成都没有出任何政策的现在，我总是有靴子没有落地地惴惴不安。那好，就只有把管理者手中的牌翻来看看，先来看看全国其他城市是怎么做得?
北京石景山
卡时间!第一顺位最长时间卡到3年。
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重庆沙坪坝
卡时间!第一顺位最长时间卡到3年。
卡面积！这位洪崖洞母亲的最新政策，
竟然已经把面积歧视到了60平，
作为59.99的我已经无力吐槽。
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苏州园区
卡学位申请资格时间和学位使用时间。
▼
总结：管理者手上有些什么牌？
义务教育学位是要安排的，热门学校多余学生只能统筹，爆仓意义上的统筹我称为被动多校划片。
爆仓情况下，热门学校肯定也是要收学生的，但收谁？统谁？全国看政策就是这几种，卡落户时间、卡面积、卡9年一学位。
分析一下，最可能第一会使用得就是卡落户时间，用先来后到解决问题，这是中国人的习惯。卡面积不太人道，有背教育公平。卡学位成都虽没提，一套房优先解决一个家庭的适龄儿童的政策基本就是在卡到6年一学位。
所以我总结一下，解决小学爆仓有如下手段：首先用落户时间卡，先来后到。北京石景山最极端的做法是直接给出3年时间，所以放眼全国，第一顺位3年落户应该是安全的。卡面积一般不会用，但如果在卡时间未能起作用的前提下，也可能会用。极限卡到45平，所以50平以上安全。9年学位空余安全。
那么规避爆仓无风险学区房标准已出：
1、 落户3年（备注一下，重庆以8月31日为节点，北京石景山以4月30日为节点）
2、 面积大于50平
3、 学位空余9年
不过别紧张，我们再来看看成都的基调。3月20日，官方发布的《成都市教育局关于做好小学一年级新生入学工作的通知》。
这个通知估计大家都看过，但我认为最重要的是成都提出了“学位预警”这个概念。
也就是说成都解决热门学区大概率会先走学位预警这步，先发布预警时间节点，如果预警发布之后你还来，被统筹了就不要喊冤了。
成都目前为了应对热门学校爆仓掌握以下几个边际：
1、 尽早落户，这是第一重要原则！（以每年4月30日或8月31日为节点，越靠前点越好。最好1年，最最好2年以上，安全边际在3年。在成都学区预警政策没出来之前迅猛上车，即使没满一年，也可能是老人老政策，新人新政策，参照苏州、重庆）
2、 面积50平（此条有一定参考意义，安全边际在此）
3、 学位空余（6年一学位是常识，苏州9年一学位太苛刻，难不成小学毕业了还不能搬家？那么9年是安全边际，不过好像义务教育也就9年...）
爆仓型多校划片是被动的。政策型多校划片是主动的，如果出这个政策说白了就是要践行教育公平。
成都小升初已经是多校划片了。2019年小学除攀成钢成师汇源和盐小通桂之外，单校划片基本没变。
那先看看北京的政策。
北京东城区小学多校划片！嗯？没细节......没细节....好嘛，那就是啥事都没有？不过有句话叫空穴来风，今年不出并不代表以后不出，毕竟还是出了文件，毕竟还有攀成钢片区为先例吧。好吧，那还得重视，我最怕吹风了。为了证明我不是一个人在悲伤，贴一段话在这里。
思考了半天，怎么划？调作战地图来！
“选学校”到“选学片”？好吧，那锦江二区4个学校，靠得最近的是盐小、成小、龙王庙，天涯石孤悬北边。从地理位置上来说，成小盐小两座神山处于锦江二区的腹地，西面紧贴青羊二区（彩虹小学、回民小学势力范围），南面以江为界，过江便是武侯区（龙江路小学势力范围），东边有龙王庙小区守关，北面是天涯石镇守。
我曾经不止一次地演练过，如何多校划片？如果是为了解决教育公平问题的主动性多校划片，成盐不怕分流，哪怕是跨行政区分流也不怕。如果跨学区往和平街划的话，小孩上学要跨过整个春熙路商业区，这是每天要西天取经的节奏？严重有背就近原则。
