二手房房价的4大决定因素
国庆8天大假终于结束了。以往的大假一定是陪娃在国外。今年不能出国、国内游也到处都堵，只好8天家里蹲。在家鸡娃真是个体力活。emm。。。还是上班轻松。赋闲在家，把以前的核心观点文章进行了梳理，相信对读者们还是很有帮助。众所周知，溜爸公众号的主业是研究成都学区房。学区在前，房在后，学区房本质上也是房地产的一种。房地产的范围很广，根据土地性质不同，还有工厂、商铺、写字楼、公寓、住宅等多种方式呈现，但和我们老百姓息息相关的，主要是住宅。（本文主要讨论二手商品房即住宅价格的影响因素，商铺、写字楼、一手商品房住宅不在讨论之列。）2016年起始，也是成都人民不动产增值意识萌芽的元年，主要体现在：1、开始重视小区物业服务，改正物业费是一种开销的观点。宁愿多交物业费提升小区品质，保证房价增值。2、小区品牌维护意识强烈。消灭小区的负面评价、家丑不可外扬；对外多多宣传小区的优点，形成攻守同盟。最近成都万达一号据说成立了价格指导委员会？
一套二手商品房的价格，真的靠小区同盟就能维护吗？一手商品房在开发商手中，价格由开发商决定，BtoC的销售过程可以通过炒作、饥饿营销、捂盘惜售等多种方式抬高价格（政府限价不在讨论之列）。二手房在每个业主手上，CtoC的销售过程卖多少全看业主心情，价格同盟是否是一种自说自话？
李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
但当你沿袭首富的指导，去选择二手房的时候，你会发现，“地段”，更是一个仁者见仁智者见智、很个性化、并没有统一标准的东西。最近，首富在成都原来拿地的南城都汇地块，出了很多问题；但不可否认的是，首富拿地的眼光还是很厉害的。不信？我们拿两个典型小区作对比。
一套卓锦城一期130平方，成交价仅233万，单价还不到2万（1.78万）。而一套城南一号185平，成交价707万，单价已经接近4万（3.8万）！（这还是高新区单独限购政策加绑的情况下。）这两个楼盘，直线距离不过7公里！单价就可以差一倍？！
卓锦城业主表示严重不服！你叫金融城，但我叫三圣乡啊！你是大平层，我也是，而且赠送面积更大啊！你是大盘有一二三期，我更是大盘，都一二三四五六期了！你有商业配套，我也有卓锦曼购啊！你有锦城湖公园，我也有白鹭湾湿地公园啊！你有一号线地铁，我也有2号线地铁啊！你有泡小分校，我还有盐道街小学分校那！三圣乡以前都是田坝坝？你金融城那一圈以前更是农田，油菜花开的之旺盛！凭啥子单价低一倍？你是南帝我还东邪，你是南拓，我还是东进那！在政府报告里，东进还排在南拓的前面！我们的地段更好！我们要成立价格指导委员会！卓锦城销售单价不能低于3.5万！你看所谓的地段，很难有衡量标准。虽然民众调查觉得金融城该比三圣乡贵，但都无法拿出量化的数据说服彼此。现在理论依据来了！溜爸提出二手房房价的决定因素，主要有以下四点：地段和配套40%+学区40%+房屋属性20%-风水5%。
宏观层面地段价值30%权重地段的价值，本质上是土地的价值。土地的价值我说了不算，你说了也不算，得听政府的。我们来看看成都各区的土地价值（以下图例及数据取自于成都市国土资源局官方网站）。关于基准地价，权威的解释是指城镇国有土地的基本标准价格。即各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格。先看看2014年1月1日的评估。
2014年制定的基准地价标准级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级非城市建设区商服地价元/平方米13800105157275516031652265/万元/亩920.00701.00485.00344.00211.00151.00/住宅地价元/平方米939075456390484530452055/万元/亩626.00503.00426.00323.00203.00137.00/级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级工业限制区/工业地价元/平方米750600480/万元/亩50.0040.0032.00/2014年，住宅地价分一级、二级、三级到六级。最贵的是一级地，9390元/平方米。（注：这个价格和房价没有直接换算关系）再来看最新2017年对成都主城区住宅地价的评估。一级地已经变为24300元/平方米。
哪些土地才算一级地？覆盖范围也发生了重大变化。已用红圈标出。
辣眼睛的是一级地范围的变化。
从2014年深红色的只有一小坨，到2017年深红色的变成一大坨。。。
改动实在是太大了！有木有？成都主城区的一级地主要覆盖青羊区、锦江区、武侯区及高新区。看出端倪的读者，现在能明白为何溜爸最爱提到青羊锦江高新3P组合。最值钱的土地上一定会堆砌所有的资源，教育也只是资源的一种。长远发展看，马太效应形成，青羊锦江高新将会一骑绝尘。金牛成华将泯然于众人。武侯区受益于青羊锦江到高新是必经之路以及华西医院这个巨无霸，因此也将追随青锦高，争取不掉队。2020年成都市中心城区基准地价目前还未全部公布，但是已经有部分区县公布了。龙泉驿区
