《民法典》实施后，房屋租赁中的法律问题

2021年9月12日

来源：律海论道

作者：佚名

《民法典》实施后，房屋租赁中主要涉及的法律问题有了较大变化，根据《民法典》及相关法规规定，房屋租赁中涉及的主要法律问题有以下方面：

一、不能出租的房屋：

一是设立居住权的房屋，

二是违法建筑，

三是改变房屋性质的。

出租方不得在明知情况下将房屋出租给承租人用于违法行为。

二、要不要签订合同：

租赁期限约定为六个月以上的，应当签署书面的租赁合同。

没有采取书面方式，无法确定租赁期限的，视为不定期限。

三、租赁合同内容：

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

四、最长租赁期：

租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

五、房屋维修义务：

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

六、损坏赔偿：

承租人应当妥善使用，因使用保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。但按约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到正常损耗的，不负赔偿责任。

六、改建装修：

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

七、转租：

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

八、解除：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退租。

九、买卖不破租赁：

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

例外情形：将房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动;房屋在出租前已被人民法院依法查封这两种情形规定为法定例外情形。

十、优先承租：

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

十一、优先购买：

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

这里的“同等条件”主要包括购房的价格、付款的方式是分期付款还是一次性支付等都一样的情况下。

例外：即房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人没有优先购买权。

十二、格式条款效力：

提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利等情形下，格式条款无效。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

十三：争议解决：

双方可以约定争议解决方式，但如果同时约定仲裁和诉讼的，仲裁约定无效，但另一方未提出异议的除外。诉讼机关一般是租赁房屋所在地人民法院。