前期策划，决定了装配式是增量成本还是增量利润
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装配式建筑在前期策划分析中的四大价值点
（裴永辉 许佳锦）
【编者按】在王丽娟女士分享的《要降低增量成本，装配式建筑在前期策划要做哪些工作？》中讲到，有装配式建造要求的项目，往往在规划准备阶段，就需要进行与装配式有关的统筹分析、开发策划。
在项目的规划准备阶段进行与装配式有关的策划分析和方案比选，是装配式建筑项目是否顺利、成本是否可控的关键措施。在规划设计阶段，需要关注5大策划细节：政策分析、装配式指标落实方案、产品定位、全装修定位、开发进度。
本篇以浙江省温州市某住宅项目为例，为我们分享在设计前期的装配式技术策划分析的相关工作和实施要点。
①
| 工程概况 |
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项目地点：浙江省温州市
业态组成：包括22栋16～18层装配式住宅、六栋电力配套和两栋商业楼、全埋式地下车库，
用地面积：77,199平方米
建筑面积：194,906平方米，
其中地上：145,906平方米（其中：计容面积为138,958平方米），
地下： 49,000平方米。
装配化率：100%（项目建筑面积100%实施装配式建筑）
单体混凝土预制率≥20%，装配率≥50%。
鸟瞰图
单体立面效果图
单体建筑平面图
②
| 技术策划四大敏感点 |
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在技术策划中，主要关注策划方案比选、单体设计方案的确定、保温体系的选择、外防护体系的选择等四个方面。
（1）策划方案比选
依据本项目土地出让条件《温州市规划局规划条件》，本项目需实施装配式建造以及住宅全装修，其中墙体预制部分的建筑面积可不计容，不计容面积不得超过规划居住计容总建筑面积的5%。
其中土地出让条件中明确：本项目需满足绿色建筑、装配式建筑及住宅全装修建设要求，执行温州市现行有关推进绿色建筑和建筑工业化的相关文件和规划。根据《温州市人民政府办公室关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》温政办[2017]33号文规定：对于要求实施装配式建造的项目，不少于地上住宅建筑面积50%对应的建筑单体应实施装配式建造。
通过与项目所在地的主管部门沟通，对《温州市人民政府办公室关于推进新型建筑工业化的实施意见（试行）》温政办[2016]78号、《温州市人民政府办公室关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》温政办[2017]33号、(关于印发《工业化建筑评价导则》的通知)浙建设发[2016]32号等地方政策文件的理解，确定本项目实施的具体两个方案：拿面积奖励的装配式方案和不拿面积奖励的装配式方案。
方案一 不拿面积奖励的装配式方案，如下图：
方案二 拿面积奖励的装配式方案，如下图
拿面积奖励的装配式方案主要预制的都是建筑外围的竖向构件，外围竖向构件一般指建筑外墙的墙体由工厂预制的混凝土墙板构件，如预制外剪力墙、预制凸窗、预制外围护墙等等，成本高昂，且实际测算下来预制混凝土方量也远远大于不拿面积奖励的装配式方案。
因为浙江省预制率计算方法的不同，从经济性角度上，预制叠合楼板性价比最高，不拿面积奖励的装配式方案一般只预制叠合楼板、楼梯、空调板及阳台，总预制混凝土量少，施工难度低，现场工人也能快速适应，对整个项目工期影响也小很多。下表分别为两方案的对整个项目影响和单体装配式设计差异的。
分析两个方案对整个项目的工期、成本、销售收入的影响，如下表：
通过甲方内部各部门统筹决策，为最大化实现经济效益，本项目所有住宅按取得面积奖励5%的目标进行装配式设计。
（2）单体设计方案的确定
方案设计前，甲方及设计院积极与当地区委会的规划建筑局的主管部门沟通，了解项目策划过程中政府最新颁布的政策实施力度，本项目需执行的相关政策有《温州市人民政府办公室关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》和《温州市绿色建筑专项规划（2017-2025年）等执行工作的通知》温住建发[2017]235号等。
