文旅小镇，现阶段失败居多，未来会复活吗？

“ 大秦笔记，秦智勇，文旅达人，行走在中国景区和美丽乡村。坚持行走、坚持原创，擅长项目策划与运营。”

文旅小镇，现阶段失败居多，未来会复活吗？

“大秦笔记”秦智勇

看图说话，今天说说文旅小镇的事儿。主题或话题就是本文标题，话不多说，直接上图和看图说要点。观点不求雷人，而是看是否引起你雷同。哈哈！

01

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来了还想来，“复购”是个口号


文旅景区的属性是玩、游玩、玩耍；
文旅小镇的属性是玩、住、商业服务。
所以文旅项目类型不同、特点不同、属性不同，
投资及运营的重点也不同，不可一概而论之。
纯玩儿，讲引流、求体验；
小镇，讲人的全套服务，有商业，
所以地与房的价值是投资的重点。
实则，
前期：一个侧重运营、一个侧重投资；
后期：一个侧重运营、另一个也侧重运营。
“小镇更复杂，所以数次强调与提示产业”
当地有产业、小镇内与周边有产业基础与配套，
就有了基础的人流量，以及我们常说的“原住民”。
策划人常讲：
“给我一个来的理由！”
听到了，想来；来了，不想走。
回去后，还想来；日后，再来。
前面是现实，后面是愿望，我不想说是幻想！
运营人常讲：
“住下来，给我一个服务你的机会！”
有得玩，有主题，一天一夜或三天两夜；
太好玩，动静相宜，白天+夜晚、集镇+乡村；
玩得累，需要休息；要过夜，需要住宿。
觉得好玩和有意思，那我们办个会员以后来；
觉得值得和有意义，那请你分享我们给点激励。
投资人常讲：
“给我一个可持续增值的理由！”
投体验业态或网红项目，是个短线，快进快出。
投景区或小镇，是长线持有，未来价值在哪里？
想退出，资源好一点，等国有平台公司收购吧。
运营能持续盈利吗？运营出身的我们说肯定行！
但投资者还是定势思维，运营后地与房可增值！
你说投资者对不对，谁叫钱说话呢！哈哈！
而关于“买下来”，
运营层面是产品销售，投资层面是资产销售。
交换产品，是为了消费；投资资产，是为了增值。
租售结合，对于使用者而言是在消费中等增值；
对于投资者而言，是在即可收入中等增值收益；
对于开发商而言，是先回款有现金流再说别的。
当然，你来玩走的时候带点土特产、文创产品回去，
也是一种“买下来”，属于日常市场营销层面，
可以增加收入以及增强与游客以及住客的沟通。
“大秦笔记”的观点：
吸引人来，依然是当下的关键。
业态靠网红，整体靠产业，关键在运营！
人流如织，地与房自然升值！
实在人，专注引流；
折腾者，在说复购！

02

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IP很多，资源分级，雾里看花

坐标好画，做成太难！
不是操作路径不对，而是对IP资源理解有偏差。
IP也是分资源等级，
就是讲故事时故事本身的等级。
故事好，是第一前提；
讲故事的人是多还是少，是第二前提。
大家都在讲啦，就看故事本身质量。
“典故、名人、自然、非遗、乐园”等，
你看什么才能叫“故事质量好！”？
“大秦笔记”认同的是：乐园与自然。
乐园，主题型的，满足孩子、青少年需求。
家长会带他们去，学校会组织去，自己也愿意去。
因为主要是玩耍，有的玩儿，一起玩儿。
自然，主要是休闲康养的刚需方面。
“避暑、避寒、避霾”的刚需，
加上疗养院、休闲山庄或社区。
不是说名人故里、典故之乡、非遗之地不优秀，
而是中华民族几千年，名人与典故太多太多，
这个时候就要衡量这个资源的等级，
而不仅仅是在我们当地这是唯一的。
等级不高，小镇又远，能有吸引力吗？
这就是底层逻辑，不恰当，
越高的运营能力越让投资者误以为“信以为真”。
“大秦笔记”坚持的观点：
孩子和青少年来玩，老人来住，上班族来投！

03

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资源有基础，提升最合适

城里讲地段，山里其实更要讲。
地段的核心只有一个指标：人流量。
大秦笔记的观点：
城里影响人流量的第一要素是商圈，
山里影响人流量的第一要素是交通圈。
这个理儿整透了，才是真正投资高手。
资源提升与资源嫁接，还是提升的好！
我也在万达丹寨项目前期负责过，
嫁接，对于资本与运营能力的考验是：
一分也不能少，一刻也不能停。

所有的运作，还是围绕“地价”这个关键点，
有增值空间，就值得去“弄热闹”。
这里说的是，“弄热闹”也有一个选择与排序。
一般一个省，土地资源的等级与价格都基本划定，
但同级别里、具体到当地，差异自然而然存在，
你仔细进行这个差异的研究与分析，事半功倍！
其实就是坚守“存量市场上做提升”，
什么条件也不怎么具备，可别坚信自己的创新能力，
“化腐朽为神奇”可以激励人，但不是投资逻辑。
而是要坚持资本导向、产业导向，
而是要坚信资本的力量、产业的发展，
都是为了“聚集人、伺候人！”

04

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功能与空间，是为了服务好更多的人！

策划、规划与筹划，顺序与深度见高低！

先策划，再规划。

策划解决谁来、预估会来多少，

以及用什么吸引人来？

规划解决来了如何有效服务好，

功能分区、业态布局、时间预算，

更重要的是这些服务需要的：

土地指标、配套设施的设计建设要求等。

一个是理由和想法，一个是保障所想所愿成立。

就像马云与彭蕾，如彭蕾所言：

我们是来确保马总的观点成为正确！

当然，这一次“上海外滩金融论坛”不提啦。

策规同时，进行筹划。

筹划是一种资源聚集以及发挥时效。

人、财、物在一个合适的节点发挥出最佳效益。

所以，钱从哪里来，看收入模式和融资模式；

钱用到哪里去，看投资方式和支出管理方式；

资金链牢固，看持续经营能力和资产运作能力；

投资收益，看资产质量与空间以及运管效率。

很多传统文旅项目进行扩张时，主要受限于此，

即使有一定的资金，也受制于筹划的思维。

而很多地产跨界进入文旅的，却精通于此，

这又让很多文旅从业者大为不解，

成功案例少为何投资热潮不减，

以及当时怎么就不刹车呢？

且投资后，经营的“半死不活”，没希望。

其实，这是投资思维与筹划思维不同而已，

有的人，求短期；有的人，求长期。

有的人，收现钱；有的人，等增值。

有的人，赚游客市场的钱；

有的人，赚资本市场的钱。

不在一个层面或一个频道上，相互议论对方，

只能说叫人“越来越讨厌”！哈哈！

有个词，

以前叫”项目勾地“，现在叫”产业勾地“；

政府叫”产业用地“，老板叫”开发占地“。

搞项目，的确是个全能活儿，需要全能选手。

懂土地、善策划；有审美、懂经营。

抓趋势，会迎合；有酒量、会筹划。

可以找”大秦笔记“，哈哈！这广告植入！

【结语】

文旅小镇，现阶段看失败者居多，视角是运营状态出发，在土地价值下移、人口日常流动也鼓励与引导下移的情况下，位于乡村的优质土地、甚至是宅基地，在经过确权后，就会有评估机构来进行价值评估，就逐渐会有交易价值，这一天越来越近。获地、占地，是投资与策划筹划的事儿；地的价值，是规划、运营与筹划的事儿。未来，拥有优质资源的文旅小镇，会复活！

（谢谢关注与鼓励）

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