花70万买的安置房三年后涨到200多万，然而卖家拒绝过户

可能大家都会有这样的印象——这些年，宁波的安置房小区是越造越好了。

有的安置房小区，直接就是大牌开发商代建的。像东部新城的明湖花苑，由绿城代建；位于集士港、古林的机场四期安置房项目，代建方包括雅戈尔、旭辉等。

而且不少安置房小区所处的地段、周边各类配套等，比商品住宅楼盘还要好，但房价却比周边的商品住宅楼盘低好几千甚至上万元一平。

也因此，新交付的安置房，在宁波二手房市场上蛮吃香。

不过，安置房从交付到办出产权证，通常要一年半载甚至更长的时间。而不少安置房的房东，会在交付拿到房子钥匙后，就选择把房子卖掉变现……

正是在这个过程中，产生了大量的房产买卖纠纷。

今天，我们就跟大家讲述2起安置房买卖官司。

第一起官司中——

买家花70万元买的一套安置房，三年多后市价涨到了200多万元。但这套安置房产权证办出后，房主却不是卖家……房东拒绝过户，要解除购房合同！

买家通过打官司，不但要要回已付的房款，还要求卖家赔偿“失去同期购房机会”的经济损失78.5万元。

大家不妨来猜猜他有没有打赢官司？

第二起官司中——

买家同样买的是还没办出产权证的一套安置房，总价80万元。半年不到，买家又把这房子转卖给了另一个人，卖价122万元……这个时候，产权证也还没办下来。

然后，房东在办出产权证后，把房子拿到银行办了抵押贷款，并以各种理由不办过户手续。最终买家转卖不得，只能违约，赔了10多万元违约金……

买家打官司，要求卖家配合办理过户手续，并赔偿损失。他能胜诉吗？

官司一

这起官司里，买家是位外地来甬的70后，我们且称之为阿国。卖家则是位90后，我们且称之为小明。

小明家老屋拆迁后，把分到的一套位于镇海九龙湖的安置房，在2016年年末以70万元的总价，卖给了阿国。

双方约定，签合同当天阿国先付30万元房款，余下40万元等产权证办下来再付。

2018年11月，这套安置房的产权证办出，但并不是登记在小明名下，而是登记在小明父亲名下。

小明父子拒绝过户房子。

拖到2020年3月，阿国要求解除购房合同，并要小明返还30万元房款。

同时，2020年4月底，经评估公司估价，这套安置房的评估总价为207万余元，阿国要求小明赔偿自己失去同期购房机会的经济损失78.5万元。

一审法院认为：

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

简单说，小明以这套安置房没有登记在自己名下、不是自己的房子为由，因而主张买卖合同无效，是不行的。

而因为房子权利人不是小明、没法办过户，阿国要求解除合同并要小明赔偿损失，是正当诉求。

最终，法院判小明返还阿国30万元房款，并赔偿阿国损失78.5万元。

官司二

这起官司里，买家小刘与卖家老程，于2017年年末签订房产买卖合同，以总价80万元购买老程所有的位于鄞州姜山的一套安置房及车棚。

签合同后大约半个月内，小刘付了55万元房款。双方约定，余款25万元于老程产权证作出后当天付清。

当时，这套房子的产权证还没办出。

双方同时约定，在房屋未过户前，老程把房子交给小刘使用，并不得再将该房产进行买卖、抵押等。小刘为该房产的实际权利人，可以转卖这套安置房，老程在做出产权证后应无条件配合小刘正常办理过户手续，以后房价涨跌都与老程无关。

过了四个多月，2018年4月末，小刘找好了下家，把这套依然还没办出产权证的安置房给转卖了，交易总价122万元。转让协议上，小刘签的是老程的名字。

再过了半年多，在2018年11月初，老程拿到了产权证，并办理了抵押登记手续——自然，这房子没过户到小刘名下。

那一边，因为无法正常过户，小刘只能和找好的买家解除转让协议，并赔给对方10万元的违约金。

然后，小刘就把老程告上了法庭。

一审，小刘胜诉，法院判决在小刘支付剩余25万元房款的基础上，老程解除银行抵押、把房子过户给小刘，并按小刘已支付的55万元房款为基数、按年利率6%赔付一定的违约金。

老程不服一审判决，上诉要求和小刘解除买卖合同，愿意退还55万元房款，并双倍返还定金20万元——相当于给小刘10万元的违约金。

老程认为，小刘在房子产权证还没办出时候就转卖他人、还签了老程的名字，有违诚信。同时，他表示，跟小刘签的转让协议中约定的房屋价格偏低，“显失公平，应系无效。”

但二审，法院驳回了老程的诉求。

法院认为——

小刘与老程签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，其对双方当事人具有约束力。

该协议中明确约定，涉案房屋及其附属设施的价格为80万元，且该价格涨跌与否均与老程无关；同时，老程同意刘贞转卖。

现老程以双方当事人所约定的出售价格偏低，以及其并未同意小刘转卖为由，主张《房屋转让协议》无效，缺乏事实依据与法律依据，不予支持。

看完这两个与买卖安置房有关的纠纷案例，如果你有意向购买新交付但尚未办出产权证的安置房，显然有必要多多考虑日后过户可能会出麻烦的风险，在转让协议上把可能发生的情况、双方的权利和责任等，最好约定得详细些、再详细些！

编辑：胡琳芸