从图中，大家可以看出，成盐龙基本在一个区域，而天涯石在北边一支独秀，相邻比较近的是和平街与昭忠祠，如果政策性多校划片天涯石是不是可能和锦江一区走得更近。
再深度思考一下，实际锦江二区的学校都是不愿意看见因为主动性多校划片自带高光的天涯石抱团锦江一区。因为一旦这种情况形成，就会造成一区和二区共强，共同分享资源，锦江区优质初中资源会被稀释。
应当注意得是，2018年锦江一区的出口数据已经开始出现这种苗头，2019年应当持续关注。
如果被动多校划片，在极端情况下，二区所有学校都爆仓了，实际上这种情况不是不会发生。成师、天涯石都是爆仓势头，龙王庙承载力有限，唯一就是盐道街可能有点余粮，在自己不爆的情况下，支持成师都有困难。（参考昆仑华庭明明在成师的片内，而由于产权问题调剂到了盐小。）
那么在二区所有学校都爆仓的情况下，如何调剂？如果按就近原则进行统筹，我看过一篇文章，说是小学上学距离就近原则是4公里以内，但我找遍了资料也没看见教育系统任何官方文件。那么如果在4公里范围内统筹是个什么概念。见下图：
基本3公里就涵盖了以天府广场为中心到一环的半径区域，5公里就涵盖了到二环的半径区域，那就是基本成都二环以内的学校都参与统筹，想想也不可能。
这只是假设一下而已，因为如果锦江二区4个学校都已经爆仓，我想管理层早就出手学位预警了。
当然从个人角度一个基本的判断是，青锦二区的管理层是乐见学区坐大的，既是品牌也有实实在在的财政划拨。管理层主动多校划片的几率还是比较小。所以说我并不太担心主动多校划片，而是担心成都这颗耀眼的明星带来的人口大潮会横扫一切。
本节总结：锦江二区防御多校划片的学校选择，成师、盐小。
这个出口就是指小升初。锦江二区的出口高摇号率就不说了，借用前辈统计数据。
面对支撑整个锦江二区学区房价70%的出口数据，光彩闪耀亮瞎了眼。但我总是怕热爱在情浓处褪去。所以，在接触学区房的最初，我又在家长帮论坛发出了第二个终极质问。
遗憾的是除了带有感情色彩的回复外，没有任何有意义的答案。锦江二区所有学区房高出市场接近一倍溢价的本质原因，竟然没有人能回答！我再次瑟瑟发抖。
既然没有人回答，那好，只有自己寻找答案。以史为鉴，可知兴替。那就从成都青羊二区和锦江二区如何形成中去研读。
下图是我根据成都初中发展和X嬢嬢对五朵金花发展论述做的青锦二区发展简图。
针对上面这张图我做一下解析：
1、2000年的七小联中，目前除师大附中初中由于生源问题略有微词之外，其他的都是成都各区响当当的角色，说明教育是传承有序的。
2、第一代五朵金花（龙泡实东升）和第二代五朵金花（龙泡实成盐），不管在任何时代，龙泡实都是牢牢地占据着五朵金花的位置，确实是王牌劲旅。
3、从图中可以准确地判断出，成都学区房概念是2010年开始的。实际在2015年之前学生数量都是比较平稳，从2016年开始加速扩班，从17年开始天涯石和成师都是进比出多一倍。那么按2015年全校30个班的规模来看，最保守估计到2022年在读班级都会到达60个。面对比2015年翻一倍的规模，基建都是在2015年以前的市中心老牌小学那有这么多空教室储备？
4、七小联中演化来的479小联中是从2008年由官办民助回归公办并且划归区教育局。以前五朵金花进入七小联中是通过考试选拔，2010年以后是摇号。
5、2010年479小联中如仙女下凡一样参与锦青二区摇号，真正形成了从名校小学到名校初中的一条龙链条。但在这过程中，有一个细节非常值得关注。以下是袁嬢嬢原话“就是本以为青羊区是占了4中和9中两所顶级中学是最大的受益者，但由于青羊区采取了阳光普照式的摇号策略，结果造成了可以摇4中和9中的小学实在是太多，僧多粥少，摇中的概率整体偏低，最高的青羊2学区也只有40%几左右。而锦江区的策略则刚刚相反，集中资源办大事，虽然可以参与摇号7中的学校不少，但大部分学校的概率都非常之低，只有盐小、成师附小、龙王庙、天涯石这四所学校获得了一面倒的摇号资源，进入七中的概率达到了接近70%！直接导致这几所学校戴上了锦江区“四大金刚”的帽子。此时金花的天平已经完全倒向了盐道街小学和成师附小这两所名校。青羊区也肯定是悔惨了，开始反思自己的政策并进行调整，目前摇号资源向青羊2学区集中，概率也慢慢上升至了约60%。”