《温州市人民政府办公室关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》 温政办[2017]33号文中规定：“满足装配式建筑要求的项目，墙体预制部分的建筑面积（不超过规划计容总建筑面积的3%）可不计入成交地块的容积率条件核算；同时满足装配式建筑和住宅全装修要求的项目，墙体预制部分的建筑面积（不超过规划计容总建筑面积的5%）可不计入成交地块的容积率条件核算，但需落实停车泊位等配套设施。”根据以上规定可知，在温州当地，不同建筑类型所能取得的面积奖励也不相同，详见下表。
面积奖励政策
本项目中有两栋高层住宅楼包含两层商业裙房，针对这种既有公共建筑又有居住建筑的情况，根据《温州市绿色建筑专项规划（2017-2025年）等执行工作的通知》温住建发[2017]235号文中指出的“单体建筑为独立完整的结构单元，以地上结构缝与周边建筑分隔”，在实际项目操作过程中，为简化装配式前期设计，将原设计中住宅塔楼与商业裙房为同一结构单体，通过设计协调沟通，根据建筑功能的不同两部分切分将其两个结构单体，使得商业与高层住宅楼可以分开评价。
商业、高层住宅合并评价：
1)外墙拆分难以实现标准化，构件重复率低，采购成本高；
2)若商业仅一层，水平构件基本无法预制，只能考虑预制竖向构件；
3)商业与高层住宅需按同一单体进行评价，预制率、装配率以及面积奖励相关指标等计算较为复杂，无法简化设计。
原设计-商业与高层住宅结构未分缝
商业、高层住宅结构分缝，分开评价：
1)商业面积奖励仅为3%，且面积较小，相对的奖励面积仅十多平，可单独不预制；
2)高层住宅户型完全同其他楼栋，重复率高，性价比较高；
3)仅需计算高层住宅部分装配式相关指标，面积奖励评审、图纸设计、构件生产、现场施工均的得以简化。
设计调整后—商业与高层住宅之间设置结构缝
（3）保温体系选择
通过对当地常规现浇结构以及外地完工的装配式工程保温体系应用情况的实地考察，综合考虑当地以及本项目的实际情况，甲方建设团队最终采用在保证项目质量、成本及进度可控等方面更具有优势的内保温体系。
（4）外防护体系的选择
装配式混凝土住宅项目常用的外防护体系较多，如落地悬挑脚手架、工具式防护围挡、整体提升脚手架、三角外防护架、电动自爬升平台等。不同的脚手架方案均有自身不同的适用性和优缺点，如何选择外防护体系对后续构件拆分方案同样也影响拆分方案。本项目工程部具有多个项目装配式施工经验，针对于本项目，主要推荐两种脚手架方案，分别是常规的落地悬挑脚手架和三角外防护架。
采用三角外防护架可直观的展示装配式建筑施工粉尘少、立面一体化、施工模板节约等优点，装配式示范项目也会优先考虑采用该外防护体系。但其对工程条件有一定要求，一般需要外面一圈均有装配式外墙构件，且装配式构件宜在同一标高安装，使用条件相对苛刻。本项目中因为建筑立面造型要求，室外的架空造型框架在半层高处，其上的预制装配式围护墙安装高度不同于其他外墙构件，平均低1.5米左右，项目实际工况不适宜采用三角外防护架。
装配式外墙安装高度不一致
甲方工程部最终选定落地悬挑脚手架作为本项目的外防护体系，落地悬挑脚手架作为传统现浇工程中最为常见也是应用最成熟的外防护体系，在项目实际施工过程中配合装配式设计的现场指导也使得无装配式经验的总包单位可以尽快适应装配式工程。
|总结 |
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不同于传统住宅项目，装配式住宅项目无论是前期策划的难度、图纸设计周期与质量、工程施工的精度与管理难度、配套材料采购进度的要求都远大于传统住宅项目。并且设计、生产、施工三者环环相扣，任何一环有问题都可能导致项目进度滞后、成本浪费甚至安全隐患，贯穿整个项目周期的装配式流程管控就显得尤为重要。
本项目在前期开发过程中，甲方建设团队和设计团队主攻项目装配式方案策划，在充分了解当地政策的前提下，结合成本测算最化大的提高项目的经济效益；设计阶段以落实前期装配式方案策划定位为设计管理的核心，并利用装配式项目设计进度前置的优势，通过节能节材的设计，优化项目成本。