龙泉驿区城区分为龙泉驿区南片区和龙泉驿区北片区。其中，龙泉驿区南片区更新范围为131.29平方公里，东至五环路，南至定级边界，西至定级边界，北至定级边界-成渝高速，涉及龙泉街道、大面街道、同安街道、柏合街道的部分区域。龙泉驿区北片区更新范围为72.94平方公里，东至定级边界，南至成安渝高速，西至定级边界，北至成南高速，涉及西河街道、洛带镇、洪安镇及洪安镇黄土片区的部分区域。相较于2017年4月公布实施的龙泉驿城区基准地价来看，龙泉驿区城区的住宅用地一级用地的基准地价从之前的4100元/㎡上调为8340元/㎡，上调幅度高达50%。
2017年4月24日后龙泉城区住宅用地土地基准地价
2020年7月1日后龙泉城区住宅用地土地基准地价金堂县最新基准地价····金堂县城区↓
淮州新城↑金堂县城区以及淮州新城基准地价，如上图所示，请戳大图查看。据了解，该成果已通过成都市规划和自然资源局技术检查并予以印发，并且将从2020年1月1日起执行，有效期3年。
（2017年金堂县基准地价）与2017年金堂县基准地价相比，即将执行的金堂县城区商服用地、公共管理与公共服务用地、工业用地基准地价稍有提升，但是住宅用地的基准地价是有所下降！双流区
双流区2019年住宅基准地价
其中的城区住宅用地基准地价由2016年的169-228万元/亩上调到746万元/亩（11190元/平方米），幅度非常大，上调幅度超过200%。
天府新区对于大家关心的天府新区，基准地价参见下图。评估时间为2018年1月1日。一级地价为14700元/平方米，基本相当于主城区一级地价的一半。
上个月，天府新区成都直管区土地定级与基准地价更新听证会已经召开 ，相信不久今年新的地价就该出来了。
还有很多区县调整了基准地价，大部分是上调为主。2014-2017短短三年，主城区一级地从9390元/平方米，跳涨到24300元/平方米，上涨260%！不知道2020年成都主城区的地价国土资源局会如何评估？通过以上学习，我们可以明确二手商品房房价的第一要素：1、地段。你将购买的住宅处于几级地。一级地最优。在同等条件下，一级地的房子比其他级别的贵，非常合理。配套，10%权重2、公园。住家附近有大型公园。加分！这个很好理解，饭后百步走，活到九十九。住家附近有超级大的公园，无论老人散步还是陪孩子嬉戏，都是独有的资源。从当前的房价也反映出这些区域的资源稀缺。例如浣花溪片区。
锦城湖片区。
桂溪生态公园。
3、地铁。住家附近有步行十分钟之内可到的地铁。加分！
4、商业配套。住家附近有大型的商业配套。加分！太古里商圈。
铁像寺水街。
鹭洲里。
地铁便于出行。万达综合体、伊藤、家乐福等便于购物。这都非常好理解。此处不再赘述。学区，40%权重溜爸给了学区40%的权重，是有原因的。不妨细细思考下，作为一个普通家庭，不买新房，却买二手房的驱动力是什么？70%以上的成都人都有新房癌哦！非新房不住哦！除了小的换大的、差学区换好学区、再或者买个小房子挂户口，再没其他原因。学区房一定要考虑住家近，小学六年就近接送是第一原则。所以二手房的选购，和就业强相关、学区强相关。5、学区因素。你选中的二手房在40强名单里面，学区因素加分！
有兴趣的读者可仔细研读溜爸2020年40强名单。（蓝色字是链接，可以戳戳）实际上能做到兼顾居住+读书就近的房源，少之又少。正所谓钱多事少离家近，陪娃赚钱两不误。这也是为啥盐道街小学本部对口的学区房蓝光皇后国际房价超高，挂牌单价已过5万的原因。
那么，在学区方面有没有减分项呢？有的。在未来几年成都市主城区的知名小学继续爆仓的大背景下，形势一年比一年严峻。为了读好小学而买学区房的家庭，会尽量回避爆仓的小学，这算减分项之一。
最后，就是要核实房子学位是否被占用。若房东有小孩在小学就读，说明学位已被占用。成都已在部分热点小学实施一套房子6年一个学位的政策，所以被占用学位的房源也要减分。微观层面房屋自身属性，20%权重6、房屋自身属性如朝向、楼层、户型、采光、是否临街、是否挨垃圾房、梯户比、装修情况等等，只占你决策购房的20%权重。有些老破大，装修稀烂的，很多人看不上；看到装的好的，很坑的溢价销售，立马眼睛放光。溜爸只想：
装修好坏，是购买一套二手房最最最不重要的决定因素好嘛！扣分项主要有：房屋临街。溜爸个人对房屋临街非常排斥。临街的噪音会严重影响睡眠质量，使人失眠、多梦、浅度睡眠，最后造成神经衰弱。临街灰尘也特别大，这都是临街房源扣分项。房屋采光不好，有暗房。成都地处盆地多雾，尤其冬天阳光更是稀缺资源。房间能否晒到太阳是重要的权衡指标。这一点上门看房子时观察一下即可。购房时需注意不动产证上是住宅还是公寓。此处的公寓并非指40年商住产权。而是70年住宅产权，但因为日照不够，因此叫做公寓。请注意区分。梯户比太高。部分黑心开发商将新盘修的比鸽子笼还密。如三梯八户，甚至五梯十六户
，这种楼盘回避吧。以后每天你都会花至少10分钟等电梯。吃瓜群众说：那我买的两梯两户就很84了哦？
叫你炫富。装修。最后才考量装修。装修作为一个每年贬值6-11%的投入，50万装修款，基本在十五年后，就必定需要全部翻新。风水， -5%权重7、风水。风水是减分项，不作为加分项。普通家庭不需要过于考虑这一点。主要针对异形户型，以及凶宅需要回避。好了，最后我们再回顾下本篇的内容，二手房房价的决定因素，主要有以下四点：地段和配套40%+学区40%+房屋属性20%-风水5%。