根据这个细节值得思考的是，青羊区为什么要逐渐调高青羊二区的小摇号概率？从管理层角度思考，应该是总结得失后的强强联合策略。优质小学为优质初中输送优质生源，而优质初中为优质小学保驾护航，打造全市顶级学区。这样看逻辑就清晰了，为了保持教育强区的优势，这种出口不会轻易改变。从侧面也肯定了对口小学教育质量。
下图是2018年X嬢嬢统计的学校生源构成。锦青二区占到了479学生的七成。
这是从生源供给角度的推论，那么有没可能是按就近原则对口呢？好，再调作战地图！
从图中可以看出：
1、 七水离锦二4个学校的直线距离都在2公里左右，七水离锦一学校的距离在3.5公里左右。确实锦一比锦二离七水远。
2、 十七中初中紧紧环抱着天涯石，盐道街中学紧紧环抱着成盐。如果按就近原则，为啥舍近求远？再加上七水身边的锦官驿，锦江三区的娇子、盐道街东区离七水的距离更是得天独厚，为啥就锦江二区一枝独秀？推测指向一个答案，这是以教育质量为主，以就近原则为辅的对口原则。
本节总结：随着生源的增加锦二对口概率会有下降，但从保生源和就近原则两个维度来分析，都指向一个方向，对口架构不会产生大变。
那么只有另一种可能性造成系统崩溃，就是小联中再次收归市属，进行全市统考或统摇（重庆七龙珠选拔和成都高新区选拔就是这样）。但考虑到小联中是从市属官办民助到现在区属公立，格局已定，再走回头路不太现实。加上市属已经有了大摇号的石室中学，树德中学，成都七中高新等成都479高中的亲儿子，所以小联中再划归市属的可能性几乎没有。
在小联中区属公立这个基本属性不变化的情况下，从逻辑上分析锦江二区的对口结构就不会发生大的变化。
至此，我的两个终极问题从逻辑上得到了答案。
风险已经讨论完，来谈谈学校。
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以上是锦江区小学2017年报数据统计（图片来自于某论坛）
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这是前几年锦江区调考成绩的前三排名。（图片来自于某论坛版主）
成盐就不说了，说说天涯石。从锦江区示范小学的名头和调考成绩来看，天涯石都无愧于锦江二区的中坚力量，是完全有能力和成盐并驾齐驱。这也无怪锦江二区的高光，连续三年全区调考前三都在区内。
龙王庙这几年确实争议比较大，我浏览了网上大部分关于龙王庙的评论，以下这个评价比较具备代表性和客观性。
结论如下：龙王庙是有一定历史底蕴的学校，占据锦江二区绝佳地利（位置也是资源），但受到面积限制无法大力发展，并没有进入锦江区示范小学名单，2017年还在接受统筹。确实无法与成盐天相提并论。其水平应该和锦江一区学校差不多，略有出口优势。
但如果家长考虑龙王庙，在整体教育上无法与成盐天涯石一致，那么从购房成本上来说是否可以多关注一下锦江一区，毕竟和平街出口七水也达到了40%（2018年隐形富豪，请务必仔细研究其出口数据构成，2019年应该重点持续关注）。
以上观点都说完，现在该点题了。
“我为什么不买天涯石学区房“。
这是我第一篇文章里面争议最大的观点。那我再重新梳理一下我的选择思路：
1、 21年读书，19年4月30日之前上车，避免卡落户时间。（赶两年时间）
2、 选50平以上房子，避免卡面积。
3、 选锦江二区腹地，避免政策主动多校划片。（我在这点上淘汰了天涯石）
4、 靠近学校，选离学校只有10米的小区，避免划片调整。（虽然出此政策机率渺茫）
5、 选成师附小，选学校，而不是只看出口。虽然成师这两年成绩有所下滑，但我绝对信任百年名校老师的水平和荣誉感）
备注补充一点：由于要考虑平时住读，我在感性上还是选择了相对勉强可以居住的房子。其实从五朵金花风险和学校教育角度来看，目前的最优选择顺序应该是实泡盐。（胜西也接近爆仓）成师和天涯石作为目前爆仓三剑客之二（还有一个以前是东小）还是少碰为妙，如果着实心仪请参照爆仓安全边际购买。
学区房价值的体现不是在房子上，而是在学票上，且这个学票价值构成还是个复杂的体系。
大家一定要弄清背后的逻辑。一旦这个系统出问题，整个升学的路径就会改变，房产就会大幅度减值，所以大家的关注点要广泛。
有很多朋友来问学区房，我一般都会先反问上学时间？预算？居住要求？风险承受能力？很多家长都忽略了最重要的时间问题和风险承受能力。幼升小，小升初的升学政策在我看来是不稳定的，因为它不是国家的统一政策，每个城市每个区甚至每个学校都可以不一样。以成都为例，高新区小学和初中没有好学校吗？
但为什么没有顶级学区？就是因为小升初优质学校之间并不是一条龙连贯的。
很多朋友上来就问学区房会不会增值。
学区房房产本身的价值属性特别是居住属性并不高。大部分是学票价值，而这个价值是人为控制的，从房产本身角度说投资意义不大。
所以问我会不会涨，我只能说成都涨，括弧！政策不变的情况下，必然领涨！
现在成都学区房的价格已经不是15年那种原生状态，那时的价格只反映房产本身价值。16年17年成都本身的上涨周期叠加学票觉醒地暴击，确实是一飞冲天。现在我看看学区房超过成都平均涨幅的价格，从投资标的的角度看只能摇摇头。所以家长要以解决小孩上学为首要目标，摆正心态，这是刚需，定位为祈祷保值平稳就行了，把目标期望设低点，也许才会有惊喜。
最后还是结论如下：在政策不变动的情况下，面对未来的婴儿潮和私立高额的学费，再加上成都房价的底色，锦青二区是有上涨空间的。
劝劝大家多做功课，才会在抉择过后睡得着觉。溜爸说我是雷厉风行拿下的成师，确实是一天就买了。
而我在这“雷厉风行”之前是一年多仔细地研究和看了几十套房子地积累。我是这样做的....
绘制表格：这是对目标学区房历史各时间段价格的掌握，弄清学区房与成都整体房价的关系。才知道什么时候优质房源出来了能马上下手，何时下手。
锦江二区的街道是我抗着娃一条一条街走出来的，
在没有溜爸学区房百科以前，回来还要画地图。
点击小程序可以进入划片查询
做好资产规划：选择上不要紧盯出口，要选学校，娃强才是王道，才会不受条件限制自由选择，学区房保底才会失去意义，政策带来的升学风险才会消失。做极限生存假设，凡事都要有战略储备方案，居安思危。万一10年后出口政策发生变化，才能有另一只手来扭转局面。
天涯石家长也不要吐槽了。也不要强调拆迁很多，学生会减少，只要有红星国际这尊大神在，面对汹涌地婴儿潮，还是妥妥地做最坏打算为好。
已经购买了的，我在文中已经说得很清楚，绝对好学校。如果爆仓大概率是先学位预警，没出政策之前落户大概率是安全的，安心读书。没有购买的，要不迅猛上车，要不请参照爆仓安全边际慎重考虑。
好了，仇恨已经拉完。
我的分析都是基于逻辑和已知情况层面的考量，如果非要说这是无端猜测，那我也无话可说。
我从家长角度考虑保证小孩上学问题，只有一个原则就是“防”，在自己能力范围内最大限度的回避风险。至少在我心中，所有争论和疑惑是消停得。
以上所有分析推测都是风闻言事，只给大家提供思路，不做购房为标准。
最后，让我们锦江二区所有人都来祈祷：
“愿人生只若初见，阿门。”
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